物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 报道：

 主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、各位业界同仁，女士们、先生们，大家下午好！欢迎来到“2019上海国际建筑业主与物业管理产业创新发展论坛”。

    中信泰富物业作为上海市物协的副会长单位，受协会之托，来承办此次分论坛。我是来自中信泰富物业的高晓峰，受中信泰富物业总经理葛弘俊先生委托，非常荣幸担任本次分论坛主持人。

    首先请允许我代表论坛主办单位上海市物业管理行业协会；协办单位上海上实物业管理有限公司、太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司、上海市建筑科学研究院（集团）有限公司、江森自控（Johnson Controls）、上海玻机智能幕墙股份有限公司，以及承办单位：中信泰富（上海）物业管理有限公司，对各位的莅临表示衷心的感谢。

    本次分论坛的主题是“城市空间的蝶变——既有建筑的改造、升级与可持续发展及运营”。我想，我们这个论坛有两个含义。

    首先城市空间的蝶变，既有建筑的改造、升级，核心是变化的“变”，怎样使我们的建筑、老的建筑凤凰涅槃，再次重生继续发挥其独特的魅力。

    其次就是可持续发展及运营，这个也是我们行业永恒的主题，不论业主方还是物业管理方，怎样使物业保值增值可持续发展及运营都是我们所要面对的充满着机遇和挑战。所以我们把这次分论坛的关键词锁定在“蝶变和发展”。

    今天，我们有幸邀请了涉及城市更新恢弘事业的多个领域的专业人士，他们带着最成功的城市更新案例及运营管理经验，将从“城市更新、技术更新、运营及管理”等不同的维度，来跟大家一起座谈、分享。

    下面，让我来介绍今天到场的主要嘉宾和领导。他们分别是：

中信泰富（中国）投资有限公司、党委副书记

中信泰富（中国）投资有限公司副总裁、中信泰富（上海）物业管理有限公司董事长

中信兴业投资集团有限公司副总裁

中信建投证券股份有限公司债券承销部执行总经理

世博管委会投资促进处处长      

上海市物业管理行业协会副会长、上海市物业管理行业协会资产管理委员会主任、狮城怡安（上海）物业管理股份有限公司董事长

上海市物业管理行业协会副会长、上海青蓝管理咨询有限公司总经理

上海市物业管理行业协会副会长、上海益中亘泰（集团）股份有限公司总裁

上海市物业管理行业协会副会长、太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司、华东区物业及资产管理服务负责人、董事

上海市物业管理行业协会副会长、中信泰富（上海）物业管理有限公司董事、总经理

上海市物业管理行业协会副秘书长、上海海鸿福船物业管理有限公司董事长

上海市物业管理行业协会副秘书长、上实物业、新世纪物业联合党总支书记兼副总经理

上海冷冻空调行业协会副秘书长

仲量联行华东区董事

戴德梁行物业及管理华东区董事

港联不动产服务（上海）有限公司总经理

上海中建东孚物业管理有限公司总经理

    还有我们相关行业的其它一些重量级嘉宾我就不一一介绍了，让我们用热烈的掌声欢迎他们的到来！

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   现在有请上海市物业管理行业协会副会长、上海市物业管理行业协会资产管理委员会主任、狮城怡安（上海）物业管理股份有限公司董事长徐女士，代表上海市物业管理行业协会为本次分论坛致辞。

   徐董事长：尊敬的各位嘉宾、各位朋友，女士们、先生们，下午好。很荣幸参加城市空间的蝶变论坛，今天论坛围绕改造、升级、持续发展和运营的主题交流经验、共同发展。

    在这里我代表本次论坛的主办代表上海市物业管理行业协会对论坛的召开表示热烈的祝贺，对向出席本次论坛的各位嘉宾表示诚挚的感谢。

    大家知道城市更新和社会改造是最新一段时间以来城市建设重要的方向之一，这件事情在以前是很难想象的，伴随着大城市中心、土地供应消耗殆尽，城市更新受到越来越多的关注，全国的城市都在更新中。

    建筑、街区、城市遇到更新，我们可以做什么？怎样使我们的建筑、老的建筑、凤凰涅盘再次重生发挥独特的魅力，无论是业主方还是物业方，如何保持升级都是我们应对的，充满机遇也充满挑战，我们展望城市节点。随着信息化技术的发展，互联网+正在和各个领域融合，成为了新一轮产业革命的力量，为此今年的峰会特别开了这次论坛，使大家探讨发现彼此的更新，获得社会各界的认可，进而推动整个行业的蓬勃发展。

