1. 上海市人民政府办公厅关于印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》的通知（沪府办规〔2022〕5号）

（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。……

  实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。

  档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。

  第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。

      根据《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》，须实施国有企业租金减免政策的企业具体为上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。上海市集体企业可参照执行本次免租政策。中央企业、其他省市地方国企按照所属国资监管部门出台的政策执行。

　　根据《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》，免租政策所适用的房屋是实施主体自有经营性房产和使用权房。其中，使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行上海市政府规定租金标准，由上海市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。我们理解，如承租房屋为国有企业的非经营性房屋，例如居住性质的公寓或住宅，则不适用该减租政策。

首先可以明确的是，承租非国有房屋或承租人不属于小微企业和个体工商户的，不适用上述国有企业减租政策。那么此种情况下，承租人能否住宅租金减免呢？

《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》中明确提到，“鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。”

根据更高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

根据上海市人民法院于2022年4月10日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）》，承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

根据上海市人民法院于2020年2月17日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》，商业用房承租人主张减免疫情期间的房屋租金的，应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。

因此，在不适用国有企业租金减免政策的情况下，如因疫情导致承租人营业收入产生重大减损或房屋无法正常使用的，法院可能会根据公平原则对合同约定的租金予以调整或减免。但如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。

从目前上海市的司法实践来看，法院在调整或减免租金时，会综合考虑合同履行情况、疫情影响程度、实际损失等因素。部分案件法院未同意租金减免，但大部分案件法院不同程度地支持了租金减免的请求，其中酌情减免1~2个月租金的案例居多。

根据上海市人民法院于2022年4月10日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）》，此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

因此，对于居住房屋而言，如疫情或疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋的，法院支持减免租金的可能性较高，但疫情不影响承租人占有使用房屋的，则一般对租金不予减免。

从目前上海市的司法实践来看，法院会综合考虑合同履行情况、房屋实际居住情况、疫情影响程度等因素进行判断。部分案例在承租人举证证明无法实际使用房屋的情况下，法院同意对租金予以减免，而部分案例由于承租人未能举证证明存在因疫情防控措施导致房屋无法居住的客观情况，法院对租金减免请求未予支持。