（更多咨询请关注 上海物业展,物业展,2025物博会,2025物业展,2025上海物业展,深圳物业展,SPME物业博览会,清洁展,城市服务展,环卫展）

“以人民为中心的物业服务模式实践”

 上海物业展小编汇总无锡怡庭物业服务集团执行董事周华宝，在2024上海物业展中2024中国（上海）中小物业企业“观点”年度论坛的精彩分享（二）

    目前的《民法典》管理制度重构的体系，

    主体归位利益内嵌，就是责任缺位，大家都知道传统的物业管理模式是庙穷方丈富，业主作为甲方的缺席、单个业主利益诉求超越、业主共同利益的“公地悲剧”，无须停车、公共收益的维修资金的社管、员工劳动绩效无法得到量化极力，供给侧不可避免的大锅饭。所以现在的物业服务企业的从业人员员工的收入很低，一线从业人员的收入很低，和高管之间的收入差距越来越大，这不符合人民为中心的物业管理时代。

    第二是按照中央的要求枫桥经验矛盾不上交，物业管理行业准备纳入到社区治理体系一个重要环节，进入社区街道直接领导你物业服务企业的时代。所以如何提高业主主动参与，自我管理，让每个项目的管理能够据每个小区物业管理区域要形成自我循环的管理能力。

    所以关于物业管理本质的探索，物业管理本质大家都知道，物业管理的本质来自于建筑物区分所有权共有部分的共同管理权的实施。所以《民法典》时代的物业服务合同，从原来的无名合同转变为有名合同，尤其《民法典》943条，物业服务人应该定期将服务的事项、负责人员、收费项目、收费标准、履行情况、维修资金使用情况、业主公有部分的收益、合理的方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。

    每个人都学《民法典》，943条你们回去做研究一下，向业主和业主大会和业主委员会并存，意味着我们物业服务人你在物业管理区别内的所有活动应该要向每个业主随时报告。所以这个合同义务我就不讲了，业主的义务、物业服务人的义务、业主大会和业主委员会，面对快速发展的业主组织的发展，所以如何培育物业管理治理的有效主体，如何培育业主组织的健康成长，政府一直依靠住建部门推动物业管理的物业服务，制定了各种制度，很少做培育业主组织的发展规划，但是近几年从2024年开始各地普遍推行业主组织全面覆盖的要求，也推动了这个行业的转型，所以另外一个叫业主自治无关民主、无涉政治。

    业主委员千万不要提民主不要提政治，我们行使物权的平等参与权，我们的制度不是西方的一人一票的民主制度，我们是社会主义共有制基础上的社区治理共同体的共同参与权的表达权。

    所以业主的认知从买房、拿地、规划、建设、车库权利、公共收益、街道办事处属地接管，实际上业主已经有足够的能力、清晰的认知倒逼行业改革。

    我们推出了一个忠信制物业服务模式，忠信制物业服务模式核心是什么，就是区别传统的包干制和酬金制，因为传统的包干制、酬金制的运营方式、运营背景已经和民法典时代以业主大会为主导的物业服务不是适应，不能再简单的定义传统的包干制是什么规定，传统的酬金制是什么规定，就是透明的经营成本和阳关的采购，加上公开的服务标准和过程展现加合理的企业酬金。

    所以你要把所有的经费纳入我们全体业主所有的情况下，每年进行开放式预算，如何在街道、社区、党建引领下进行开放式预算备业主，有的人讲业主参与度不高怎么办，业主参与度不高的情况下有物业服务人自行决策，你决策你担责，你要站在全体业主的角度做好明年的工作规划，既做好又省钱的方式，这样把物业公司现在平台把物业公司所有的收入和支出在同一个账号体现。

    所以忠信制模式是什么，重建信任的社区治理模式，党建引领、信义为本，党建引领核心是住宅物业管理领域已经被纳入到社区治理体系的重要组成部分。如何物业服务人主动融入社区治理是物业服务企业义不容辞的责任。这个行业被你物业管理企业干了40年，你说造成一地鸡毛的矛盾你指望业主改变，还是指望政府改变，只好靠自身的改革，所以我们叫供给制改革。