    最后祝本次论坛取得圆满成功，也祝各位嘉宾通过本次论坛收获满满，谢谢大家。    

   主持人：非常感谢徐女士的致辞。徐女士是上海物业界的“气质担当”，也是物业行业的专家，再次表示感谢。

    城市更新是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建，同时保存城市传统建筑文化风格的过程。对城市的改造程度不同，城市更新过程中给企业带来的机会类型、企业能够参与的程度也存在差异。

  接下来要和大家分享的主题是，——“让‘旧’建筑变成‘新’空间”。今天，有幸请到Savills太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司华东区物业及资产管理部负责人跟我们分享一下作为物业的服务企业，在城市更新过程中，为城市、为业主、为租户带来了怎样的新体验。

   同时孟先生也是BOMA中国副主席上海物业管理协会副会长、英国特许房屋经理学会特许会员，让我们欢迎孟先生。

   孟：各位来宾、各位嘉宾、各位新老朋友，非常高兴受到邀请来到这个会场。其实我之前在活动之前我们私下讨论很久这个话题，我们为什么会把城市更新这个话题从一个建筑物变成一个空间，我们发觉现在城市当中越来越多的建筑物功能越来越模糊。

    今天我们想跟大家分享一下，我们过去很多年在全国包括在世界上的一些经验，今天的主题如何让“旧”的建筑物变成“新”的空间，这里面有很层意义，一个是旧、一个是新，一个是建筑、一个是空间。我接受了采访讲很多话题，其中一个话题是关于城市更新，我们老的建筑物效率低下，功能没有那么高效、没有那么合理，同时不能适应我们现在使用的需求。

    这当中有三层意思，层意思，社会建筑物是因为使用功能上，效率的提高。举几个例子，比如我们一些旧的建筑物，因为当时的标准车位、使用功能包括很多电梯、空调在使用十几年、二十几年远远不能满足这个城市要求时候我们需要更新。

    第二点就是经济效率，就是它的租金、管理费的收入、各项收入不能达到投资预期，建筑物本身得到不断升级，经济效益没有那么高了，我们做了很多项目，我们做过一个项目整改之前15块钱左右，经过了改造之后，整体的使用效率提高了，空间少了，租金提升了一倍，这是经济效率。

    第三点我们看到在不断的使用过程中，其实能耗和效率在不断的下降，就是原来的大楼、原来的设备不能够以高能耗、高功耗的水准，这样的原因也需要去做更新，这几个原因也就是越来越在城市里面，在一线城市北京、广州、上海、深圳越来越多的项目做更新。

    另外一个概念想跟大家分享，这也是我们之间有讨论过，其实以前我们说物业管理是什么？管大楼，这是我们传统的概念。随着现在新的业态，一些新的使用，这些功能慢慢模糊。我们业内人士有做一个讨论，我们以前造房子，可能接下去因为空间使用的部分，变成一个建筑物的提供者，我们看到越来越多的房子是空间内容。

    我举几个例子，比如说现在有些新业态，我最近得到一个数据是什么？物业公司所有工位面积是3万个，将近15万方的面积，明年年底拓展到4万个工位，可以说这样的面积意味着什么？意味着可能这样一个业态、内容提供者成为单一市场更大的进步。我们提供必须把这样的空间交给这样一个地方，所以大家功能不断的进化。

    大家对我们比较了解的朋友知道，最早创起是法国人，在（英文）时候法国人去英国，威廉一世征服大陆，最早因为这个过程产生最早的庄园，这是房地产最早的起源，物业管理的诞生，这个行业诞生在1960年左右，我们公司在1855年诞生的，来之前我跟同事讨论，最早改变在什么地方？工业革命，这里有专门给各族理财的专业人士。

    第二个部分是什么改变呢？其实就是一次、二次世界大战，在欧洲大陆这两次的大战，对整个房地产的形态都带来变化，很多房子你无法估计价值，这个时候就需要更多测量师、估价师评估这样的价值，这样我相信也是最早的，经过这样的估价、测量以后慢慢开始所有的土地开始分配，所有的楼开始呈现，在有最早的城市规划的时候。

