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 “新社区治理模式下物业公司和业务会的沟通实务”

上海物业展小编汇总上海市律师协会物业管理业务委员会主任宋安成先生，在2024SPME上海国际物业管理产业博览会中

“2024物业管理与社会基层治理的融合发展论坛”的精彩分享（四）

    从业委会的流程来讲，有一些事情只有合理性的问题，没有合法性的问题，举个例子，10个人只能选5个人，那5个就砍掉了，你说我不服气，我认为我应该上，到法院打官司，法院说这个事情我们管不了，这是合理性的问题。你永远不能讲让他进为什么不让我进，没有这种说法，除非有一些限制是明显不合理。比如说，他说你这个人超过50岁了，年龄太大了不能进，这个不行，如果超过70岁有合理性，从法律上业主的成员权，剥夺的业主参与社区生活的权利，但是大多数时候不会发生这种事情。

    其实诉讼当中，它的渠道还是有限的，但是换位企业、使用资金或者决策其他的事情，这个基本可以诉的，如果流程有问题法院会判的。

    最后讲几个案例，个就是我们上海某小区，这个是一个商办楼，从业委会的成立，到业委会找物业公司次谈话，物业公司老总就几个项目，项目经理从来没有拜访过业委会的人，没有沟通。

    把物业公司关系做的很尴尬，我是主人、你是管家，你都不来找我，并且物业服务业一般，我就要启动换物业公司的流程。最后物业公司被换掉了，这个是明显缺乏沟通的案例。

    第二个案例是唐镇某一个项目，业委会也成立好了，也启动了换物业公司公司的流程，也马上上平台表决了，这是保利的项目，他们公司换了总经理，觉得这个楼盘必须要保住，这是自己开发的楼盘，积极和业委会沟通，说法开发商补贴，说法政府保利物业是品牌物业，可以把这个做好，希望政府选过程中公平选择，给了他机会，也报名了，业委会觉得开发商有补贴，其他几家公司从品牌角度、成本角度不一定比保利好，也成功进行了续聘，前面沟通很少，后面换了领导才沟通，最后还是比较成功。

    第三个是别墅项目，这个业务会的层次很高，他说只要物业公司公开账目。这个物业公司是国有企业。很死板，你这个业委会我们管理小区就是要员工提经济补偿金，要计提，现在解聘，劳动合同一年补一个月，他说我不干，100个员工每年按照13个月来发，最后要计提账上的，我有可能员工辞职了要补给他了，用户说那不行，要实际发生都认的，或者提一定比例也可以，比如要30-50%，100个员工，50个员工是可以提，其他不可以，有一个总数也可以。物业公司就是不同意。

    业委会说这个主人白当了，筹金很高8%后来被炒掉。最后是一个通过法律手段维权达到的一个保盘的目的，在表决过程当中，我们现在讲究面积过半和人数过半，这个是要参与业主的1/2，是"双参与"和"双通过"。这个小区表决的时候面积没过。因为旁边有栋楼面积比较大，人数是过的，这个《民法典》278条是不符合的，被法院说这个表决是无效的，没有通过法律更低人数。

    我们业委会也做一个提醒，一定要在表决的时候，人头加砖头。像拆迁一样，就是人数+面积。两个都要算，都要过2/3的1/3，或者2/3的3/4。有的业委会因为省事，他说不用算，说我们小区房型都差不多，都是100多平米的，只要人数过了面积肯定过的，所以就毛估，法律是比较严谨的，你到法庭上跟法官说毛估的面积是过的，法院说对不起我给你撤掉。这个我碰到好几次了。肯定要算面积的。最后成功保盘。

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