物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 报道 :

城市建设快速发展，住宅小区，商业地产，产业园区数量大幅增加，人们对居住，办公环境的要求也越来越高。物业管理是体现城市精细化管理水平的重要载体。上海市物业管理行业协会定于2019年6月4日-6日举办“2019上海国际建筑业主与物业管理产业展览会”，以智领科技，服务未来为主题，全面展示城市物业管理体系，通过管理思想，管理模式和管理工具展示前沿物业管理新技术与应用方案。 

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从08年开始的过去十余年间，国内商业地产经过了因政策性因素的大规模投资，经过了从散售到持有的转型，今天其在许多企业的资产结构中占据了日趋显著的份量。近几年，随着商办不动产增量开发速度的逐渐放缓，存量资产的时代已悄然到来，如何保障投资回报、如何实现资产退出、如何做好轻资产，成为摆在许多企业面前的重要课题。在这样一个时代的大趋势下，作为业务后勤保障的信息化手段，理所应当也要与时俱进。然而，有不少朋友提到：我们都有商管系统了，资管系统有些什么不同呢？那么，今天我们就来看看资管信息化到底要考虑些什么吧。

存量资产管理面临的挑战

首先要指出的是，资管信息化一定是立足于存量思维的。何为存量思维？即投资回报是基于持有物业所带来的长周期、可持续和相对稳定的现金流。这一存量思维其实也反应了资本进行该项投资的目标——安全的长期回报。这一思维最典型例子就是各类REITs。

然而，国内的商业地产恰恰是从增量思维的开发商开始的。增量思维是什么？是高周转，在最短时间内赚取市场差价。为了增量业务而开发的商业地产，才有了散售，才有了赔本赚吆喝，才有了种种的结构性问题。而当这些资产变成存量之后，矛盾就开始凸显出来——持有着大量无法退出或是一退出就亏本的资产，其实不过就是在给以前的增量思维埋单而已。

资本投资存量不动产的逻辑很简单，就是投资回报如何保障的问题。运营可以讲情怀、讲愿景，而资本看的却只是赤裸裸的数字指标——IRR、ROE、NOI、资产增值等等。可惜的是，做惯了增量思维的企业不会、不敢或不愿意去面对这一问题。不会，是因为增量红利的思维惯性，谁舍得把过往的成功经验推倒重来呢；不敢，是因为这些数字实在刺眼，没事干嘛去挑自己的伤疤呢；不愿意，是因为不想为之前的增量问题埋单，开发线搞出来的事凭什么要商管来背锅啊。

于是，许多企业慢慢地就变得好像不知道这些东西了。运营的人继续按自己编好的故事来炫耀一些华丽的数据——客流突破、会员增长、活动热度、各种奖项等等；投资人要看的数据，那就让财务线下再加工处理了；风险，则一笔带过。慢慢地，资管和运营好像就变成了活在两个世界里的人，各执一套数据去对不同的人说话，却语言不通。

当然，投资人不是傻子。人在做，资本在看，不搓破不代表不知道。被隐藏掉的这些东西，最终都还是会变成资产持有者来买单的问题——退出不了、资产估值上不去……今天的市场上为什么会听到越来越多资管的声音，正是这些问题日渐爆发的结果。

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传统商管系统存在的问题

面向商业地产的管理系统并不是什么新鲜的事物，许多企业在业务开展的过程中为了处理数据记录或流程审批，都会进行这方面的建设——管管合同、管管收租、管管商户的销售等等，我们一般称之为商管系统。然而，因为商管系统的这一建设初衷，市面上大多数软件都是自下而上的设计思路，着重于服务一线运营而忽略了财务管控和资产管理的需要。

1

重运营轻回报，缺乏收益目标导向

传统商管软件的需求提出者往往不会是代表资本或者投资者的人，因此只会极尽所能地考虑运营的要求而忽略了真正的金主所关心的问题。由于没有自上而下地考虑全局，投资回报、收益目标这些问题与运营体系就被割裂开来——语言不通、无法落实到运营行为进行管控。

2

忽略了财务口径

屁股决定脑袋，传统的商管系统因为立足于服务一线运营，所以主观上回避了财务和资方的要求，认为这些是财务系统该考虑的问题。然而，这些事情却往往与运营行为是密不可分的。忽略了财务口径，不但增加了账务处理的人为干预，还造成了资管指标与运营数据之间的割裂。

3

对影响收益的风险缺乏管控

以运营视角出发的商管系统，更多关注于业务如何顺畅地开展，而缺乏成体系的风险管控机制。比如：签约底价的管控、到期未续的预警跟踪、逾期应收的跟催、重点租户的稳定性等等。

