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2023年，物业职业在跌宕中前行。城市更新、社区建造等方针继续推出，物业服务企业参与宜居城市建造和社区办理的脚步提速。

职业监管力度继续加大，企业服务规范、办理制度不断完善，职业规范化展开进一步加强。尽管房地产职业危险没有出清，

相关度较高的物业办理职业也还在调整期，但在方针及商场推进下，物业服务企业正加速进入“换挡提质”通道。展望未来，物业办理职业正重回

“微利+现金流”逻辑，企业加速回归服务实质。2024年，物业办理职业展开将迎来新的应战与机遇，这一年也将成为物业办理职业继续积蓄上升动能的一年。

克而瑞物管重磅发布《2023-2024年度我国物业办理职业展开白皮书》，将对这些一一回应，从十大篇章：方针篇、商场篇、资本篇

、企业篇、拓宽篇、服务篇、品牌篇、才智篇、城市篇、趋势篇，全景解读我国物业职业。

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《2023-2024年度我国物业办理职业展开白皮书》：

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方针篇

2023年，物业服务职业方针主基调仍是完善规范制度，促进职业高质量展开。方针更大亮点在于嵌入式服务，为“好小区”建造指明方向，要点围绕小区一老一小，

探究“物业服务+日子服务”、“物业+养老”形式。大到城市建造，小到社区办理，均进一步提出了更高的方针，即厚实推进城市更新，建造宜居、才智城市；

全面提质社区精细化办理，浙江省更是全域推进未来社区建造。聚集当地对物业服务职业的监管制度，能够总结为规范化、规范化、常态化三个关键词。

一、从一刻钟便民日子圈到嵌入式服务，明晰“好小区”建造途径

从一刻钟便民日子圈到完好社区试点，再到嵌入式服务，明晰“好小区”建造途径。2023年1月30日，住建部部长倪虹表明，要牢牢捉住安居这个基点，

让老百姓住上更好的房子，再从好房子到好小区、好社区、好城区。“好小区”建造遂成为贯穿2023年物业服务职业方针头绪的中心主题，年内一刻钟便民日子圈、

完好社区试点、嵌入式服务等重磅方针轮番落地，逐步勾勒出“好小区”建造途径。

二、厚实有序推进城市更新，沪广等落实城更方针，建造宜居城市

住建部辅导各地厚实有序推进城市更新，推进城市高质量展开。2023年3月，住建部部长倪虹表明，2023年方案再开工改造5万个以上老旧小区，让2000万以上居民受益。

6月，倪虹再次表明，鼓舞引导金融机构参与城市建造和更新，探究树立房屋养老金制度。7月，住建部发布告诉，提及坚持城市体检先行、创新城市更新可继续施行形式、

清晰城市更新底线要求等多方面内容。

三、全面提质社区精细化办理，浙江省未来社区建造进入全域推进阶段

2023年，社区办理进入精细化办理、全面提质的新阶段，首要触及以下两方面内容：

其一，中央多部门发文进步社区精细化办理水平，要点聚集日子污水及垃圾处理、噪音污染防治等范畴。

其二，河北、银川、株洲等省市全面提质底层办理，共建共治同享美好家乡。

四、57城优化服务规范及办理规范制度，进步物业服务质量（略）

五、3城试行信托制物业，18城规范物业费规范（略）

六、31城加强对物企监管力度，相关物企投诉限制土拍（略）

七、 展开社区养老、晚年助餐等服务，创建晚年友爱型社区（略）

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《2023-2024年度我国物业办理职业展开白皮书》

商场篇

一、 住所存量竞赛日益剧烈，万亿非居商场仍存应战

2023年，物业办理职业仍旧保持了较为稳健的展开态势。根据克而瑞物管在涵盖以住所、商务工作、商业、产业园、学校、医院、公建、城市服务、社区增值、FM服务等类型下，

以完成社会化的办理规划进行测算，物业办理职业总商场到达3.8万亿元。其间，根底服务营收到达2.19万亿元，预计2026年将到达2.45万亿元，增值服务营收到达1.65万亿元，

