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主题：2019上海国际建筑业主与物业管理产业高峰论坛

时间：2019年6月3日  13：30—17：00

地点：上海世博中心5楼金厅

    主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、各位同仁、女士们、先生们、下午好。现在我宣布智能城市服务未来高峰论坛正式开始。

    十九大制定了新时代中国特色社会主义的行动纲领和发展方向，提出建设网络强国、数字中国、智慧社会的目标，互联网的技术突飞猛进，大数据、云计算、人工智能作为战略性新兴产业蓬勃发展，跨界融合、继承创新、规模化趋势正在加速推进传统物业行业向现代服务业转型升级。

    为此，2019年上海国际建筑业主与物业管理产业高峰论坛主题定为智能城市、服务未来，来自各省市行业协会和本市兄弟行业协会的领导，以及上海管理协会的建设者、参与者、专家今天济济一堂，共同探讨进行网络发展的新理念、新成果，开启物联网、大数据、人工智能等服务未来的概念，目的是为了适应上海智慧城市建设的目标，承载智慧城市管理的新期待，为上海物业服务行业乃至整个中国物业行业的发展增长新助力，提供新借鉴、攻坚，推动车市居民生产生活的新变动，满足广大人民群众对于美好生活的热切需要。

    现在请允许我介绍参加今天高峰论坛的领导和嘉宾，他们是：

   中国物业管理协会会长

   上海市房屋管理局

   上海市房屋管理局物业管理处处长

   上海市物业管理协会会长

    也非常感谢今天我们高峰论坛为我们带来主旨演讲的两位嘉宾他们是：

   华师大经济学博士、易居企业集团CEO

   华润置地副总裁

    同时我们也非常高兴的邀请到了来自北京、广东、台湾、深圳、澳门、重庆、南京、杭州、合肥、哈尔滨、滁州、嘉兴、南宁等全国各地物业行业协会的会长、秘书长和行业，以及来自上海市经济行业协会、上海市房产经济学会、、上海消防工程设备行业协会等本市兄弟行业协会的有关领导出席我们今天的高峰论坛。

   出席今天高峰论坛的嘉宾还有来自上海市物业行业协会的会长、副会长、秘书长、领事单位的各位领导和参展商代表人，让我们以最热烈的掌声感谢各位领导和嘉宾的光临指导。（更多资讯敬请关注物业展，智慧商业楼宇设施展，垃圾分类展）

    下面我们请领导致词，首先请上海市物业管理协会会长徐跃明先生。

    徐跃明：各位领导嘉宾、女士们先生们大家好，我代表上海市物业管理协会向出席2019年中国建筑业主与物业管理产业高峰论坛的中国物业管理协会、长三角地区行业协会、上海市房屋管理局等的领导，向本次论坛特邀演讲嘉宾以及与会各企业的高管、专家、行业的同仁们，向参与大会直播和宣传的记者朋友们，表示最热烈的欢迎和衷心的感谢。

    上海物业管理行业经过了28年的改革发展，已经形成了具有海纳百川、开放包容、经济管理和持续创新为特点的海派物业。目前，上海市现有物业服务企业3500多家，从业人员近90万人，物业管理总面积已经达到了12.39亿立方米，营收总额超过了900亿人民币，占GDP3.02%。作为一名长期从事物业服务的从业人员，我荣幸地见证了上海物业行业的前世今身。上世纪九十年代，伴随着股东的开发与开放，将一个浪潮和上海房管系统体制机制的改革，曾经涌现出了具有广泛代表影响的全国劳动模范，一时间，步行我一人方便千万家已经成为了上海物业行业的精神。

    2018年上海世博会，本次物业发展行业成立了世博党委和服务联盟，举全行业之力为成功、精彩和难忘的上海世博会提供了专业的服务与保障。盛世当今，满足人民对于美好生活的向往已成为行业发展的新的奋斗目标，创建文明行业是我们物业人义不容辞的义务和责任。