由于立足视角的差异，使得传统的商管系统应用存在一定的局限性，无法服务于更高层次的管理者。这一局限性，也使得系统无法为企业统一管理口径、统一核算规则、统一数据归口等目标提供帮助。

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何以从商管到资管是必然之路

为什么说从商管转向资管是商业地产信息化的必然之路呢？前面提到了，传统的商管软件都是立足于商管视角所进行设计的（也可以说是运营的视角），它讲的是如何管理商业项目的业务开展；而在存量时代，不动产要能增值要能退出就离不开面对资管的视角（或者说资本的视角），它需要考虑如何将商业项目的各项管理行为与财务结果挂钩。

有人也许会觉得说来说去还是脱离不了运营的事。的确，资管一定是立足于运营；但是，运营不为投资负责就是耍流氓。运营为王，并不是运营说怎样就怎样，而是说运营是收益实现的保障，没有好的运营就没有好的价值回报。因此，站在资管的视角下，一定是要把运营的指标与业主、与资本的要求挂钩——从回报目标分解预算再联动租决管控，从实际经营情况反馈目标偏差再进行方案调整。

简而言之，从商管到资管就是建立以价值为导向的运营体系。这一体系对管理提出的要求，首先是要为财务目标负责。资管的时代，不懂财务的运营将难以为继；只有从财务要求出发，以收益为导向、用数据说话，才能保障经营的可持续发展。而从商管系统往资管系统提升，也就意味着需要打通业务与财务，实现财务目标对运营工作的指示与监控。

此外，从商管到资管还要求运营为风险负责。在今天竞争越来越激烈的商业环境下，写字楼空置率高企，购物中心掉铺几率加大，欠租逃租问题屡见不鲜……对于这些风险如果不做好监控和预防，而只是见招拆招地疲于应付，那百分之几的经营回报很可能分分钟就被消耗掉了。因此，商管往资管提升的过程，一定会要求信息技术在风控方面给予更多的帮助，而不是仅仅记录业务开展。

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资管信息化的本质与外延

立足资管视角开展信息化，并不是拉个报表算算NOI或是给个工具做做投资测算，而是如何建立一个价值管理的体系来转换资本视角和运营视角的语言。资管的本质是实现投资回报、实现业主目标，因此资管信息化也就应当是建立在投资回报和业主目标基础上的一个衡量及管控体系。

※ 从资产出发的管理体系 ※

要实现资产的投资回报，离不开创造价值的载体——资产。市面上大多数商管系统以合同为中心进行设计的，而忽略了资产这一基础。久而久之，不单管理的资产不清，中长期测算也会无从开展。在资管信息化的过程中，非常重要的一项基础工作就是要理清楚自身的家底，掌握每个可创造价值的最小单元的画像，包括：各口径的面积、经营状态、产权归属、历史变化等等。

※ 以NOI为导向的收支两条线 ※站在资管的视角，要以资产价值更大化为目标。根据收益法估值公式，资产价值（V）=净营业收入（NOI）/资本化率（CapRate），NOI是资产价值提升的重点。而净营业收入（NOI）=经营收入-经营费用，也就是说做好收入保障和费用控制是资产价值提升的基础。因此，资管信息化需要建立一个面向各类收支业务的管理体系，涵盖招商、运营、企划、物业等过程的收支发生。

※ 注重风控以确保资产价值实现 ※收益法估值公式中影响资产价值的另一项重要的因素是资本化率（CapRate）。而资本化率（CapRate）=安全利率+风险调整值，也就是说经营风险的管控程度会影响到未来资产退出时的价值评估。因此，资管信息化非常重要的一个出发点就是为风控服务，包括事前管控可能影响收益的租约、事中定期跟踪和分析各项风险因素、事后采取合适的跟进策略等等。

※ 权责口径与现金流口径的数据 ※

不支持财务权责口径，不仅给企业账务合规上带来困难，还会使得资管无法及时准确地掌握NOI；而缺乏按期间的现金流口径的完整数据，则无法站在长期回报视角去衡量资产的价值，进而跟踪经营过程中IRR、NPV这些动态收益指标可能的变化。因此，资管信息化需要支持贯穿全业务链条的多种口径，满足权责核算和现金流管理的要求。

随着城市化建设的日渐饱和，进入存量不动产的赛道已是大势所趋；而在价值提升的目标驱动下，信息化的建设也必然需要跟上资管的要求。作为新时代的商业地产管理者，只有与时俱进地转变思维、提升自我，才能重塑自身的领先优势，在这一新的战场中胜出。

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