行业新闻 2025-01-17 16:42:05 作者:上海物业展
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"写字楼资产管理的一些新的认识",上海物业展小编汇总中国建筑运营管理研究院院长刘勇先生,在2024SPME上海国际物业管理产业博览会中"2024中国(上海)商业楼宇资产管理与运营论坛"的精彩分享(一)
商业地产这两年非常困难,所以这个论坛我们其实想讨论两个话题,一个是我们现在在这样一个形式下,应该怎么做一些聚化工作,同时第二个我们是不是应该有长期主义的想法,来做一些服务的工作。能够把我们的服务做得更好。吸引更好的租户,或者留住一些租户。开讲之前我做一个抛砖引玉,跟大家讲一下我们这个市场到底是怎样的。我们对这个市场应该有哪些认识。
所以我的分享话题是"写字楼资产管理的一些新的认识"。我们跟着大家一起看看,季度的写字楼的数据,我们根据数据来想一想,我们是不是到了写字楼资产管理的新的起点,或者下半场,我们这个下半场应该做哪些工作。来看看跟我一起回顾一下,这个数据21.2%,19.4%,14.9%和30.2%,这个是北上广深季度的空置率的数据。大家也都知道,这是五大行发布的数据,为什么让大家看这个数据,因为五大行仅仅只是统计甲级写字楼,并没有统计乙级写字楼,这个数据还是比较乐观的,但是实际的情况可能更差一点。北京部分的区域的写字楼空置率超过30%,已经是一个不争的事实了。
第二个数据可能大家需要关注是净吸纳量,是指新的租地面积加扩组面积减退租面积,北京2024年季度的净吸纳量是7800平米,北京甲级写字楼大概有2000万平买米。季度的净吸纳量只有7800平米。我们再看一下租金情况。一直以来在中国大陆北京是写字楼租金市场更高的一个城市,远远高于其他城市。
目前我们看一下,北京的写字楼的租金降幅是更大的,大概是下降了4.6%,但是看看他目前的有效净租金依然是领先其他城市,虽然这样好像比其他城市好一点,但是北京的业主其实感受最痛苦的,因为以前太好了,这是次租金下滑这么厉害,一下子回到10年前,而且租金是什么样的状况呢。几乎是一个腰斩。
举个例子,北京现在有一个区域叫望京,这个区域以前都是互联网和科技企业的聚集地,但是这两年互联网和科技企业大量裁员,望京地区空置率一下超过30%,甚至有一些楼宇已经到了50%,以前平均租金在7左右,每天每平米,好的楼每平米15块钱/天的水平。目前这个楼的平均租金是3.5块钱/平米。其他的续租的租金水平也出现了差不多的情况。因为没有新的租户,我们写字楼要保住既有的租户,所以的方法只能是降租金了。而且现在我们很多租户在外面有很多的选择,有很多的中介公司希望他们搬走,他们知道外面的人给到很低的租金,所以他跟我们的业主谈租金的时候,会谈的很低,所以在北京,续租的租金也有可能下降30-40%,所以业主方只能是和续租的租户签保密协议。
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