    各位来宾，上海城市已经迈入和存量更新的时代，在城市更新的进程中，我们深切地感受到物业管理行业所面临的前所未有的机遇与挑战，物业管理与社会创新治理，百姓的安居乐业有着最直接、最广泛和最密切的联系，存量物业行业城市更新的东风将持续新的价值跃升。对此新兴的商业模式此起彼伏，不同特征主体加速产业整合和跨界合作，越来越多的灵感和资源不断地融入物业管理这一民生行业，他们正在从不同的角度构建一个全新的城市的生产、生活和生态圈，城市更新与物业管理新时代下物业服务蓝海于未来，是当下物业管理两大热门话题，也是我们今天高峰论坛的核心内容。

    希望通过今天智领城市、服务未来的高峰论坛，为大家呈现出物业管理产业一道亮丽的风景线，构建开阔视野，紧密联系大好平台。

    最后，让我们共同期待高峰论坛能够给大家带来一个更多的惊喜，祝愿本次论坛取得圆满成功，谢谢。

    主持人：谢谢徐会长热情洋溢的致词，下面我们有请上海市房屋管理局副会长张立新致词。

    张立新：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，大家下午好。今天上海市物业管理行业协会在此举办2019上海国际建筑业主与物业管理产业高峰论坛，智领城市、服务未来高峰论坛，我谨代表上海市房屋管理局对本次论坛的召开表示热烈的祝贺。

    物业管理作为具有社会公共服务特征的新兴服务行业，事关千家万户的安居乐业，与广大人民群众有着最直接、最广泛、最密切的关系。去年习近平总书记考察首届世博会要求中国深化物业管理创新，将上海建设为国际先进城市，走出具有中国特色的新路子，李强书记落实习近平主席指示时强调要突出智能化，聚焦补短板。习总书记和李强书记的指示，不仅对于上海发展提出了明确要求，也为我们物业行业发展指明了方向。

    28年以来，在党的坚强领导、政府各个部门关心支持、社会各界帮助指导和全行业共同努力下，上海物业服务行业逐步形成了具有海纳百川、开放包容、规范服务、精心管理、诚信自律、持续创新的海派物业创制。但对于上海建设卓越城市目标上海物业服务行业还有不少短板和差距。

    今年是中华人民共和国成立70周年，也是实现个百年奋斗目标、决胜全面建成小康社会的关键之年，3月1日，新修订的《上海市住宅物业管理规定》正式实施，全行业要以此为契机，大力推进物业行业党建和文明行业创建工作，积极投入到城市精细化管理和美丽家园建设中去，不断提高主动服务、精细服务的意识和物业服务的能级。

    同时，要按照李强书记提出的对标国际更高标准，对标兄弟城市先进经验的要求，找差距、找不足，不断推动物业服务行业向更高质量、更高水平发展。

    本次展览会高峰论坛正是一次很好的机会，希望上海的物业服务企业增强与兄弟省市之间的交流互动，增进彼此之间的了解，共创长三角合作共赢的发展前景。

    最后，祝愿本次产业展览会和高峰论坛取得圆满成功，谢谢大家。

    主持人：谢谢张副会长，下面有请中国物业管理协会会长沈建忠先生致辞。

    沈建忠：各位嘉宾，大家下午好。首先我代表中国物业管理协会向本次论坛和展览会的成功举办表示热烈的祝贺。

    去年首届中国国际进口博览会期间，习近平总书记在上海视察的时候，着重强调既要应用现代科技手段，实现智能化，又要通过修花瓣的细心、耐心、巧心提高精细化水平，秀出城市的品质和品牌。这次论坛主题就叫智领城市、服务未来，我觉得非常符合总书记的指示和要求。物业管理作为城市精细化管理、增强社会发展活跃的重要力量，是上海服务品牌的不可或缺的重要组成部分，在如今万物互联时代，物联网正在迅速推动与人们相关的传统行业升级，而物业行业的升级转型必然也离不开科技创新。