    所以信义为本，就是公开透明所有的账号应该经得起业主的查询，资金要独立，我这里的观点跟大的公司不一样，要求每个项目的资金必须由独立帐号独立监管，不得把资金统筹到你所谓的总部统一账号，接受监督，这是《民法典》的要求。资金如何分配，我们的政策已经把住宅小区传统管理模式的物业费、代收代付费用、电梯费、能耗费、公共收益，在江苏还有人防费全部分开治理，原来分费制管理模式，原来都是统一归物业管理的模式，现在已经被分费制变成四项资金来源，还有维修基金，作为物业服务项目物业公司的老总，请问这个事项费用使用边界临界点在哪里，这个责任无法的，一定是责任错配，导致这个行业无法错综复杂的矛盾越搞越复杂。

    所以你只有从物业服务端，你把所有的费用给到业主知道钱什么时候开始使用维修基金，什么时候用公共收益，什么时候用公共服务的维修费。

    我们科技的发展已经走到今天，具备了让一个项目一个账号，能够所有的收和支被每个业主看到，你物业企业的所有收入停车费、物业费，都能看得见。

    因为普惠社区服务+生活服务是的战略，你说城市垃圾分类要不要做，按照传统的物业管理模式我们是不愿意做或者不做，但是现实不可能，现在政府要求你做，倒逼你中小企业转型，融入政府的体系，社区服务你要干。所以以物业的角度撬动基层治理大格局，是物业服务行业企业义不容辞的责任。

    所以我们也在普惠社区+生活服务如何在自己的小区因地制宜开展，我们也做了一些尝试，居家养老服务中心，包括社区的居家养老服务体系的搭建，社区建设的治理离不开各方力量的共同参与，物业企业在社区中扮演着重要的角色，在提供基础的物业服务的同时，要通过和街道、居委、社区组织积极参与到养老、儿童相关的服务，共同来融入到社区治理体系。

    物业服务人要跟物业公司和业主组织是什么关系，应该彼此平等、相互尊重、彼此依赖、向相互依存。而不是你一定把我干掉，或者我把你业主组织干掉，或者业主组织一定把物业公司干掉。所以在《民法典》时代，业主委员会成立的件事先改造物业，这个方向一定要引导所有的业主组织回去告诉他，在中国的法律制度下业主组织不是维权组织，是社区治理体系下的协同参与组织，而不是中国制度定义业主委员会组织的方向是什么，有出身但是没有身份证的组织，他希望你有，但是不希望你长大。

    我一直是反对时间换物业，如果充分协商之后反过来倒逼物业企业，你能不能说得清，《民法典》实施以后你的公共收益怎么使用的，你的资金是否有结余，但是《民法典》实施之前上海盗走4000万的案子，应该要进行司法审计，《民法典》之后要跟业主组织坐下来协商。所以中小企业的物业服务企业千万不要守着你的前期物业服务合同，说《民法典》实施过后你仍然保持不变，你再这么干下去，你一定把你自己干死，所以回去必须重新定义。

    因为前期物业服务没有组织，所以倒逼我们进行供给侧改革，我把整个服务的过程、标准、收支情况全部给每个业主报告，这样业主委员会成立、没有成立也好，我按照《民法典》时代的要求对物业服务合同重新定义合同的履行方式。所以在这种情况下用科技可以实现的，如果以往没有科技，我们通过纸头一对一沟通成本太大，现在科技完全可以具备把一个小区的所有收入来源，通过科技的手段最短的时间内进入公有账户。

    所以我们的科技平台以物业管理区域为单位的科技平台，这个科技平台是所有业主参与的共享平台。资金独立、公开透明、业主共有，助力人人有责、人人尽责、人人享有的社区治理共体的实现。所以肩负新时代的物业服务人使命，重塑物业管理的美好未来，我一直希望我们没有改变政府的监管方式，我们提出来按照《民法典》的要求把前期物业服务合同或者已经履行的合同按照《民法典》的要求重新定义履行方式，我们再次呼吁物业服务行业未来要行稳致远，更需要我们自我行业变革的勇气和决心，要敢于直面业主为业主服务，而不是为我们的老板服务，具体细节我就不再讲了，谢谢大家。

   （更多咨询请关注 上海物业展,物业展,2025物博会,2025物业展,2025上海物业展,深圳物业展,SPME物业博览会,清洁展,城市服务展,环卫展）

抢先预定展位，锁定商贸良机！

参展申请

展会咨询电话：15316074191 顾先生

更多展会内容请查看：物业博览会介绍