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城市建设快速发展，住宅小区，商业地产，产业园区数量大幅增加，人们对居住，办公环境的要求也越来越高。物业管理是体现城市精细化管理水平的重要载体。上海市物业管理行业协会定于2019年6月4日-6日举办“2019上海国际建筑业主与物业管理产业展览会”，以智领科技，服务未来为主题，全面展示城市物业管理体系，通过管理思想，管理模式和管理工具展示前沿物业管理新技术与应用方案。 
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国外成熟物管企业呈现低净利、高周转的特点，增值服务内容丰富度不高。 北美及日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务，满足的是房屋使用过程中整修、改造、防护及室内设计的需求，频次较低，通过房屋保值来提升 业主的生活质量。物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务，母公司则负责整体的物业运营。经营上体现出低利润率，高周转率的特点，依靠高效的资产运用提升ROE，其ROE 能维持在20%左右。中国的物管企业的社区增值服务经历了从O2O平台模式向商品及服务提供商的转变，非业主增值服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。国内物管企业目前普遍体现出高利润率，中周转率的特点。
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FirstService-北美龙头住宅物业管理公司

FirstService 成立于1989 年，早期从事游泳池和休闲设施管理业务，经过 30 年的持续发展，如今已经是北美地区更大的住宅物业服务提供商。2015 年FirstService将老公司拆分成为高力国际和新的 FirstService Corporation，其中高力国际专注于商业地产的交易咨询和运营管理，而 FirstSerivce则主要向住宅物业提供服务。FirstSerivce主要分为 FirstSerivce Residential 和 FirstService Brands 两大业务板块，分别从事住宅物业管理和住宅物业服务业务，2018年合计实现收入19 亿美元，管理超过 8500 个社区和 170 万个住宅单元。 FirstSerivce Residential 是北美更大的住宅物业管理公司，向客户提供基础的物业管理服务，包括传统的社区运营、物业费收缴、财务报表编制和外包服务，以及辅助的驻场服务（工程维修、设施 管理、安保前台）、保险经纪、能源管理及房地产经纪等服务。2018 年该部分业务实现收入12.5亿美元，占总收入65%，营业利润 0.9 亿美元。 FirstService Brands是北美更大的物业服务提供商，主要通过特许经营的方式向客户提供特定的物业服务，范围涵盖房屋整修、装饰粉刷、防火安全等多个领域，拥有超过1800 个特许经营及自营门店。2018 年这些物业服务品牌合计贡献收入6.8亿美元，占比35%，营业利润0.5亿美元。
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 FristService业务架构

发展模式上，FirstService 主要采取积极的并购策略，自 1995 年上市以来，公司前后进行了超过 40 次外延并购（其中不包括收购特许经营门店），由此获得了区域范围上的扩大和服务种类上的增加。一方面，公司持续并购区域性物业管理公司和基础物业服务类公司，实现区域扩张并提升自身的物业服务质量，截至 2018 年公司拥有接近 100 个地区办公室，业务覆盖美国 25 个州和加拿大3个省。另一方面，公司不断收购细分领域的服务品牌，丰富自己的增值服务种类。由于这些细分领域高度分散化，市场主要由大量小规模单一服务类公司组成，公司采用特许经营的方式来避免竞争（特许经营是指特许经营权拥有者以合同约定的形式，允许被特许经营者有偿使用其名称、商标、专有技术、产品及运作管理经验等从事经营活动的商业经营模式），通过自身的品牌优势来获取收入。同时，在这些增值服务品牌逐步发展成熟之后，公司开始反过来收购核心城市及地区的特许经营门店，通过自营的方式提升公司的收入和利润。目前公司已经收购了18 家 California Closet 和 9 家 Paul Davis Restoration 门店进行自营。
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FristService发展变化和重大事件

FirstService并购历程

FirstService 自上市以来一直保持着稳健的业绩增长，过去 23 年 CAGR 为 19%，近 5 年 CAGR 为也达到了 13%。收入结构上，FirstService Brands 的增值服务占比在不断提高，已经由 2014年的18%提升至2018 年的 35%，增值服务对收入的贡献在不断加大。在其他财务指标上公司同样表现良好，毛利率、净利率、ROE 近几年不断改善。公司表现出强运营的特点，杠杆率和净利率 都比较低，但依靠强运营带来的高周转率提高净资产回报率。 

FirstService增值服务收入占比逐渐提高

FirstService回报率稳中有进

数据来源：公司公告、东方证券研究所

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