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物业服务是指受物业一切人的托付，根据物业处理托付合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、美化、卫生、交通、治安和环境容貌等处理项目进行保护、补葺和整治，并向物业一切人和使用人供应综合性的有偿服务。

目前我国物业处理企业的盈余方式首要有两大类：一是基础物业服务，通过供应传统的物业处理服务向业主收取物业处理费，以基础物业服务为主的企业首要通过项目的获取来扩张处理面积以完成收入的可持续性添加;二是通过供

应增值服务收取费用，增值事务首要包括业主增值服务和非业主增值服务。业主增值服务的基础是社区O2O途径，首要通过轻资产输出途径扩展用户基数、外加不断嫁接新增值服务项目来完成收入的添加。非业主增值服务针对地

产开发商打开，企业使用把握的物业处理方面技术优势和运营阅历，供应案场服务、工程服务以及参谋咨询服务等以收取费用。

展开现状剖析

1991年国内家物业处理公司(深圳物业)成立，标志着我国物业处理业正式诞生。此后30余年间，物业处理作业先后阅历了探究起步期(1981-2003年)、以基础物业服务为主且首要依靠相关房企的传统事务展开期(2004-2012年)、

寻求增值服务为新赢利添加点的转型探究期(2013-2017年)以及上市、收并购频现的作业整合期(2018年至今)。

物业服务+社区+养老服务是一线城市要点支撑方向

物业服务与养老工业结合是政策要点引导方向，北京市、上海市、深圳市等区域均提到支撑物业服务企业参与社区养老服务。北京市通过确定试点单位与试点规划，按照“企业自愿参与、政府适度支撑”的原则，引导物业服务企业

发挥常驻社区、靠近居民、呼应快速等优势，根据不同区域人口结构、老年人服务需求，有针对性地供应多元化、个性化的社区居家养老服务。并为物业服务企业供应包括驿站建造运营扶持、人员培训补贴支撑、老旧小区适老化改

造补助、税费减免在内的支撑措施。

物业处理面积持续添加，增速有所放缓

近年来，在城镇化持续推进、居民消费晋级、鼓舞性政策的推进下，叠加科技赋能与本钱盈利，物业处理作业迈入快速展开期。2010-2021年，我国物业处理企业的处理面积规划持续扩展。2022年，受相关作业房地产商场持续下行、

房地产竣工面积下滑等要素影响，全国物业处理面积增速放缓。2022年国内物业处理面积约372.72亿立方米，同比添加2.04%，其间，居处物业处理面积占比达85%以上。

2022年，全国物业服务商场规划为6161.5亿元，其间，居处物业商场规划为4211.95亿元，占比68.36%，商业物业商场规划为733.5亿元，占比11.9%，公共及其他物业服务商场规划为1216.05亿元，占比19.76%。

根据中研普华工业研讨院发布的《2024-2029年我国物业服务作业商场形势剖析及出资危险研讨陈述》剖析显现

物业服务出资才干受相关房企掣肘，央国企是2022年并购主力

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遭到政策环境、商场竞争和技术水平等要素的影响，物业处理作业集中度有较大程度的进步。2018-2021年，房企对轻资产运营方式更加重视，分拆物业事务赴港上市成为热潮，特别2020年包括恒大物业、华润万象日子、金科服务、

世茂服务等在内的18家物业公司赴港上市，强化了企业的融资才干，2021年国内物业处理百强企业处理面积占比提高到50%以上。

2022年，房地产商场的下行，房企资金周转压力加大，部分房企通过出售旗下物业资产以缓解资金压力，但在相关作业房地产商场下行的态势下，物业服务企业收并购更趋慎重，并购热度相对2021年显着下滑。但华润万象日子、

招商积余等央国企活跃并购以拓宽商场，特别华润万象日子，2022年先后收购禹洲物业、中南服务、九洲千城物业，并购金额超越35亿元，成为年度“并购王”。

碧桂园服务、万物云、雅日子集团、保利物业等企业在在管面积居于业界领先地位。2022年，受相关房企资金周转压力较大影响，碧桂园服务、雅日子服务均出现控股股东出售股权的情况，其新增在管面积比较2021年有较大的回落，

而华润万象日子获益于并购扩张规划等要素影响，2022年新增在管面积达1.44亿平方米。

物业服务作业展开趋势

并购仍将是物业服务企业扩展规划的重要途径，作业集中度将持续提高

物业是“轻资产、低杠杆、抗周期性”的作业，上市物业服务企业大多数是由房企分拆上市，物业服务企业与房企的关系密切。2022年，在相关作业房地产商场下行、房企债务危机加大、客户面临流动性窘境等要素影响下，国内物

业处理企业成果承压，应收账款计提减值、并购商誉计提减值等成为影响物业服务企业盈余才干下滑的首要要素。

社区增值极具潜力，物业服务企业转型“城市服务商”

基础物业服务添加空间有限，而社区增值事务具有较大的潜力，特别在物业+社区+养老方面，北京市、上海市、深圳市均鼓舞物业服务企业通过“社区+物业+养老”方式探究居家养老。此外，物业服务企业通过“途径+专业公司”

方式，在“物业+餐饮”服务等新方式上也具有较大的展开空间。物业服务作为以服务为本的企业，其本身具有的客户资源、服务优势有利于其打造以业主为核心、包括吃住行游购娱健在内的“微生态圈”。

在社区服务的基础上，物业服务企业从社区走向城市，服务范畴不断延展，强化空间服务才干，为基础设施管养、市容环境处理、公园生态保护、公共停车场运营、城市社区治理等供应一体化解决方案。物业服务企业通过与地方政府、

城投公司战略协作或成立合资公司等方法，一同推进城市服务事务是企业的常见方法。

了解更多本作业研讨剖析详见中研普华工业研讨院《2024-2029年我国物业服务作业商场形势剖析及出资危险研讨陈述》。一同, 中研普华工业研讨院还供应工业大数据、工业研讨陈述、工业规划、园区规划、工业招商、工业图谱、

才智招商系统、IPO募投可研、IPO事务与技术编撰、IPO作业底稿咨询等解决方案。

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