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 “新社区治理模式下业主大会或业委会采购制度创新”

上海物业展小编汇总上海德同物业管理事务所主任、上海市法治研究会理事、副秘书长刘志立先生，在2024SPME上海国际物业管理产业博览会中“2024物业管理与社会基层治理的融合发展论坛”的精彩分享（四）

说了这么多政策，最终还是跟物业公司、业主大会、业委会有关。

    看一下深圳，深圳的住建发布了《深圳市物业服务招标投标指导规则》的通知是2024年 6号文，也是今年16号文之前，我们不找它哪里不好，还没有完全符合现在的规则，审查制度也有违规的地方，我相信他也要改，但至少比其他地方。

    比如比上海，比较突出的地方是在比如个鼓励通过全市统一的物业服务招标交易平台，进行招标；第二个是住建部门可以委托具备相应许可条件的机构，为招标投标平台运行服务机构提供服务。最后如果按照现在16号文的要求，接下来有可能会改成只要你开发的平台符合法律规定，在住建委员平发改委认可的情况下，你这个平台同样对市场开放。

    如果还要强调统一，还要强制的话，就违背了刚刚说的审查规则，16号文。第二个事情深圳对评标的方法有择优评法和定标方法，包括使票决标法和票决抽签法，但是上海不是，上海只要是用招标，就要进平台，进了平台就要通过评标委员会，123里面选，你只要用招标方式进行，就定标权不在招标人这里。这个要改，我们感觉整体看下来，深圳还是走在前面的，但是深圳的这个文件的其他部分，还有涉嫌违规的部分，我相信还是要改。

    第二个看一下工程类的维修资金使用，成都市的住宅专项维修资金使用的服务指南2022版，我们上海还没有。在这个亮点2下面，有一个附件把正常使用的，授权使用的、应急使用的所有的流程图，以及所有需要走的流程所需资料。

    还有50万以下的正常使用和授权使用、应急使用，这样的情况下，只要你们至少3家侯选单位，业主代表可以自己选择，如果是50万以上的正常使用的，是要求通过专户管理银行的系统，随机提供的第三方招标管理机构，公开招标，再确定。

    它比较详细，目前我们上海在这块有可能还充分自主，我们业主大会授权，业委会或者授权我们物业服务企业，你们自己定。但是如果自己定，如果用什么样的方式定，不要引起业主不满，不要引起12345信访投诉就可以。这是原则。

    最后就是建议，个是根据现在的法规政策的趋势，相关地方要修订相关跟采购招投标的规定，第二个是跟我们业主大会业委会有关，可能要修订相关的规约，我们德同咨询跟我们宋律师团队专门提供这样的服务；第三通过专业带来招标方式采购，我们团队有一个优势，一般性的代理公司做某个项目的时候，有可能更把点放在了整个招标投标的具体的业务过程，但是如果我们介入的话，有可能我们事先要帮你做合规性的评估，帮你在你要想把你的施工单位做选择，把业主大会的工程类的维修资金使用方案通过业主大会整个流程，这些方案的合规性，程序的合规性的东西，我们已经帮你做法律风险分析了，帮你规避掉很多的坑了。这个有可能是我们的优势。

    后面是关于规范非招标方式的采购，我们和上海的易招标（音）建立战略合作，现在正在建立电子采购，接下来社区里面工程类的使用维修资金的方案，要选择施工单位的话，无论是用招标方式还是用非招标方式，比如谈判、磋商，比如三方比格，都可以用电子采购的形式实现。解决了社区跟小区的业主对你的质疑，充分体现公平公正，留下数字的工具。

    第四个规范工程清单，我们现在帮业主大会、业委会、物业公司或者社区里面的维修、更新、改造的工程，我们提供帮你做工程量清单，帮你做造价，帮你做更高线下的评估，不要让你有后顾之忧，不要被业主垢病，还有工程造价的预算，拿上海来说，上海是住建委的干纺，就有建筑建材业总站，提供各种费用标准， 我们物业公司特别是项目经理、物业企业的采购，还有业委会的老师，如果感兴趣可以随时登录上去看，可以拿着施工单位给你的报价对照单价是不是合理，定额是不是符合。

    最后是平衡各方的主体关系，最终还是以和谐落地，工作做了，整个的平时与各方的沟通，处理各方的关系的平衡，还是需要一些技巧和智慧的。

    刚刚宋律师也讲了，特别是服务业务服务企业的业务经济，要顺畅，确保项目可持续发展，把盘保住。谢谢大家！

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