物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 报道：

—圆桌二—

    周超：非常荣幸主持本次圆桌讨论，下面有请各位嘉宾，他们是：

    中物业管理协会顾问、上海锐翔上房物业管理有限公司董事长 张圣哲

    IFMA China总经理 黄馨莹

    华润物业科技服务有限公司总经济管理 李峰

    北京市物业管理行业协会副会长兼秘书长 宋宝程

    深圳市物业管理行业协会会长 曹阳

    苏州市物业管理协会会长、永旺永乐（江苏）物业服务公司总经理 陈留杭

    有请。

    我们的主题是新时代下物业服务行业的蓝海与未来，蓝海是未知更广阔的市场，对应的是红海，是已知的领域搏杀非常激烈的。我们的议题想首先请张圣哲中国物业管理协会顾问、上海锐翔上房物业管理董事长，谈一下在物业居住业，因为居住业在我们物业行业非常大的，居住业企业如何避免在红海搏杀，找到发展的蓝海。

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    张圣哲：谢谢主持人，大家下午好，像主持人讲的，相对已知的红海市场，蓝海市场主要是指未知的市场，它包括即有市场新的产业、新的领域，也包含全新的市场，所有的企业包括在座的企业，无论你同意不同意，或者认识不认识到，我们都要做一种选择，你要么在红海市场里面杀出一条血路，你要么就是要开辟新的市场，没有只能二者其一，没有两全其美，很难。如果我站在住宅物业管理市场发展跟其他非住宅领域也是原理共同，我觉得我对此充满了清醒，因为住宅领域关键的要素，跟社区、跟人、跟城市服务联系在一起，由此推广出行业的机会还是很大的。

    大家都知道香港上市公司有13家，绝大多数都是住宅的物业管理公司，绿城的75%以上的业务是住宅。2017年公开数据显示他的营业收入是51.4亿元，其中物业服务，他把业务分成三类，如果大家对于绿城物业稍有了解或者知道他的业务分三种类型，分三类，一个是物业服务，第二个叫园区服务，就我们讲的社区增值业务，第三种是咨询业务，有点像我们讲的房地产咨询。这三类业务分别是35.6亿、6.8亿、9亿，物业管理业务主营业务占了35.6亿，51.4亿当中物业管理当中占了35.6亿，园区服务6.8个亿，咨询业务9个亿，比例是什么比例？主营业务占了69%，园区业务我们讲的社区生活业务占了13%左右，剩下来的咨询业务，绿城是做房地产销售，占了18%，我们讲的新的业务领域增值业务领域是占31%。

    去年年底、今年年初中兴证券对于绿城有一个价值分析，2018上半年绿城实现的数字是29亿多一点，刚才讲的三个领域分别是20亿、5.1亿和4亿，超过30%，而且还要补充，这些业务的毛利超过了整个业务毛利的50%，大家都知道锐翔上房，我们公司在新的业务领域增值业务我们主要是做不动产资产管理还有视社区金融做产业销售，还有金融家庭，还有做其他的广告等等。我们增值业务收入从17增长到接近30%，我们纯利润结构当中新业务的占比从17%提高到接近27%。星期六在微信上有一篇文章很有意思，跟我们主题相关的，主题叫物业大额进入城市服务领域，从这个开始讲讲了保利一点，讲了碧桂园一点，共了四家公司，各有一些进入到城市服务领域的，虽然这些年很多公司都是住宅，虽然在住宅的角度，但是发现商业办公和公共服务领域是一样的事情。他们很多的业务都是从城市管理角度，那些黄卫（音）公司很着急，他们以后怎么办。从这个新闻里可以看出一个我们服务的边界或者我们新的市场蓝海已经来了，但是同时像如果你不做，没有作为，你不能走出一条新的市场的话，像黄卫的公司他就很着急，他们怎么办，你只能在红海里面拼命搏杀，所以这个我觉得用我的角度来讲多年的经验和我们学习的角度，我觉得这个行业具体住宅的领域蓝海还是很宽广的，未来的路还很长。

    周超：接下来有请IFMA的黄总，全程是国际设施管理协会，大家对于设施管理的定义国际上成熟市场是发展的以及对刚刚说的设施管理有哪些建议，我想黄总做一个发言。

    黄馨莹：谢谢主持人给我这么有挑战性的话题，我想今天因为时间还是有限，我只能对这个话题做一个抛砖引玉的探讨，如果大家有兴趣也可以参与我们国际设施管理协会的高峰论坛，也有国际性的同行对于国际设施的趋势和管理做分享。