    再到后面可能大家知道，随着近代的发展，其实城市慢慢进入中年、成熟期甚至到衰落，你到欧洲也好、到英国也好，其实很多楼是50年、100年的历史，这样的历史下是经过处理甚至进行一些改造，前段时间关于巴黎圣母院被烧了，这里面有很多原因，也反应一个情况，在英国、欧洲，其实在管理的过程中可能一些新的技术应用，我们有其他会分享这一点。

    我们说官方的定义就是对老的东西的改变，最终我们想看到的，种是再开发，昨天华润也在说，整个是一个重新的开发，怎么把老的东西全部推掉新的东西起来，我们讲很多东西保留原来历史风味是很重要的。第二点讲整治改造，我们新天地也好，还有就是我们说历史的保护，这当中更重要把历史和文化、风貌保护下来。

    我们给城市更新有自己的定义，我们是希望是智能的，有一个赋能让城市更优雅的成长，这是我们城市有更好的发展，这边我举两个例子，就是我们这几年有参与的一些项目，个大家知道原来淮海路，前年把英国一家公司收购了，收购之前的话这个非常老，这边也看过CMA等等，收购之后的话大家看到整个进行改造，同时也引进很多新的网红的，还有就是它的整个楼层，他从地下一层到三层仍然保持零售的业态，这一点为什么要做呢？零售的概念每一层、上去一层我们租金要整合，越到上面租金越低。

    他拟定了这样一个之后改变原来零售的业态，事实上因为这样的改变。改造完之后，个（英文）旗舰店，但是去过之后是运动品牌，阿迪达斯、耐克，有他自己的旗舰店，（英文）是非常小众的品牌，他们也是运用地下的空间，和（英文）做一个合作，在楼上买东西的人会去楼下参与，另外（英文）其实是一个买手店，是非常潮的店，租金也是非常高的，再往上就是（英文），把顶楼也运用起来，一个露天的酒吧，可以看到很好的位置，整个改造完以后，整个都知道了。

    另外就是我们对整体的能耗我们也做了对比，我们改造之前其实和改造之后，整体的用电、整体的用水都有大幅度的降低，用电是降低30%，用水是达到50%这样一个概念，同时我们也做了一些对比，就是改造之前和之后设施设备的检测，空调的系统从水冷的系统改成风冷的系统。其实电梯把原来的组合进行了调配，也加了一个电梯，主要是为（英文）使用，现在他是一个单独的，然后增加了一个新的排水系统，也是因为这样的改动会得到很好的提升。

    这是改造前后我们看到一些更改，从传统像一个盒子一样的地方增加立体感，有时间可以过去看看，可以看到他其实在右侧有很大的电商，从舒适度上都不一样。另外一个项目我们也参与就是徐家汇T20大厦，老上海人可能对这个清楚，这个楼楼上有一个鸭王，把它整体进行了拆除，在原来的建筑物上没有改变一些东西的情况下做的。这个也是目前来说个楼进行的改造，很多熟悉徐家汇知道，徐家汇旗帜是整个上海排名前位的，老的楼太多了，然后经营相对来说没有跟上，所以整体的效率、整体的人流会有改变。

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    作为区域内的个改造项目其实有很多想法在里面，一个很重要的关键词是什么？原拆原件（音），大概是30、40左右的推广改成超5A的写字楼，改造几个关键词，个加了绿化在里面，很多的绿化，这个绿化从外面的角度来看把停车场放在二层到五层的位置，从这看到是空中绿化的场，第二个做城市绿道的连接，整体在做，我们看到做整个连通，这个项目也是一期工程会做一下，二楼的空间马上变成一个非常有价值的空间，他会有新的设计理念包括钻石、宝石的切割，同时有朋友知道，以下一楼的空间是给整个做展览、娱乐，无形当中提高经济效益。这个项目本身也做了绿色概念。

    从2017年获得了工程以及建筑创作这样的，我们感觉城市未来是怎样的方向呢？点必须是绿色的，第二点会带很多智慧、智能的，所以这边其实我们也一直在服务不同的类型，我们希望帮助空间提升，在这个当中也是需要有专门的制作，我们在这个项目有自控中心大的能源，经过调试发现老的建筑物、老的设备没有这个功能，通过调试把整个效能提升，最后能达到比较好的印象。