预计2026年将到达1.89万亿元。物业办理职业空间仍然十分广阔。

二、 头部格式已定，百强梯队距离进一步扩展（略）

三、 500强规划拓宽放缓，根底服务仍是主力（略）

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《2023-2024年度我国物业办理职业展开白皮书》

资本篇

一、 监管更趋严厉，企业上市意愿低迷

(一) 上市审阅及办理变严，上市均匀用时再延伸

2023年联交所对物企的上市审阅及办理愈加严厉。5月，恒生指数公司发布公告称恒生物业服务及办理指数（简称HSPSM）称号变更为恒生港股通物业服务及办理指数。

一起，该指数剔除了万物云、建发物业、越秀服务、滨江服务、中骏商管、年代邻里以及浦江我国等7家物业办理公司的股票，不再列入该指数的成分股。

此次调整不仅新增了南向港股通资历要求，还对流动性要求等内容进行了修正，恒生指数公司的一系列收紧动作，对物业企业上市的期望造成了严重打击。

并且，年内还有多家企业如旭辉永升服务、建业新日子、杰出商企服务等被剔除出港股通名单，这对企业的流动性带来了严峻考验。

(二) 资本商场热心变弱，物企上市意愿下降

资本商场严冬，物企上市意愿急转直下。揭露材料显现，2023年新递表企业仅4家，且其间三家为国资布景，

一家民企明喆集团也于2023年12月12日撤回了发行上市请求文件，泓盈服务材料失效后也未再进一步更新。

二、 “寒意”没有消散，物业股底部盘整（略）

三、 地产继续连累，商场决心受创（略）

四、物企回绝躺平，积极重振商场决心（略）

五、 利空逐步出尽，预期商场将缓慢回调（略）

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《2023-2024年度我国物业办理职业展开白皮书》

企业篇

回首2023年，物业职业危险逐步出清，高质量展开成为主旋律。物业企业回归服务实质，重回现金流逻辑，在运营成绩、服务体现和运营策略上蓄势赋能，在高质量展开路程上砥砺前行。

一、增速继续放缓，赢利呈止跌回稳趋势

2023年，上市物企营收增速预计继续下探。从上半年体现来看，接连发表数据的61家上市物企营收均值为22.5亿元，增速为8.9%，较22年同期下降12.9个百分点，营收增速有所放缓。

二、满意度继续下行，聚集服务质量树立信赖度（略）

三、 回归服务实质，进步内功追求新展开（略）

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《2023-2024年度我国物业办理职业展开白皮书》

拓宽篇

一、规划增加放缓，聚集有质量的增加

(一) 新增合约面积普遍下滑，合约在管比下降至1.32

2023年职业收并购继续降温，企业清退很多质量较低的项目，规划增加继续放缓。头部物企直拓势头仍然微弱，其间保利物业全年新增合约面积更高，到达11686万平方米，

碧桂园服务以8148万平方米的新增合约面积次之，雅日子服务以6720万平方米的面积居第三。整体职业来看，百强物企均匀新增合约面积为1386万平方米，较2022年下滑43.43%。

(二) 退出低质项目，进步规划质量

过往规划导向下，企业收买了很多低盈利或亏本的项目。随着赢利的下滑，企业对项目的运营提出了更高的要求，头部物企正自动大批量退出低质项目。

揭露材料显现，企业退出的项目首要分为四类。

类，是无赢利或低赢利的项目；

第二类，是只有微利但无现金流的项目；

第三类，是办理难度大或不在企业深耕区域的项目；

第四类，是办理成本高的项目。

二、收并购更趋慎重，“升维服务业态”成为要点（略）

三、直拓竞赛白热化，合资协作、战略协作愈加聚集优质客户（略）

四、母公司依靠降低，部分企业股权独立性进步（略）

五、职业将继续保持稳步高质量展开（略）

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服务篇

一、职业竞赛日趋剧烈，质量进步成为关键

2023年，物业职业需求应对愈加剧烈的商场竞赛和房地产职业的继续影响。在这个布景下，客户对服务质量的要求也在不断进步，因而，物业服务企业需求不断完善、进步服务质量以满意客户需求，

这使得进步服务质量成为企业展开的中心课题。从上半年的上市物企成绩公告来看，90%的企业提到了服务质量进步，其间包含的关键词有“进步服务体会”、“加强投诉办理、“质量体会官”

以及“以客户为中心”等，这些词语的高频呈现揭示了职业内进步服务质量的一致和趋势。

二、客户洞悉差异化、场景化，客户点评即时化

(一) 客户细分，区别差异化需求

在过去几年，物业服务企业规划不断扩展，服务业态愈加多元化，不同业态的客户需求存在较大差异。因而，满意客户需求的前提是对客群进行精准的细分。以住所物业为例，客户需求与项目的类型

（如案场、社区、才智楼宇等）、层次（如豪华、高端、中端、经济等）、楼龄（如新盘、次新盘、老旧小区等）以及规划（如大型社区、中型社区、小型社区等）等因素相关。对于其他业态，如学校物业、