    我国经过改革开放40年的高速发展，人民生活水平大幅度提升，居民对服务质量的要求明显提升化、个性化需求快速增长，更加注重服务质量。本次高峰论坛的主题智领城市、服务未来也代表了我们行业，特别是上海物业行业前瞻性特点，让物业更智慧、让生活更便利，借助现代科技的成果红利，可以改变传统服务模式，实现更为智能高效的物业管理，更为开放的生态圈，可以进一步提升物业服务品质的需求。让物业服务对象获得更好的物业服务体现和专业服务价值，也将为未来物业管理公司在升级转型过程中提供支持。

    特别是上海提早进行了5G的布局，随着5G时代的到来将会给智慧社区带来更智慧、迅即的好处，小区物业空间的AR应用，小区消防设备的智能检查，以及整套设备针对不同特发情形的定制超量等等，5G时代下打造高品质物业管理服务前景提供了更为广阔的想象空间。

    今年是建国70周年，也是上海市物业管理行业协会成立25周年，上海市物业管理行业协会一直是我们行业内的标杆协会，始终坚持党建引领、创新驱动、协调发展。我记得去年的4月26日，党建引领美丽家园的活动启动，专门搞了一个启动的仪式。通过上海产业区位、人才、政策等方面的优势，着力扩大服务供给，提高服务质量，创建服务品牌，优化服务环境，为规范行业发展和完善市场机制做出了大量卓有成效的工作，为推动上海市乃至全国物业管理行业的整体发展发挥了重要的作用。千万物业从业大军所创的行步我一人方便千万家的行业精神是上海物业管理行业的精神。

    相信本次论坛和展示会的举办，通过对标国际物业管理更高标准，引进新理念、新技术、新设备，将有力推动上海物业管理向现代服务业转型升级，通过今天的主论坛和明后两天的12个分论坛活动，通过行业间的意见交流、思想碰撞，必将提高上海物业管理行业提升、品质优势，带来更多的合作机会。我们相信上海物业管理行业在建设卓越城市过程中，把人民对于美好生活的向往作为奋斗的目标，为上海服务品牌的建设加油助力，在这一方面一定会做出很多有益的贡献。

    再次祝贺今天的高峰论坛顺利举行，2019年上海国际建筑业主和物业管理产业展览会成功举办，谢谢大家。

    主持人：感谢沈会，热烈的掌声感谢三位领导的致词。
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    各位嘉宾，今天主论坛共分两个环节，个环节是主题演讲，第二个环节是圆桌对话。下面我们首先举行个环节：主题演讲。下面有请华师大经济学博士、易居企业集团CEO丁祖昱，他演讲的主题是“当前物业管理行业市场发展分析及趋势研判”，掌声欢迎。

    丁祖昱：大家好，非常高兴来到这里跟大家交流，今天物业行业的盛会当中感触很深，开发大家都了解，3月份大家都知道市场回暖，但是5月底、6月初的时候大家感受到市场的阵阵寒意，也是来源于政策，因为土地价格高又要采取政策上的手段来避免这样的影响。但是我们从来没有听说过政策有为物业这个行业来考虑，这可能也是巨大的差异，我想今天简单跟大家聊一下当天物业管理行业市场发展状况和未来趋势，最后讲讲智慧社区的情况。

    首先我们看一下当前物业管理行业市场状况，我们在5月下旬物业社科协会做了上市物业报告，我们发现物业这几发展的非常快，特别是最近五年整个行业进入了高速发展期，基本上这五年是和整个房地产开发发展周期是同步的，从某种程度上来讲物业发展速度比房地产发展速度更快一些，我们做了一个PMD100企业指数，这是看企业的，从两个角度从营收和时间来看，2010到2017差不多就有5倍上升，还不算2018年。所以最近几年正是物业行业也是物业企业发展的最快的几年，当然的接下去的5到10年也是物业行业高速发展的5到10年。

    从目前的行业规模上来说，目前已经有8千亿的市场，上次听到上海900亿的市场，因为这个数字也是截止2017年底的数字，我相信还会在8千亿上还会有突破，突破万亿可能就近在眼前。