    另外就是智慧的环节，这是我们现在在我们自己做的东西，我们用物联网技术改变我们传统工作流程，通过一些感应器、通过一些传感器代替一部分的人员直接处理，为什么提这个东西，我们感觉类似于像这样的需要更多加一些传感器，还有技术提供的方式帮助时间了解建筑物的条件，我们发现很多的客户现在都有一个的问题，用的平台是一家、管理是一家，客户又是一家，当时是没有任何解决，我们希望通过这样的品牌把现在人的管理、物的管理以及数据的管理整合在一起，同时我们也是应用了国际标准，包括刚才说了（英文），最终出来了解决方案是最终的解决方案。

    通过智能楼宇我们以后可以做到怎样，真正学习建筑物的习惯，因为这个习惯我们可以有一个大数据的东西，我们上AI的东西，其实很有可能把老的建筑变成新的，最终我们通过绿色+智慧的概念，我们才能达到最终我们说可持续性的更新我们城市，也希望通过这样的手段让城市变得更加美好，谢谢大家。

    主持人：感谢孟总，孟总刚才与我们分享的是怎样把现有建筑物业通过“蝶变”，再给予它智慧赋能，让我们的城市优雅的成长，与此同时带来良好的社会和经济效益，而且这些都是已经经过实践验证，我们再次感谢孟总的分享。

   第二位要跟大家分享的是中信泰富（上海）物业管理有限公司副总经理、中国物业管理协会设施设备技术委员会委员，他为我们带来的是《城市更新 蝶变魔都——商业楼宇改造、物业行业之价值》，有请。

    凌：刚才我们讲了一个很大的城市更新，我想分享我们物业到底价值在哪里？这边这些字，我想用宝贵的时间留在后面，PM2.5，看到成就、选择性、竞争机械等等这些，蝶变中我们如何起舞，我们价值在哪，我想围绕这个方面展开。

    个维度，不同业态下的改造项目，刚才讲了很多需求等等，我们物业做了些什么呢？首先个，保护性建筑，老楼翻新与功能升级，还有颠覆性业态的调整，还有一个专项技术改造，前段时间大家知道诺贝尔得奖一个设计大师，我们很荣幸在这栋楼从2008年、2012年分别两次改造请了这位先生。从这个楼你看，南阳路它的这些门头包括旋转楼梯都是电视剧、电影的拍摄地，这里面也有一个电梯，这个电梯也是进入上海最早的电梯之一，所以说我们在这里个抓住业主他想干什么，他要达到什么，我们在这里面看到2008年交流交接是一个基础，第二个我们了解前生与今生，第三个公共事业更名，这个难度非常大，大家可以想象一下，第四个电梯加装与古董式的电梯保护，里面有两个工程奖，里面有两个是古董级的，下面就是我们装修改造的咨询服务与限制行为告知以及原则性建议，这是我们具体操作当中要做的。

    这个是我们的船厂，那简单的讲，前期介入咨询在真正设计前提下，我们日后怎么去维护？包括交通动线、垃圾中转非常聚集细节的问题，都是我们物业提供有价值的地方，包括消防、安防的配置，还有一些大型的接待、设计等等合理性，我们都提出相应的建议，目前建议来讲这些问题是发挥一些作用，看看改造前，这些改造前的照片是我本人拍的，不是网上的。

    我们这个项目的改造，从它的定位我们物业就提供我们的意见，需求的调研除了自己经营的需求，我们还把一个客户的需求告诉大家，空调垂直运输、水平运输等等这些东西都是我们做的，我们还在进一步的讨论，包括立项我们也参与了，表达了我们的意见。招投标这个过程中，物业可能作为一个标准参与了，施工期，这个阶段某种意义上讲，我们确实起到了建议公司的作用，我们现在这次的改造已经建立了，竣工期、质保期、后评价、全新全委服务，通过整个项目的改造，我们对这个项目的认识度包括服务。

    这个是改造前和之后，即将重新改造的商场，前期咨询服务，后面的需求，工程设备的现状，工艺改善、设备造型、环境影响，立项可行性报告、计划合理性、功能性、系统性等等，还有施工期的管理，因为我们施工期的管理对我们是更大的挑战，我们基本上做到零投诉包括事故的发生，管理成本重新评估与提交，质保期的管理，还有一个新的，新的全委服务，我们这里想跟大家分享是质保期的管理。