    我们说国际设施管理主要是分人、场所、流程、科技这几大因素。科技等于是我们推动设施管理最基本的一个动力。2016年我们在瑞士达沃斯论坛上很明确的指出，我们2016年是第四次工业革命的开始，互联网、物联网、人工智能、机器人从这个时候开始就慢慢普及到我们的生活跟工作当中，这个设施环境的改变也带来了我们设施管理的有必要的技术革命，也对我们设施管理提出了新的要求，我们设施管理综合的目标是围绕着工作场所提高工作场所的效率，使建筑物增值、保值。科技的发展、环保意识的普及以及人们对于健康、对自我感受的关心，使得设施管理的行业和人员更注重于以人为中心，围绕员工或客户的健康和人性化的体验度来开展工作，同时也帮助企业承担更多的社会责任。

    从人的方面我们来讲我们需要为客户提供更人性化的体验，以此来改变客户的预期。我们人从另外一块来讲，我们现在设施环境的变化也需要我们培养更多的人才，设施管理我们IFMA对于人才管理的胜任力定义了11种，包括领导力、风险管理、房地产管理设施、维护等11项，那如何达到培育新一代设施管理经理人也是我们设施管理协会的一个非常重要的一个管理目标。我们现在的设施管理环境的改变也是让我们设施管理更加精细化或者说更加专业化，那竞争的加剧使得战略外包成为企业的一个越来越普遍的一个策略，特别是从经济不景气的时候，外包可以降低企业的成本，也把合规的风险转移给了供应商，我们设施管理的企业通常会把设施管理的服务进行打包，提供被称为综合设施服务或者综合设施管理服务，一般会以多任务的方式为客户提供解决方案，在提升服务效率的同时为客户节省成本，或者在相同的成本下为客户提供更多的价值。

    2017年我们设施管理行业有一个非常重大的事件，不知道大家是否知道，那就是2017年我们国际的ISO41011正式进行了颁布，这个标准也是我们规范这个行业的一个重要的一步。这个标准的颁布为不同市场、不同企业提供了试用的规则和参考，也是逐步引导这个行业进行有序发展。除了规范操作的一些流程之外，设施管理行业对于流程准入资质和职业道德规范程度也会不断加强。

    所以我们对设施管理在国内的发展还是非常有信心。我其实在目前来说，我们国际设施管理协会在中国时间并不长，但是我进入这个行业时间也不长，但是在短短的一年当中，我看到了很多设施管理在国内的发展，前段时间因为我需要去谈我们2019年在苏州的峰会的一些合作伙伴，我跟上海医院协会的机件卫生中心去聊，原以为我对IFMA设施管理做很多的解释，但是我觉得很奇怪，我跟他们聊的时候我说我是FM的，他们居然没有问到底什么叫FM，什么叫国际设施管理。大家知道医院协会其实是一个非常封闭的一个行业，而且很多做后勤管理的其实很多都是医生直接转过来的，所以对设施管理原来并不是很重视。但是奇怪的是这次他们居然没有问我什么叫设施管理，他们告诉我说前段时间有一位院长，就是后勤的院长，在网上下载了很多国际设施管理的一些内容，我跟他们做了一个内部的分享，他们些三甲医院的院长居然都知道什么叫设施管理，他们对于我们国际设施管理觉得需要我们有更多的一些战略性的合作，也邀请我们参加10月份长三角的一些医院管理的论坛。所以我觉得国际设施管理其实并不像我们想象当中可能国内很多人都不知道。

    以前我们最早加入的一些会员都是在出去推广的时候都要先解释一下什么叫设施管理，很多人问是不是只是设备的管理，所以很多人可能解释了一圈很人还是并不了解的。这次我们有UFM，FMP的培训，UFM是设施管理的概念，入门级的培训，这次我们UFM的培训当中有一个从事物业行业的一位学员，这个等于是他的第二份工作，他觉得上完课以后很欣喜的跑过来，你们这个物业管理协会这堂课太值了，我问为什么？他说以前我在从事物业管理的时候，我觉得这个行业好像接触的人比较低端，每天都是一堆的事务性的工作，也没有任何的成就感，我就觉得我的职业生涯好像就到此了，没有什么很多可以提高的东西，这次上完你们的课我觉得我原来还有那么多的提升空间，颠覆了我对设施管理的看法。我知道我现在的职业规划了，我现在做的物业管理工作为我以后的专业打下了比较好的基础。所以这个又让我感觉我们设施管理在国内真的是有非常好的前景。

    还有一次我在跟物业的同行在聊的时候，这家也是一家非常有背景的国营企业，他就跟我说他现在也是开始要关注设施管理了，我说为什么？我说你们有国资投的背景，为什么现在关注设施管理了呢？他就告诉我说我们现在的客户其实要求的不仅仅是只是物业管理，物业管理现在管理太多人了，太多的竞争单位，那我现在为客户能提供更多的增值服务。这次客户在招标的时候说你们这次一定要中标，因为我们已经离不开你们了，为什么？就是因为我们给客户提供的他所想要的增值服务，我们想客户所想。所以这个也是为什么我们开始关心起设施管理这一块。