    最近两年咱们谈万亿市场还有一个市场就是租赁市场，要租购并举，开发行业一手房15万亿左右，二手房6万亿左右，租赁目前也是万亿左右的市场，物业和租赁都会在这几年高速发展。我们也看到从业人员接近一千万，我认为这个数字可能不止，因为我之前从上海了解到的数字，上海的物业管理从业人员的数字全部加在一起有100万人。所以规范全国的数字应该也在千万人以上。应该说这些数字都代表行业的规模是巨大的。

    另外有一个数字，目前竣工面积年增10亿平方米，这是截止到去年年末的数字，这个数据还会在今年年末有一个比较大幅度的上升，因为竣工的速度往往比销售面积的发布要滞后三年左右，你卖完之后一般两到三年以后才交付。在2016年的时候，中国房地产的销售面积超过了15亿立方米，在2017年和2018年都在17亿立方米左右，过去两年都保持在17亿立方米。所以可以预见的是从2019年开始，整个竣工面积应该每一年会在13亿立方米以上，之前是10亿立方米，接下来还会再上一个新的台阶。所以，每一年10亿级以上的竣工面积又会给物业管理行业带来持续不断的新的管理面积。

    从过去三年的房企销售面积来看也会影响未来三年物业企业的排名，这是去年为物业行业做的排名，没有涵盖所有的物业管理企业。我们注意到销售排名靠前的碧桂园、万科和恒大这三家公司，我们看一下去年三年的总销售面积，都超过了1亿平方米。所以这几家公司未来他们自己物业管理公司未来管理面积也会巨大增长。前20强、前30强我们都可以拿出来对比他们今天的销售和物业管理相关的情况。这些数字都会影响这些企业未来的发展。

    这是TOP30房企，这30家房企都布局和物业管理服务，其中已经有7家房企物业管理公司在香港上市，这个占比非常高的，因为到目前为止总共有13家在上海上市的物业管理企业，另外还有一家在A股上市的物业管理公司，一共有14家，前30家已经有7家上市，当然还有一部分比如说绿地是跟亚生活合作的，整个去掉前30强的资本化水平是非常高的，速度也是非常快。特别是最近两年，整个上市高频出现，去年有A股、13家港股、51家新三板，2017年、2018年是上市的高峰。

    目前在行业角度来说14家上市企业太少了，目前在港股和A股上市企业大概是300家房企，按照这样的比重这个行业承载的50到100家上市公司不是太大的问题。
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    我们再分析一下上市的这些物业企业情况，因为这些企业先行一步。由于上市之后报表全部透明公开，所以我们比较准确来分析这些企业的状况。首先我们可以看到资本市场非常看好物业企业，物业企业的试营率目前处于比较高的高度，更高40倍试营率，更低也有5倍，当然这是行业偏好，从目前情况来看资本市场还是比较偏好规模较大、母公司实力较强的物业管理企业。我们也可以看到一下这张表，市值更高的碧桂园服务目前的市值超过了300亿港币，这是什么概念。在目前中国上市开发企业当中他这个市值也可以排在前35位、前25位，排在开发企业上市公司的前25位。所以今天物业公司已经是一支不可忽略的力量，物业公司产生的价值和市值都是不可忽略的，前面我也跟朋友在聊，说我们看一下，能不能在两、三年内看到市值突破千亿的上市物业企业，我觉得非常有可能，两、三年之内，无论是新的还是老的，突破千亿可能性非常高。所以这个行业从资本市场来讲完全是朝阳，我们可以朝30年和50年，因为大家看到物业行业前景十分美好。

    看运营规模来看逐渐增强，规模上升是物业企业最近几年发展重要的标示，上市之后又通过购并等等不同的方式继续做大。前提是什么？前提是因为目前物业行业集中度还是比较低，不像前30强开发企业目前占了中国房地产市场份额的接近40%，我们今天物业企业哪怕前100强可能也不到20%的市场占有率。从这样的角度上来讲物业企业规模快速增长要持续很多年。