    有很多项目质保期到了以后总包走了、设计公司走了、经营公司走了，但是质保期公司也是两年，设计公司也是两年，成本故障还是两年，所以说我们在质保期管理还是牢牢抓住，你们也有质保期，意见改造以后我们会有要求的，这个方面的同步提升。

    我们看到这个中信泰富广场节能改造项目，这是2004-2018年的能耗，2005年达到了高峰，这个改造当中我们智能对我们项目改造成功奠定了一个非常坚实的一个基础，物业在这个地方肯定有一个话题，我们一个手拉住了才能为业主取得这样的成绩。这是这个项目合同475万，后加工程42万，10年节能效益3945万，这是实实在在提供的贡献，10年累计政府奖励401万，你总的投资是475万，政府奖励给业主401万，这个钱没有到我们口袋是给政府的口袋，这是价值，不管到谁哪里，实实在在产生了，这是非常具体的价值。

    刚才讲了我们项目，我们为谁打工呢？发展商长期自持项目，第二个作为发展商和管理者，这个作为发展商，第二个基金公司资本运作，我们也参与了这个项目，收购前尽调、收购后交接，改造成本匡算到改造中代甲方管理到持有期顾问，这是两个投资者。还有一个什么？股权转移的改造我们也有，交易前我们什么样，交易前尽调，交易后的接管，改造咨询招投标服务，全委服务。第四个你看一下，潜在改造项目顾问服务我们也有两个标准，刚才讲了改造，我们具体项目部做什么，这是第二个维度。

    第三个维度，还是项目的后评价，这个后评价在我给大家讲的时候，项目一定要有后评价，没有后评价对这个项目是没有改进的。质保期服务，一定把设计公司、监理公司、建安类公司要紧紧抓住，还有一个管理成本，改造分项的实现度，你这个东西改造以后和前面标地是不是吻合，这个很重要，我们参与只是过程，那么你感觉怎么样？硬件和软件，我们也不是自己说自己好，我们说改造的第三个维度。

    我们天然站在线，我们对改造标的物了如指掌，我们听得到各方的新声，我们还有城市更新与蝶变浪潮中，物业行业必将大有作为，这其实是我们很积极的，我们现在物业能力我想定位2.0版本，我们必将与时俱进，充分体现出物业行业新的核心价值。

    我的汇报到这里，谢谢大家。
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    主持人：感谢凌总的分享，刚才凌总讲的主要是我们中信泰富物业自己管理的物业，有历史建筑-贝宅，老厂房改建-1862老厂房（也是目前上海时尚地标之一），以及南京西路上的中信泰富广场成功改造的一些经验，从不同类别、不同业态、不同方案的深入浅出的与我们进行了分享，我们再次表示感谢。

   接下来要跟大家分享的是上海市建筑科学研究院、上海建科广申建筑设计有限公司 总建筑师、一级注册建筑师、工程师，他的主题演讲题目为《建筑空间的守护与修复》，我们有请吕先生，掌声有请。

   吕：各位现场嘉宾大家下午好，我今天分享的内容是建筑空间的守护与修复，我分享分为这四个部分，首先是前言，第二部分是国外对于既有建筑的修缮与更新，第三是项目，最后是一个结尾阶段。

    现代意义上的建筑保护思想和实践起源于欧洲，之后随着全球化的进程波及到世界各国，逐渐在世界范围内获得了广泛的社会基础，形成了世界性的保护共识，而这种共识体现在文化遗产保护的一系列国际文件中，例如早期的《雅典宪章》。都是悠久的历史，存在大量的文化遗存。

    接下来看欧洲主要的法国的情况，法国建筑也是比较曲折，主要分为以下几个阶段，首先是概念的产生，我们建筑和自然环境属于不动产，概念确定是法律颁布，法国的建筑遗产保护核心应该是的立法，保护环境也是一个从点到面的过程，主要分为四个阶段。首先是概念的产生，时间是在19世纪法国大革命的时候，因为那个时候法国大革命法国建筑文化遭遇空前的破坏，那个时候有些有识之士站起来，通过各种方式保护历史建筑，随着呼声越来越高，1997年颁布了部的法律，法律明确规定历史建筑公共遗产保护，20世纪初开始西方技术革命开始考虑要保护一些公立的建筑，一些城市景观也在保护之内，历史建筑是密不可分的，1943年的时候，建立建筑中心这样的。经过第二次世界大战，法国的政治面貌历史街区遭到破坏，我们发现大量的城市分化态势销势，明确保护一个街区要保持特性。

