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 “新社区治理模式下物业公司和业务会的沟通实务”

上海物业展小编汇总上海市律师协会物业管理业务委员会主任宋安成先生，在2024SPME上海国际物业管理产业博览会中

“2024物业管理与社会基层治理的融合发展论坛”的精彩分享（一）

    我分享的题目是"新社区治理模式下物业公司和业务会的沟通实务"，主要这几年业委会和物业公司矛盾比较突出，我们做一个分享。希望业委会和物业公司的关系，三驾马车运营好一点。

    我们今天分享的内容有4块内容。块就是物业对业委会目前关注的现状，大多数的物业和业委会的关系没有搞好，是物业公司对业委会的成立换届和运作没有好好关注，物业服务很简单，一方面把服务做好，另一方面和业主、业委会关系处好，就是沟通好。这是万科大宝讲的，特别一些项目经理，缺少和业委会的沟通，也不愿意沟通。

    第二个是在管楼盘出现危机、换物业公司的征兆。

    第三个业委会成立、换届、运作业委会和物业公司沟通的技巧和实务，最后讲一下小的案例，现在物业公司有保盘的压力。

    个就是我们在2021年的时候做过统计，在上海来看，业委会的成立比例还是很高的，到达了93%有的人说95%以上，肯定真正运作的也就50-60%，有的业委会没有好好运作。但是像有一些新城悦比较低，外地楼盘比较多，上海总的楼盘比较高。在这个方面，我们物业公司不能回避业委会的成立，我们要关注它要做好沟通。

    个物业公司不想成立业委会，总是设立各种障碍，比如会所的问题，收费标准的问题，这些都会导致和业委会的成立换届，和业委会出现矛盾；第二公司只搞服务，没有搞和业委会关系维护，什么事情没有和业委会好好沟通；第三对业委会的工作没有机制，很当物业服务企业和业委会开会，这个制度没有；第四个是对业委会的现状不了解，很多物业公司对业委会的流程和机制没有沟通和了解，各地差异有比较大。

    我们《民法典》也有讲，这也是争议的问题，有的人说小区可不可以成立业委会，《民法典》角度讲，有的可以成立有的可以不成立，包括上海、北京都是明确住宅小区是一定要成立业委会的。我们不能把《民法典》做误解。

    这条差不多，服务销售拿50%或者入住满2年都是达到了成立业委会的必要条件。我们注意到外地像江苏，有一些业主代表大会的规定，上海没有业主代表大会，大多数城市都是成立业主大会，没有业主代表大会，江苏是300会议上，可以成立，这个制度我觉得可以学习，因为小区人数太多了，几千户小区成立业主大会的话运作起来有很多麻烦。

    从物业公司保盘的角度或者沟通的角度，早期沟通好一点，越是晚或者发生矛盾沟通往往是来不及了，我们项目经理也是掩盖问题，本来物业公司和业委会有矛盾，他不跟公司报道公司也不知道。物业公司因为丢盘，有抢楼盘，更大的问题是要保好楼盘，我们从实务来讲，我们常见的关系的事故的表现，我列在屏幕上，比如说小区服务的不好，也可能服务的好，有的个别业主意见，提出意义，表面很热心，对物业公司很反对。

    第二个小区经理和业主、业委会不能有效沟通，当然我要打成一片了，其实就是不能有效沟通。

    第三个是业委会已经启动或者成立了，但是小区经理他们的客服人员/管家没有和业委会有任何沟通交流。

    第四个是账目、公共收益方面发生一些矛盾，不能进行有效的沟通。

    第五个是原来物业公司和业务会的关系太好了，这也是我经常说的。业委会的印章、大会的印章、业务会的财务章都放在小区经理的办公桌的抽屉里。业主都知道了，哪怕你们关系再正常，也永远给业主没办法讲清楚。一旦物业公司被炒掉，一旦业委会换届，物业公司会有被炒掉的情况。

    可能这个楼盘会丢到，沟通可能出了问题，可能是开发商遗留问题，物业公司也是开发商的子公司，这种情况很普遍，第二个是业主强烈成立业委会，要成立业委会的都是对物业公司服务不满意的，这种情况下，这个楼盘会有丢掉的可能性。

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