    毛利率的水平稳中有升，净利润水平增长速度非常快。这一点因为规模不断扩大当中，今天增值服务收入也在不断发展过程当中，所以我们看到整个物业企业毛利率也在不断增长。所以原先物业企业都说可能对于开发商来讲都是赔钱货，但是没想到短短五年时间，整个物业行业和物业企业都发生了翻天覆地的变化，未来这样的情况会越来越普遍。还有我们刚看到物业在港股试营率有5到6倍。抗风险能力特别是上市的物业企业非常强，因为物业本身就是现金流特别好的产业，物业费率三个月一周，一旦上市之后资金足以覆盖掉日常的运营费用和售后兼并的这些费用。所以从物业企业财务情况来看都是非常优异。

    从成长潜力来说，增长率指标也持续处于上升期，而且我们判断了未来可能有新的突破。从这些公开上市的物业企业财务指标上来看，目前物业企业的发展正处于非常好的态势。从创新和社会责任上来分析，前面我也讲到，今天物业管理能够做好就是更大的社会责任，贴合服务本质，不断提高满意度，这些都是目前物业公司在所有业主当中的口碑和形象，在不断提升。过去一些所谓的负面，物业也有一个大的负面，所有的投诉当中全上海我看了统计，所有的市场热线也好，12315投诉热线也好，物业投诉的是持高不下，但是不是针对物业公司，是针对物业本身的各方面，这个实际上非常高。如果能够通过物业服务的提升，减少这方面的投诉，其实就是实现了更大的行为责任。

    第三块就是有一些新三板计划上市的物业企业分析情况。新三板累计挂牌77家，退市26家，部分一部分退市已经在港股挂牌或者准备在港股挂牌，这部分企业非常多，我建议没有必要走三板这条路，可以直接走港股甚至直接走A股这条路。因为走了三板他们看融资本力还需要退市之后重新上市。运营规模等等也在提升，营业能力也在提升，但是相比前面港股上市、A股上市当中有比较大的差距。

    目前状况就是我刚才讲的，新三板摘牌情况是持续，如果今天考虑资本方有很多方式可以考虑，比如说今天可以拼盘三、五家公司一起上市，还有可以借船出海，今天有特别大的公司要上，若干家数量非常多的几十家物业公司可以一起靠着这艘大船出海，整合资本方的资源。与其上三板还不如其他的方式借船出海也好、独立上市也好，可能效果更好一些。

    预计2019年可能有10家企业达到上市的基本要求，我指在港股或者A股，如果算这十家企业目前在资本市场当中今年年末企业突破20家，突破20家可以形成一个板块，十来家这个板块还谈不上，有20来家企业物业板块就形成了，就会有更多的投资者会关注这个板块，关注这些物业企业。

    我讲一下发展趋势，资本助力企业跑马圈地，管理规模增速加快。种就是内生增长，第二种技术输出、第三种兼并收购，都可以保证增长，但是前提是有资本助力，如果没有资本助力只能靠内生增长，技术输出难度比较大，目前做实施技术输出非上市的物业企业只有排在前10位的有，像万科、华润少数这些，没有上市的前面这些企业，本身母公司实力非常强，资本能力也非常强的才可能实施一部分有限度的数据。

    第二个大家看一下业态模式，所谓的大服务生态已经进行，这张图可能比较小，实际上是无数个Logo组成的，在平台服务方面无论是大型平台还是第三方都在提倡平台系统解决方案，微服务等等，在标准服务就是我们金融服务、增值服务和衍生服务当中，也有无数家企业加入这个行业当中，比如说最基础的四饱服务，每一个行业当中都有行业的领头企业。其实我们非常乐于见到大服务生态形成，因为只有大服务生态形成才有更好的责任分工，才有更好的运行效率。我们反对所有的实施都由一家企业自己完成的，实际上我知道在座的很多物业管理企业，四饱的服务很多项已经对外由专业公司来承接了，像这些增值服务，更可能是一家专业公司来进行对接的，包括今天我们说很多企业都说要搞O2O，要搞对接平台。我们这边列出来像车辆服务、新零售、社区健康、社区教育、租售交易、入库服务、社区金融、社区养老、租赁金融、旅游咨询等等各个领域。应该说在每一个领域当中都有若干家比较好的供应商是可以选择的，多元化也是未来物业企业、物业行业发展的一个方向，这个多元化也是把总的物业公司从原来单纯的宝安、宝洁等等解放出来，能够有更多产业增值，也提升到今天的商业型写字楼、园区等等复合型的物业管理当中。所以，有很多的企业已经给出了非常多优异的案例，大家都可以借鉴，像上市当中的南通、碧桂园也是提供了这方面的服务。