    第二部分国外对于既有建筑的修缮与更新，欧洲在历史走在我们前面，经验也比较充足，因为这个跟我们国情相一致，通过一些改革换代的原因，就是说具有保存价值的历史建筑，可以找到一个机会，我们看看欧洲的例子，罗马斗兽场，这个因为不少于四次的修复，如果大家在现场看到的话，我们左边这个照片，很明显可以看出，这边这块是用不同材料的红砖，这块修复的痕迹，那么大家看右侧，右侧比较简单的，部分墙皮填实，这是一种风格。

    接下去看一下马尔他，他是为于地中海中间，基本上是南边的位置，他主要是因为马尔他曾经抵御进攻，并用文艺复兴最有名的建筑师（英文）来修复。这个修复也会遵循法国修复原则，做了一些新的元素在里面，但是不过干涉，我们看一下法国卢浮宫，它是法国文艺复兴之一，是以收藏很多绘画、作品，因为历史的原因这么庞大的博物馆里面仅仅有两个组合，很多人迷失在这里面，很多人觉得主要是看这个，在改造之前路线非常复杂，以博物馆来设计的，很多人在里面跑来跑去找不到，在1981年的时候，法国总统推动了一个地方，通过地下顺利进入博物馆里面。大家可以看到这个设计。我们目光离开欧洲来到美国，这是切尔西市场，前身是的公司，变成了办公一体的建筑，发展带来新的环境，基本上经历了几个阶段的改造，首先是90年代，投资者把厂房改造成市场，这个保留下来，设计师打造了整个街区的街道，这些高品质的商品，在市场里面在主题公园里面。

    这个修复这块，这边城市发展是不断积淀的过程，我们基本上从目前转变为城市修补，先简单介绍一下，就是说一个改造需要做的事项，首先对建筑进行现有检测，我们过去检测都是以人工为主，人工的话不可避免带来一些出入，随着科技的发展我们有很多新的技术运用当中，包括多元化应用激光扫描技术，简单说一下多元化应用激光扫描技术，利用激光测距的管理，有坐标和信息重新构建三维模型的数据，相当于传统的来讲，是由点到满的过程，还有无人摄影测量技术，红外热成像技术，我们集团最近接到很多这种项目。

    下面就是一些检测报告的例子，检测报告基本上大致包括几大部分，一个是概况、检测、分析另外就是建议，有了检测报告我们就可以进行改造，说到这里我想再说一下，我们想提一下这个建筑改造，我们猜测主要原因是施工可能缺少原有建筑结构支撑合理的地方，原因很多，造成了很多事情。

    检测主要分为几大部分，一个是安全性改造、还有功能性提升改造，还有节能改造、设备该早、环境综合改造，我们以前办公对我们人流的设定，原来楼梯不太够，我们要增加楼梯，这些可能在我们改造过程都要提前考虑到，还有节能改造，按照践行的规范进行改造，另外就是设备改造，针对这个进行设备的提升，最后一个比较复杂，以街区为主题的社区文化的改造，这个是我们的改造大家可以参观一下。

    接下来分享一下我们几个改造项目，和平饭店南楼，我们集团作为加固专业分包，这个比较早、体系比较混乱缺乏措施，我们做的工作主要加强基础的组装，这个框架扩大截面等等，老建筑按照现行的规范、标准，如果按照这种标准加固的话，会影响到原来非常有特色的装饰，如果加固的时候同时保留这些装饰是需要面对的原则。个

    这是353广场改造，我们目标主要是对广场众多检测，这个装修以及楼层的调整，目前在原有的基础上，在这个同时做到比较现代、有趣的购物环境。上海玻璃博物馆，我们是玻璃博物馆、热加工的展示中心，为了提高参观我们增加了一些现场热玻璃表演等等，从而适应不同人次参观。还有就是糖舍酒店，建筑保留了下来，这体现了这个厂的纪念性。新建的体量控制在老厂整个高度下面。

