《现代物业》：帝国大厦超过80年的维修养护工作中最困难的工作是什么？是由何种原因造成的？

杜雷尔斯：曾经和当前，我们面对的更具有挑战的情况，就是对帝国大厦全范围内物业的重建和重新开发。我们正在进行一项物业资产改进项目，预计耗资5.5亿美元，其中包括：帝国大厦商业运营模式的改革；对大厦各系统的整体翻新；重建大厦大堂、走廊以及卫生间；改良大厦外层墙体的电路和机械系统；翻新观景台；通过更换、拆除多余弹性材料的方式释放更多的大厦内部空间，来实现办公套房的面积更大化。我们正在着手开展这个项目，我认为这就是我们在维护帝国大厦的过程中将面对的最有挑战的工作。

《现代物业》：帝国大厦被转让过很多次，业主之间在维修养护工作上是如何衔接的（尤其是预防性维护工作）？

杜雷尔斯：事实上帝国大厦最近一次的运营权转让发生在1961年，我们已经成功运营帝国大厦50多年了。在2006年，帝国大厦的管理方式发生了一次改变，当我们希望坚持惯有标准的时候，“反对派”控制了帝国大厦的整个物业管理业务。更糟的是，“反对派”完全排斥我们通过多年的物业管理逐渐完善起来的管理经验。所以，在当前的情况下，如果物业资产将发生转让，或者我们将要收购任何形式的物业资产时，最为重视就是一定要有一个强有力的、已经制订好的、完善的项目移交或收购的计划。

《现代物业》：帝国大厦80年历史当中，需要不断地对老化的设备或建筑材料进行更换，更换时通常会遇到哪些难题？

杜雷尔斯：我们现行的项目中包含有对帝国大厦大堂的完全修复，并且这一修复计划已经完成。由于帝国大厦大堂已被兰卡斯特地标建筑委员会（Lancaster landmark commission，LLC）评为纽约地标，所以，我们所面临的更大的挑战就是通过修葺让帝国大厦大堂恢复其原有的气派。这需要很多相关领域的专业人士协助，例如历史学家和法学鉴定工程师，尤其是需要一些的技师来研究大堂原有的设计并最终按照这种原始设计方式完成对大堂的翻新和修葺。这种高要求使得我们从开始计划到最终完成修葺一共花费了两年的时间。而且，在修葺的过程中，一片原有的非常华丽的天花板照射壁画受到了损毁，为此我们花费了很多时间进行修复。我们雇佣了世界建筑师拜尔•布林德•贝拉（Beyer Blinder Belle）来进行大堂相关结构的调查和设计研究，并给出修葺大堂的设计标准。这对我们来说真是一项严峻的挑战。随后，我们修复了同样被LLC划为保护对象的帝国大厦外墙与外观。这两项任务对我们来说是相对较大的挑战。

现在，我们正在进行整座大厦所有73部电梯的现代化改造工作。这意味着无论是正在使用的还是报废的电梯，都将连同它的机械系统、电动发电机和驱动器一起完全更换。为了给整个项目提供相应的便利，我们在更换电梯的同时，对现有的电梯运行系统进行完善。

《现代物业》：预防性维护可以延长设备的使用寿命，比如延长十年左右，但可能十年后开发出的新设备比沿用的旧设备更节能，更值得使用。您怎么看这个矛盾？

杜雷尔斯：我们无法推测科技的发展趋势。科技在发展，建筑的内部系统也在一同进步，但是我们永远无法推算出更换系统最合适的时机。我愿意鼓励所有的建筑业主和运营者对他所有的建筑及附属系统进行预防性维护，延长现有设备和系统的使用寿命，以确保为其租户提供更佳的楼盘运营与管理服务。但是，作为所有建筑的所有年度常规工作和长期计划，我在此强烈呼吁所有建筑业主和运营者将“能源效应”（energy planning）和“能源建模”（energy modeling）两种管理理念采纳入其中。这将为今后选择维护设备或是设备更换提供强有力的依据。这个理念的关键是以正确的程序采取正确的措施，从而将“能量模型”变成规划的一部分。之前，我们在“能源建模”和“能源考察”方面所做的工作也是少之又少，不过现在我们正在进行各种各样不同的尝试。这是建筑业主和运营者都会经历的必经之路。

《现代物业》：有个玩笑，说帝国大厦是被好莱坞摧毁次数最多的建筑，1945年时它确实也曾被飞机撞过，但最终修复了。在防止灾难保证安全方面，帝国大厦做的最主要的工作有哪些？

杜雷尔斯：据报道讲，在1945年，一架飞机意外撞上了帝国大厦，但是仅仅在第二天，帝国大厦就恢复了商业运营。帝国大厦是一座非常坚固而耐用的伟大建筑。在当时的建造条件下，帝国大厦的落成就是一个奇迹。它的相当坚固而厚重的钢筋混凝土结构，结合没有中央空调系统这样穿透性结构的特点，都使得帝国大厦成为世界上安全的建筑之一。

