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我国物业办理职业历经40年的展开，商业模式迭代蜕变，服务鸿沟不断扩张，职业完成良性展开并逐渐走向老练和完善。

关于商业模式，物业办理职业经历了三个阶段。

个阶段，1995-2005年，职业处于高速展开时期，大多数物业公司作为房地产配套型企业，基本上依靠房地产母公司输血。咱们一味追求质量，不计成本且不追求赢利，这个阶段是商业模糊阶段。 

第二个阶段，2006-2013年，房地产母公司开端重视旗下物业公司的经营展开和财务指标，物业公司从头迈向市场化，走上独当一面展开路途。由于面对必定经营压力，物业公司开端减员增效，逐渐探究增值服务，这个阶段是商业启蒙阶段。 

第三个阶段，以2014年为里程碑，职业遭到本钱市场的喜爱。受本钱驱动，咱们开端追求价值的更大化，很多物管企业的规划、赢利都大幅度上涨，职业社会地位也 得到很大提高，并吸引到高端人才参加，职业展开步入更良性循环，这个阶段是商业觉悟阶段。 

未来，物业办理职业将进入商业老练阶段。在这个阶段，物业办理企业应该是一个资源型的企业， 有了强劲的服务力做支撑，咱们就可以把资源运营得更好，然后让它 发生更大的价值。

知常：理清职业的实质 

物业的实质是什么，这是个老调重弹的话题。咱们以业主委员会或甲方的视点来看，他们在选择物业公司时，主要的考量规范都是根底服务的质量，以及平等价格条件下的性价比，而不太会看重增值服务。但是，现在很多企业却把宣传的侧重点放在物业办理根底服务之外，这大概是职业展开的阶段性现象。 

毫无疑问，职业不能违背初心和方向，要据守实质，那就是满意客户不断增加的需求，满意人们对美好生 活的需求。至于科技展开对职业的影响，从实质来说，科技使用仅仅丰厚了职业的经营办理和服务手段，科技渠道也仅仅赋能物业办理展开的东西，以劳动密集型为主的职业服务特点并没有改动。此外，从商业模式而言，职业营收仍然是以收取物业办理费为主。

这就是物业办理的实质，没有改动。

逐“痛”：抓准职业的痛点 

物业办理职业有哪些痛点？从职业层面来看，首先是低密度与规划经济之间的对立。虽然职业展开规划在逐年扩张，但分布的区域和城市也很广，哪怕是头部物管企业，市场占有率仍然很低，城市办理密度 还不高，区域协同和经济规划效应相对有限，未来规划展开空间仍然巨大。除此之外，成本刚性上升与劳动生产率之间的对立、多元转型展开与才干鸿沟之间的对立、本钱利益与可持续展开之间的对立都限制着职业转型展开的步伐。

从客户层面来看，差异化的需求和会集办理也是对立体。很多社区，高层和别墅一起存在，同样是住所业态，但两者之间的服务需求是存在差异的。不同业态之间的需求差异就更大了，要一起满意不同业态、不同客户群体的个性化需求，对物管企业的专业化、精细化办理是个挑战。此外，影响客户服务的要素还包括：高质量服务需求与成本投入之间的对立、客户权益与合规经营之间的对立、市场新需求与服务运营才干之间的对立等。

明变：清楚展开的变量

规划经营的痛点，一起也是影响职业商业模式的基本变量。有了规划和密度，咱们才会从量变向突变转化，才有更大的增值服务空间，或者说办理同享的空间。客户的需求，因业态不同而有差异，增值事务也会呈现分解，这为职业展开供给了前进的方向。

职业空间也决议着咱们的成长性，影响到咱们的服务鸿沟。众所周知，城镇化、后勤社会化仍在推动，旧改又为职业展开增添了新的机遇，职业处于增量和存量市场叠加的大好时机，这为职业商业模式探究供给了良好的关键。

职业服务鸿沟也充溢想像空间，意味着咱们可以从自身优势找到切入点，在为客户供给美好生活的一起，也找到属于自身的展开空间。 

此外，技能与本钱投合年代大潮， 将来也必是影响职业商业模式的两大核心要素。

向新：找到展开的路途 

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经过以上剖析，咱们发现了一条职业良性展开的路途，可以从以下四 方面展开。

首先，据守初心，稳固信赖。高质量是物管企业生计和展开的根基，也是做好增值事务的根底。一起，随着职业重视度越来越高，客户的权益 认识越来越强，企业信息也必定会越来越通明，这是职业展开和社会前进 的趋势。 

此外，咱们还要重视多赢展开、有序竞赛。职业竞赛是常态，但在当下，少数企业为了做大规划，然后赢得本钱市场喜爱，呈现了亏本运营、垫资争抢项目等恶性竞赛状况。试问，假如项目没有赢利，何来质量？假如出于本钱市场需求，只算本钱价值，为了规划而献身了客户利益，咱们能不能保障职业可持续展开？估值高了，咱们的肩膀又能不能扛得住，这 是需求职业沉思的。 

第二，优化运营，提高规划。物业职业掩盖面广且微利经营，高效运作和低成本运营尤为重要。咱们要做的是让前台集约化、后台同享化，这是职业展开的必经之路。集约化要求咱们对项目、资源和收购进行更会集办理，然后节省人员装备，提高外部协作的议价才干，降低成本。但规划又是集约化的条件，必定区域内要有办理密度，所以后台同享也是必然选择。后台同享需求有数字化渠道的支撑，数字化主要包括两个部分：一是办理赋能，完成信息同享；二是事务赋能，完成事务流程线上化。经过前端集约和后台同享，提高运作效率，办理掩盖面更广，一起也降低成本，这是物业办理职业未来竞赛的根底，也是趋势。

第三，技能驱动，本钱助力。任何商业都必然带有年代烙印，技能和本钱应该是未来影响职业商业模式的两个更大变量。技能方面，咱们首先要做的是机械化，用机械代替人工，从事部分简单的、与客户不进行交互的工作，这对职业现在是最有用的；一起，机械化与智能化、数字化三者并存，这是职业的现状，也是未来的趋势，技能的浸透率会越来越高。 

本钱可以促进资源的有用流动，未来职业将凭借本钱完成越来越多的收并购交易；一起，具有技能或资源优势的工业本钱也会更频繁参加职业展开，促进商业模式优化转型。 

第四，才干升级，体现价值。现在对物业办理业态的分类，大部分物管企业分三类：住所、商企和城市服务，总体而言，这个分法仍然比较粗放。然而，实际上咱们办理的业态很丰厚，包括商业、医院、高校、军队后勤、政府写字楼、商务写字楼、体育场馆、会展中心等，它们对服务的需求存在很大差异。一些小而美的物管企业，比方专门做医院类物业的， 在市场上就很有竞赛力，这说明职业业态细分、专业垂直领域的差异化竞赛趋势已经到来。 

一起，服务要愈加精细化。咱们提倡美好生活，对物管企业来说，就是要比原来更洁净、更温馨、更安全、更舒适。而这个“更”字，就是精细化，这要求咱们花费比曾经更大的精力和投入，但这又是必须要做的。除此以外，咱们还要不断拓宽服务鸿沟，打造生态圈，由于只有才干才干决议我 们的服务鸿沟；只需才干所在，服务 就能不断延伸，然后体现职业价值。

（作者系招商局积余工业运营服务股份有限公司常务副总经理）

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