    保护好历史建筑，进行资源再整合，促进社会发展的同时保留了每个地方特有文化，我们以严谨的设计理念提供最前沿、最生活全过程的服务，守护每一栋要守护的建筑，谢谢大家。

    主持人：吕先生非常生动形象的介绍和分享了 上海市建筑科学研究院 在过去的一段时间内 在《建筑空间的守护与修复》上的实际案例，非常值得我们深思和回味。

    非常感谢嘉宾们的精彩演讲，下面我们将进入下一个环节——圆桌讨论单元。有请我们的圆桌讨论单元主持人：凌云先生，来一个专家与专家的对话。

    —圆桌环节—

    主持人：下面，我们请出今天参加圆桌讨论的嘉宾们，他们是：

中信泰富（上海）物业管理有限公司董事、总经理；

再次请出，太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司华东区物业及资产管理服务负责人、董事；

有请，上实服务COE空间运营专家、WE+酷窝集团COO；

美国江森自控中国区能源部经理、阿尔波特人工智能平台开发人Harry；

上海建筑科学研究院、上海建科广申建筑设计有限公司总经理助理

上海玻机智能幕墙股份有限公司创始合伙人、副总裁。

    很荣幸和六位专家在一起，我们今天跟着流程走，个问题请孟总，孟总是这个行业的领军这，智慧运营中智慧化设备和标准运用，可以聊一聊。

   孟：我就先开始，因为昨天我们主论坛的时候也讲到更新，包括昨天有宝利一些专家讲到这样的问题，我们这几年大家都做这些内容，我们技术、科技怎么运用？从我们角度来说我们一直做这样的研究，回到刚刚在台上讲到话题，我们碰到很多发展商，碰到造房子的，一个更大的问题是什么？他在整个的建筑物的过程中，一定会运用一些技术的手段，一定会用到，特别现在用到信息化的平台，运用到互联网的技术，但是往往由他来做这个，我们说技术平台的一个采购决策的时候，他们因为什么，因为最终使用这个。

    往往我们看到买系统的人、使用的人不是同一个，同时管理公司现在碰到一个很大的困难，很多管理公司来说不断升级，升级的过程当中，可能在技术、信息、平台化的这些智能化运用的人才是非常多的，最终我们平台化最终解决方案。

    比如一个公司我们做移动化、数字化的升级，比如做一些物联网的升级，可能最终提供的方案应该是人+系统+背后平台，其实这样的做法在软件行业里已经做了，我们叫SAAS模式，什么概念？在提供软件的同时也提供硬件，也提供了最终解决方案，我们用了很多业主讨论这个问题会比较实际的问题。

    第二个概念是什么？我们为什么做这样的平台，最终想解决的概念是什么？作为平台掌握大量的数据，作为管理者掌握大量的业主、住户的消费习惯，这两者出来的数据我们怎样为我们资产的保值、升值要看的，这是我们碰到很大的一个问题，管理者怎么管？不能用数据、不能用平台，那平台开发者又不懂管理，我们怎么通过平台化的做法整合在一起，这是我们碰到很多业主一个很大的困惑，我相信随着时间的变化、随着我们行业的人才、人员的技术的更新，一定我们会走向，最终有一个更好的解决方案，这个当中跟我们在座所有业内的人士共同探讨。

    我刚刚听到有朋友做的分享我非常有感触，我们建筑端有很好的方式解决旧建筑的改造，但是总养护端，我们作为维护者、资产运营者是不是懂得这些技术，同时我们有一些比较好的平台兼顾起来，这是我们在做的。

    主持人：非常感谢孟总，听到两个关键词，一个是选择、一个是平台，无论是业主选择、市场选择这是蛮难的，开始是这个，最后是那个跟我们汇报一样，我们把这种可能选择我们物业行业，我们物业的角度可能会给到一个。

    第二个讲平台，这个平台怎么运作？怎么让黏度更高，更具有实操性。

   孟：我们现在这个行业已经慢慢成为一个劳动密集型行业转化成资本、技术运行的行业，在转型的过程中其实平台的作用是非常大的，平台一方面聚集人才，另一方面汇集数据，最终怎么给我们建筑物本身做结合，这当中涉及到更大的问题，我们没有一个平台、没有一个系统也没有同一帮人对任何一个项目是适用的，我们如何把平台上的人、数据、技术整合在一起，最终能够在最短的时间内能够快速布局，能够在项目上达到一个水平，这需要我们做这个行业里面人慢慢探索，我觉得还是有很长的时间。