帝国大厦不单单在结构上非常安全。我们对帝国大厦的日常管理均严格按照纽约市检测标准《法案5》、《法案7》、《法案16》以及《法案26》执行。其实纽约市有很多法案都用于保障建筑占用人（occupants）的人身和财产安全。

我们每年都会主动地检查各项安全系统，包括报警装置、扬声装置、火警蓄水池进行检查和测试，确保其处于正常的工作状态。我们要求在这些领域保持前瞻性，我们的保安员会时常接受针对相关紧急情况的特殊训练并且都精通于此。他们将在紧急情况下帮助占用人和其他建筑使用人。同时，我们也定期开办一些培训平台，为占用人提供紧急情况处理练习和模拟练习，以应对任何一种紧急情况。

《现代物业》：2009年帝国大厦的减碳项目正式启动。请问帝国大厦碳排放更大的来源是什么？如何进行有针对性的减碳？

杜雷尔斯：在纽约市和大多数的城市区，现存建筑物的碳排放量大约占总排放量的80%。针对帝国大厦，我们为减少能源浪费采取的措施是建立复型结构并对整座建筑的能源损耗进行审核。我们已确认了5种关键途径来减少能源损耗，这包括对帝国大厦6,514面窗户玻璃的再生产和再加工。我们已经完成了该步骤，因此节省的能源损耗价值超过230万美元。我们将采用相关的标准来完善我们的节能减排计划。我们的目标是将能源使用降低38%，并且每年节省能源开销440万美元。

《现代物业》：外部照明（景观灯）是帝国大厦塑造形象的重要手段，当然也耗费大量能源，如何控制照明的能耗？

杜雷尔斯：这样说吧，外墙灯光效果就是帝国大厦的标志，是一种象征。我们最近庆祝了帝国大厦建成80周年的庆典活动。不光如此，之前我们还用灯光效果庆祝了中华人民共和国建立60周年的纪念日，而且每年我们都会用类似的方式庆祝中国的春节。对我们来说，帝国大厦的外墙灯光效果是不可或缺的。从历史的角度上讲，电灯是光源的替代品，具有多种色彩，并且由人操控，是劳动密集的充分体现，因此，相比现在的电灯系统，之前的电灯消耗掉更多的能源。我们现在正在研究相关的新科技以替代建筑的外墙照明系统，这个项目将历时5年。目前研究情况非常良好，如果可以在未来几年内成功应用，将降低三分之二的能耗。

《现代物业》：我们也曾实地考察并专题报道过台北101大厦的管理情况。您觉得帝国大厦和这些“年轻”的摩天大楼在维护上有何不同之处？

杜雷尔斯：没有什么不同，我觉得它们都适用于同样的管理原则。对于一座建筑来说，对所有建筑系统及设施进行预防性维护是十分必要的。为了使建筑系统及各种设施运转良好如初，可根据相应的设备说明书对其进行有效的维护。如果我们忽视了“维护”这一关键环节，建筑内各个系统就不能十分良好地运转，并且这极可能引发各种各样的问题，例如建筑内温控或者是其他的建筑结构方面的问题。比起草率地更换建筑系统以及设备，我们更青睐于通过预防性维护来降低不必要的建设费用。所以，在管理与维护方面，我们可以在有80年历史的帝国大厦和这些“年轻”的摩天大楼之间找到许多共同点——如果我们打算良性发展，如果我们打算购入类似形式的物业资产，我们必须要能够为其建立一套完整的预防性维护的管理项目，正如帝国大厦一样。即使我们经营的摩天大楼还很“年轻”，一套行之有效的预防性维护措施仍然是必不可少的。

《现代物业》：目前中国的写字楼运营中一项较大的开支是人工成本，其实在美国人工成本更高些，尤其是金融危机之后情况不是很好。请问如何节约人工成本，提高效率？

杜雷尔斯：问得好！这里的人工成本包括写字楼经营者的人工成本以及承租人自身的人工成本。对于我们来说，人工成本的高低，完全取决于员工的生产力和工作效率。在纽约，承租人承担着三种更高昂的房屋占用成本：1、承租人自身企业的员工开销和人事费用；2、租户租金；3、公共设施以及物业管理费用。如果这些开销都被标准化，就可以行之有效地构建一个和谐的办公管理机制。我们的承租人可以更好地为其员工建立愉悦的办公环境，行之有效地减少员工病假的次数并提高员工的工作效率。这对于我们的承租人来说是一个非常直接的利益体现。我们严格遵守业主董事会建筑标准以及能效标准，确保我们使用了自然光源、提供了更优质的空气以及其他舒适的条件。

对于写字楼运营方来说，培训其员工以提高其工作效率是最重要的。我们可以通过定期的、循序渐进的培训以及拓展训练来成功实现提高员工的工作效率，确保我们的员工可以胜任其工作，并且实时完成其任务。

■ 帝国大厦为中国农历新年亮灯