    我觉得把龙头企业的他们已经做的事情好好的学习，这些案例好好的学习，非常有助于我们这些企业能够有一个更棒的企业，其实很多事情不必从头开始，能够站在已经实施的企业，总结他们的经验和教训，总结自己的特点，能够达到事半功倍的效果。

    增值服务这一块慢慢成为目前营收增长的重要组成部分，由于标准的物业服务这一块的费用薪酬等等，这一块想象空间不是特别大，所以资本市场对于增值服务想象空间往往更大一些，在这些方面不断的提升这块所占的比重是目前物业企业综合提升。当然这一块的提升现在也有很多案例可以供大家参考。最重要的一小块，其实我们看上去有点触目惊心，其实更合适的标题是合作共赢，合作共赢也许是未来行业发展最重要的趋势。今天从行业角度上来说，我觉得物业管理企业数量是足够多，但是规模还不够大，如果在未来三到五年过程当中能够淘汰掉一半物业企业，从数以十万家到几万家，这就是行业的一个巨大的进步。我前面已经在聊，光静安区一千多个小区有七、八百个物业管理公司进行管理，这真的太厉害了，其他的城市我相信也是这样的状况。如果这样的准确不加以改善，没有办法的话，物业公司未来的发展也会受到很大的影响，所以我相信未来合作这一块哪怕是收购兼并这一块也会成为一个新的常态。
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    最后，简单跟大家交流一下智慧社区，因为智慧社区这一块也是对于目前的行业痛点，也是对应目前的需求特点，在这样的痛点突出的情况下提出智慧社区的大概念。当然从智慧社区本身角度上来说，其实本质是有限的，虽然看上去我们整理出了很多种场景，但是实际上还是有限的。相对智慧城市来讲，智慧社区生态还是容易解决的，一块针对于业主的各方面需求的领域，还有一块是针对建筑物或者是楼盘等建筑本身的这一块维护的应用，基本上涵盖了目前所有的场景。围绕场景目前有非常多的解决方案，我这里也列了一张大的表，这些都是我们对外发布，大家可以参考一下，无论是互联网、还是物联网、还是大数据、还是APP，都有龙头像数以亿级，小的搞一个百万级的投入也能够满足最基本的需求，最方便的是把平台级的东西拿过来，在这个平台上面用自己的所谓独特性这些一些针对自己的独特性要求做调整，性价比肯定是更高的，否则一般的物业企业，养几个技术人员，养几个IT人员也是展不开的。

    这里像物联网有很多解决方案，但是这里面的问题有很多的不匹配，不同解决方案当中也有做的相对更好一些、更差一些，居家智能这一块也有很多的不匹配。如果今天真的做智慧城市要把行业当中所有的供应商或者更好的供应商，应该做全方位的了解，然后才可以形成每一家企业自身的平台，当然还有非常重要的就是平台本身也是在不断提升过程当中，不要想着在上海做一个十全十美的平台，天底下没有十全十美的平台，不断完善，不断满足需求，不断提升质量，不断提升智慧程度我认为就足够了。最终，当然现在还有六大痛点设备协议标准不统一、线上线下产品结合度提升等等，目前也没有定制化标准，多方利益平衡难度高，不同场景数据缺乏联动性，最重要的就是目前的人才，本来搞物业管理人才相对比较缺乏，但是好在这两年资本亲睐之后很多房企把一线大将推到物业管理当中，但是到智慧社区人才从何而来？我相信目前前30的物业管理公司有引进人才，排在后面的企业想人才在哪里，也没有人培训，这些都可能是我们未来需要不断提升、不断发展的方向，这可能也是今天搞这样一场高峰论坛非常重要的意义。能够让更多的人吸引更多的人关注到智慧社区，能够更多人参与到这个行业当中，来不断提升发展这个行业。

    谢谢大家。

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