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 “新社区治理模式下物业公司和业务会的沟通实务”

上海物业展小编汇总上海市律师协会物业管理业务委员会主任宋安成先生，在2024SPME上海国际物业管理产业博览会中

“2024物业管理与社会基层治理的融合发展论坛”的精彩分享（二）

    部分业主认为，物业公司和业委会有勾结。有利益输出，比如一些工程等等，又有一定的哪怕是铺风捉影的证据，这种时候也有可能是丢到楼盘，品牌物业优势越来越凸显，大家觉得换一个品牌公司肯定是好的，当品牌力不足的时候，支撑不了这个小区，是很高端的小区，支撑不了的时候，就是有可能会被炒掉。

    还有小区有"意见"，在维护业主利益方面大家非常认可，他又对物业公司不满意，有可能会炒掉物业公司，物业公司也会非常被动，要想办法沟通，其实是可以沟通的，只是更多的人不愿意沟通。有一些其他公司要进来有一些迹象。

    第三个讲业委会全流程沟通的操作的点。业委会成立有两种，种主动成立，政府觉得小区满2年了要成立业委会，这种一般会好沟通，也会选出来比较有公信力的，还有维权式的业委会成立，业主在维权过程当中，觉得没有主体，没有办法打官司，没有办法沟通，要成立业委会，这种情况下业委会和物业公司沟通更容易出现问题。

    这个就是我们讲的"三驾马车"（PPT）我们分三个阶段，一个是成立阶段，一个是业委会的人员选举阶段还有一个成立流程控制。候选人选举方面，业委会成立过程当中最麻烦的就是确定业委会的候选人和确定筹备组的候选人，我们要选择有公信力的业主，要保证有公信力的业主进入业委会，上海包括全国各地有要求，上海组织发过文件的，小区的业委会委员党员比例原则不低于50%。是上海市组织部发的。

    我们操作过程当中，怎么去处理这个问题，怎么保证党员、愿意热心业主公益事业、没有私人的进入业委会有很多，政府要做，我在居委会讲课，居委会对这个问题也有回避，他觉得我们业主人选怎么把关，反正谁拿的票多就让谁进，你拉了100票就是候选人，他拉了50票没有，我们一定要跟居委会和小区的相关人沟通，尽量要让热心公益的人进入业委会来，沟通过程当中，有哪些事情我们简单列了一下。

    首先个方面就是业委会的沟通和交流，业委会大会的召开，还有物业的选续聘。三个方面，和业委会沟通方面，比如比较常见的问题，公共收益的移交问题，作为业务企业和业委会要坦诚沟通，业务会老是觉得这个账算不过来，怎么收费50万，物业公司收了30万永远达不成一致，大家还是要尊重事实，如果物业公司确实少收了还是账上不对，要适当调整，而不是一味说我们账上30万，要就30万，不要就没有，这样永远谈不下来。

    这样的情况下，一定要和业委会做好沟通，这也是业委会成立的件事情，业委会成立2件事情，业务公司好大家续约，不好谈公开招投标，第二件事情是算公共收益，我们想到了上海中远两湾城的4000万的案子，这个案子一审判了4000多万，但是只有2000多万是公共收益，另外是多退少补的钱，现在二审发回来了，这个地方谈不好又是一场诉讼，这两个把握好不太会炒掉，如果出现另聘位的情况，有的是管业务服务企业，有的启动招投标流程，我能不能要求它先走续聘流程，续聘走不了再公开招投标，法规角度讲没有这么明确要求。

    没有说通过续聘进行第二步公开招投票，操作流程是基本放在一起的，项要不要续聘物业服务企业；第二项如果不同意续聘的话公开招投标，或者干脆项放也不放，直接第二项，就公开招投标。所以这个方面我觉得物业服务企业，要打好楼盘和业委会沟通，你的服务首先要提升，外来人员的管控，因为有很多蓄意的外来人员，来小区做"氛围组"，故意扩大一些服务公司不好的地方，第三个是各类关系的维护。

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