商业物业、工作物业、医院物业、公共建筑等，客户需求也有其特定的特点和关注点。经过精准客户细分，企业能够快速辨认不同客户的需求差异，有针对性地提供适合各类客户的服务。

(二) 场景及触点细分，精准辨认真实需求

针对不同的细分范畴客户，物业服务企业需求进一步进行场景和触点的细分，不同的场景和触点对客户的需求有着不同的影响。一起，随着企业新式事务的展开，城市服务、设施办理等新赛道、

新场景的客户需求挖掘也是物企必不可少的功课之一。

(三) 引进即时点评体系，解决客户满意度反应

客户满意度反应是需求洞悉的重要环节。经过搜集和剖析客户的满意度反应，能够了解客户对服务的点评和定见，发现问题，并及时采取改进办法，进步服务质量和客户满意度。过往客户满意度反应途径不畅，

物业服务企业与客户之间的矛盾不断加深，当前头部物业服务企业开端引进即时点评体系，解决客户满意度反应问题。

三、服务规划更注重客户体会，产品层级区分趋于成熟（略）

四、服务体系不断迭代，服务规范颗粒化、操作流程视频化（略）

五、进步服务人员专业水平，强化一线服务才能（略）

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《2023-2024年度我国物业办理职业展开白皮书》

品牌篇

2023年，物业办理完成有质量的增加已逐步成为职业一致。企业竞赛日趋剧烈愈加凸显品牌建造的重要性。只有坚持品牌主义、长期主义的企业才能在竞赛中赢得更大的商场份额，完成高质量展开。

一、 品牌注重度日益进步，C端增值品牌构建多（略）

二、 品牌策略立足长远展开，多维度构建品牌信赖（略）

三、 企业独立性增强，推进品牌长效展开（略）

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《2023-2024年度我国物业办理职业展开白皮书》

才智篇

随着地产资管年代的到来，越来越多物企使用数字化革新带来成效，“办理数字化”和“服务数字化”成为革新中心。办理数字化体现为财政同享中心、运营同享中心等，经过数字化平台的建立进步企业办理才能，

赋能物企完成高效办理；“服务数字化”多体现为设施设备的线上化、根底服务的智能化以及运用技术带来的多元化社区服务场景的落地。

办理数字化和服务数字化的方针，是以用户需求为中心，进步用户满意度和幸福感；进步内部运营功率，完成降本增效；将事务资源、客户资源等转化为数据资产；打通多平台数据，更好地运用于办理运营剖析。

本文依托继续的职业数字化盯梢和2023年头部50家物企的调研问卷数据支撑，回顾总结了2023年物业数字化职业展开现状，并为2024年物业数字化展开稳定前行打好根底，提前猜测2024年物业数字化展开趋势看点。

一、数字化继续投入支撑物业五大才智化才能展开（略）

二、物业数字化事务以降本增效为中心，AI赋能成果明显（略）

三、资金投入与短期成效不明显成更大难题，仍有4成企业较不满意（略）

四、技术展开对事务快速渗透，推进物业数字化革新（略）

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《2023-2024年度我国物业办理职业展开白皮书》

城市篇

一、华南方针引领全国，商场潜力巨大，企业运营提效（略）

二、华东党建继续引领，服务力成为企业继续展开中心动力（略）

三、中西部区域内方针侧重各异，职业规划、企业运营均稳步上升（略）

四、华北方地区央企占有半壁江山，企业运营更趋精细化办理（略）

五、东北企业事务布局愈加多元，商场化进程加速（略）

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《2023-2024年度我国物业办理职业展开白皮书》

趋势篇

展望未来，物管职业将步入低速增加年代，未来3年营收增量约5000亿元，年均增速在3%-5%之间。其间，根底服务营收有望增加2565亿元，来源于新建增量和存量社会化。

增值服务营收有望增加2412亿元，近9成增量来源于FM。

物管职业将重回“微利+现金流”形式。据克而瑞物管测算，7成以上物业服务项目净利率在5%-8%之间，典型头部及第三方物企净利率相同坐落5%-10%之间。

企业将不断加强现金流管控，运营性现金或将继续净流入，应收账款与营收增速差或将进一步收窄……

一、营收规划平稳，年均增加3%-5%（略）

二、职业重回“微利+现金流”形式（略）

三、头部格式已定，长尾继续（略）

四、腰部企业跃迁存在时机（略）

五、继续进步服务满意度（略）

六、资本商场筑底盘整，缓慢上升（略）

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