    主持人：我们关于这个平台我们面临的，包括在座各位行业是人才的问题，你觉得我们人才角度。

   孟：人才是我们碰到更大的问题，我们不缺人，这个行业昨天看到数据已经超过500万，相关人员有很大的基数，我们也不缺一些新的技术，那么现在因为可能昨天有参加会议的朋友听到一些数据，其实现在有将近100家不同的物业管理公司在整个行业里面其实都在往上升，我也有这样的想法，很多公司有这样的想法，现在最缺是什么？如果在目前阶段能够让一些我们所谓行业跨界的人，高水平、高学历、更智商的人来之后有人做落地，我们协会也在做一些培训，包括也搞了自己的研究院，这个当中希望让更多的从业人员能够快速，我们以前行业很容易布局，接下来行业变化可能需要很长的时间需要，在工作把握上需要很长时间的（英文），再培训不断学习才能跟上这个行业，这是现在我觉得可能从行业来说、协会来说，包括我们这一些所谓的头部企业，我们大家一定要做的东西。

    主持人：人才的成长。兰总听说你们有项目很好，毛巾二厂改造养老院，给我们分享一下。

   兰：这个项目是这样，很多关于这方面的案例，我这块想从两个方面说一下，一个是安全，最近安全这个问题都提升到，不管是全国还是上海，发生引爆这个问题得到了关注。

    我下面从一个案例，就是毛巾二厂，一个将近50年的老厂房，他改造成现在比较迫切的养老院，我相信大家都知道，从区域里面厂房价值的提升，我们是上海市建筑科学研究院，正好我觉得这个跟我们刚刚主题非常吻合，就是一个致力于土木建筑领域建设，运维和更新的科技服务公司，跟我们今天既有建筑的改造、运维和提升、运营的主题非常吻合。

    我们看到这是静安区原来毛巾二厂，改造之前有50多年的历史，我们可以看一下，我们的现状建筑运用比较高，这个比较狭窄，里面基本上没有绿化，排水也跟不上，房屋有50多年的历史安全性也是有隐患的。我们这次改造的目标，我们根据社会需求、城市更新、绿色健康、活力养老、设计价值综合性的一个探索机构。

    我们重点看两个，一个我讲的城市分析，一个从安全角度，还有就是绿色健康、绿色建筑两阐释，前面说了，很多关于这个流程，我想这个所谓的流程和我们施工的一个规范性和标准性这块没有拿着这个操作，安全性我主要说正确的流程，最早开始前期的检测，因为我们是综合性的改造，我们从承载力，还有操作两块，我们做了现场检测之后我们最后会给出一个体检报告也好，鉴定报告，我们改造给改造类、加固的建议，我们社区院可能参与进来进行设置，由于我们改造都有自身的特点，比如我们这个项目改造比较复杂，而且安全性时间比较长，安全性要求比较高，我们在里面组织了两次专家评审专门就我们结构加固方面进行了专家评审，我们流程上审图必不可少。

    这个之后得到后期的加固施工，其实现在为什么出现一次又一次的事故，改造方面我个人认为施工单位本身自己，据我了解是装修单位做改造、加固类的施工，我觉得这个是比较危险，我们在设计当中一定要有资质的，像我们改造加工设计，特种施工，以这个来做才会运营很多结构上不必要的事故发生，我想安全这块从这三个阶段，如果全部能做到的话，我们项目也是这样，完全按照流程来走的话，我觉得安全可以得到保障，第二个方面我们看看绿色这块，我们建筑院在绿色这块也是行业的领先者。

    然后看到这两张图片，这是改造后俯拍的，我们地面上绿化放在屋顶上，屋顶上的话有绿化，整个这一套我们称为立体公园，我们这个也有一个专利。后面是自然的通风，我们通过外墙，我们如果能找到最原始、自然的状态，包括其他产品这些，采用自然系统通风的话，对我们绿色和我们节能这块应该是更大的保障。

    我们看一下这个，这是我们这次改造里面的亮点，因为这个大的厂房非常大，我们靠自然采光系统是没法满足要求，所以我们在中间里面把里面，最后在屋顶有一个玻璃，采用一些反光的系统，将自然的阳光倒入到建筑立面，这个也获得了的专利。

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