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/ 摘要/

政府收购物业办理服务项目常见类型有党政机关办公楼物业、医院物业、校园物业、公共场所（馆）类物业等，本文介绍了相关收购需求的编制关键及注意事项。

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收购需求编制规范规范

收购需求编制参照财政部《物业办理服务政府收购需求规范（办公楼类）（征求意见稿）》。党政机关在编制收购需求时，应当符合市机管局颁布的《市级机关物业服务办理规范》（上海机关事务办理规范Q/JGSW.GL7.2-2019）。

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收购需求主要内容及服务规模

需求主要内容包括：项目根本状况、商务要求、收购项目需要落实的政府收购方针、物业办理服务规模、服务要求及质量规范、物业办理服务人员岗位要求、验收规范及相关考核办法等。

物业办理服务规模包括：修建物日常修理（服务规范）、维护、办理，公共设备维护、保养，保安服务（保安服务指由安保人员供给的门卫、巡查等一般性安全服务），车辆办理，公共绿地和室内美化、摆花的维护和办理，环境卫生与保洁办理，垃圾清运、处理，污水办理，会议服务，餐厅办理，卫生办理，收发服务，公共关系办理，前期介入，档案办理等。

预算单位编制物业办理服务项目收购需求时，能够参考以上内容，依据本单位实际状况，增加或削减服务内容、规范和要求。

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需求编制中应清晰的几项金额

（一）物业办理服务费中包括修建物日常修理、维护、办理费用的，应清晰超过多少修理金额可另行计算，以及水电费由哪方承担。

（二）物业办理服务费中包括公共设备维护、保养费用的，应清晰超过多少金额的修理费用可另行计算。

（三）物业办理服务费中包括环境卫生与保洁办理的，应清晰保洁易耗品、卫生间易耗品是否包括在内。

（四）服务规模中有尚未确认或许不可预见内容的，能够暂定一笔金额（但不得限定更低金额），所有招标人一致按此金额投报，履约时按实结算。

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需求编制中应阐明的几个问题

（一）物业办理服务作为经常性服务类项目，每年需求变化不大，通常采纳一次性招标分年签订合同的方法施行收购（一般称为“一招三年”）。

（二）在描绘各单项物业办理服务内容之前，应详细介绍委托办理服务的物业根本概况：包括物业类型、位置规模和占地面积（包括绿地面积）、办公楼状况、共用设备设施（空调、电梯、配电房等）及公共场所状况，以及各楼宇各楼层功能散布状况等。这些根本状况的描绘，便于招标单位更准确地了解被委托物业的整体状况，对准确预算物业办理费很有必要；收购需求越清晰，招标单位的招标文件可比性就越强，挑选出优质企业的可能性就越高。

（三）应清晰在本物业办理服务中，是否包括分包服务内容，如：次序维护（安保）、安防、美化维护、虫灾办理、外墙清洗、垃圾清运、消防体系维保、暖通体系维保、强弱电体系维保、给排水体系维保、电梯维保、燃气体系维保等。如有，应写明需分包服务的内容、分包合同金额（份额）以及必要的资质条件，供货商招标时应附《分包意向协议书》（供水、供电、通讯、垃圾外运等市场专营服务在外）。

（四）应清晰对本项目物业办理服务的验收规范及相关考核办法。

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需求编制中的特别状况

（一）对保安服务进行独自招标的项目，《保安服务许可证》可作为招标单位的资历性条件。

（二）应注意不同物业类型的个性化需求描绘及要求，比如校园的宿舍办理服务、医院的运送服务、维护修建单位的物业服务。其中维护修建物业办理的收购需求，应写明修建物性质（文物或优异历史修建），并应强制性要求供货商在呼应文件中供给维护方案，对项目经理持有维护修建物业办理培训证书的，可予以加分鼓舞。物业服务规模如触及维护修建的保养维护，供货商还需具有文物维护工程施工资质。

（三）关于新建楼宇初次招标/规模较大，状况较为杂乱/有非常规物业服务内容项目，主张安排一致的现场考察，以便与供货商更好交流。

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需求编制中应防止出现的问题

（一）已被相关行业主管部门撤销的资质不得设为招标资历条件或评审要素，例如物业办理服务企业资质证书、物业经理资质证书等。

（二）未被《职业资历目录》列入的职业，不宜再要求相关职业资历。例如，物业办理师、物业办理员、保洁员、美化工、花卉工、育苗工、插花工等工种，已不再许可和确定，若再列为要求，与“放管服”要求不相适应。

（三）不该要求中标物业单位承诺留用所有原物业公司的服务人员，但可对部分要点岗位或有特别技术要求的岗位要求提出留用需求。

（四）不该要求物业单位的服务人员在招标时均为其在职员工，变相提高招标单位的招标本钱。

（五）物业办理服务起始时刻不得早于合同签订时刻，考虑物业办理服务的连续性，应当在服务到期前至少3个月开端着手编制收购需求，有必要的应当申请跨年度提早收购，防止合同“倒签”。

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关于物业办理服务需求编制中的

人员要求

（一）收购人在提出收购需求时，主张依据项目的物业服务面积和作业要求，测算出整体人数和岗位配置，以表格+文字解说方式阐明人员要求，以便供货商报价有一致基准。

（二）特别岗位物业服务人员应按照《职业资历目录》设定相应的人员资历要求。如：校园化学实验室化学物质处置办理应要求人员具有固体废弃物处置工程师证；电作业业（含高压电作业业、低压电作业业等）、高处作业（含利用专用设备进行修建物内外清洁等）、制冷与空调设备运行操作作业（指大中型制冷与空调设备运行操作的作业）等特种作业人员应取得《中华人民共和国特种作业操作证》后，方可上岗作业；特种设备安全办理人员、锅炉作业等，应按照《特种设备作业人员资历确定分类与项目》进行设定。

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