    所以，刚刚有问到我们对设施管理的现状和想法，我是觉得设施管理在国内还有很长远的发展，我们最主要的还是在于人才的培养。我们设施管理协会希望和大家一起能够推进人才培养的工作，谢谢大家。
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    周超：谢谢黄总的分享，我们对于设施管理有进一步的认识。其实国内越来越多的物业服务企业开始从事设施管理业务，希望可以有更多的交流。随着城市改造越来越多的城市中心、商业中心的建设拔地而起，请苏州物业管理协会陈留杭会长，帮我们交流一下从商用物业管理当中怎么样找到蓝海？

    陈留杭：个我觉得商用可能就是写字楼、商业中心综合体，我认为，个我确定是物业服务的蓝海，为什么这么说，我们刚才一开始我们的张会长谈到了绿城服务的增加值顾问咨询9个亿，包括我看了一下中国指数院长对比一下我们百强的指标，2017年的时候是100个亿左右商用的服务、营收，到了2018年是180个左右，30%的增量。我们对比国际上，国际上五大行当中18位理事，整个去年的营收达到200亿美金，（英语）达到了80亿美金，不是蓝海，而是深蓝。

    我们为什么会成为蓝海，我们围绕着物，服务的对象，我们展开了上下游产业链的整合，围绕着资产管理和我们综合设施管理，刚才都谈到了，如果往前端看，我们如何为建筑做好顾问咨询，为写字楼做好招商，下游来看做好餐饮。从我们的设施管理上来看，综合设施管理上，包括我们的整个楼宇维护、保养、更新，包括人员管理，这个也大有作为。像我们现在坐在外面比较冷，如果我们人员管理做的好一点能够把空调降低，那是为业主创造价值。我认为如何来整合本身的服务能力，把上下游打通，所以能够成为一篇蓝海。

    第三个我们如何来拥抱这片蓝海，我觉得我们物业企业个首先要做好本业，如果我们在楼宇服务过程当中我们的增值服务过程当中，如果没有把主业做好，本业三保一律，要负责任。还有我们智领城市不但要有科技，还要有想象力，用新的模式来打通我们的行业走的更深更远，我们一个小区，一个区有七、八百家物业公司，为什么？很，都是低端的竞争，没有技术含量，我想我们一定要把握好质，来改变我们的商业模式。

    第三个我们必须要有很好的人员阻力和先进的技术手段。要拥抱这片蓝海就需要我们有很好的人才的梯队和人才的团队，谢谢大家。

    周超：谢谢陈会长的分享。接下去有请华润物业的李总，之前听到华润置地的迟总关于高新技术的应用在社区当中的结合等等，请李总帮我们分享一下华润物业打造有温度的社区以及高科技的结合方面具体的做法。

    李峰：今天的主题是蔚蓝蓝海，我个人觉得这个相关性极强。各位专家谈到的蓝海，这个行业的传统。说明一个问题，原来华润物业是松散在各地的服务部门，并没有综合。2007年的时候集团战略进行调整，发现这个行业对后端的市场有很强的释放效应，未来增量市场有很大的放缓，存量市场很大的增加。我刚才提到刚才说是聚合几十家，为什么？因为没有门槛，大家起步门槛太低，导致没有稳定性。现在整个企业快速整合，当然了包括刚才提到的一些趋势，基于华润物业来讲几个领域，一个增值服务，因为从传统业务来讲其实天花板已经到了一定的高度，再突破怎么办，对于我们的客户有一个精准的画像。之前我们也有这样的画像，因为技术不成熟，信息化不高，所以导致数据都不是有效数据，现在我们通过发展，我们对于客户，对于我们小区内住户的诉求反馈，我们对于我们所服务的客群有一个精准的了解画像，我们对于基于客户需求的增值服务以及有效的增值服务有理解。这方面我们对于客户的需求做增值服务，做增值服务我们服务未来会做整个收益会不断提升，我相信未来也会占很大的比例。基于华润集团本身有医疗、消费品、超市和相应的一些衍生服务有很强延展性，在我们自己的社区可以基于客户黏性基础上增加利润，这是我对增值服务的影响。

    业态的影响基本上还是走进不同的物业场景，比如说军民融合的军队资产的移交，包括大的城市运维大量的更新，这些可能都是很大的市场，或者是蓝海。我觉得对于未来这么多业态可以做，这可能需要行业规范，或者是我们企业需要思考的，我们目前是不是有这个业态，很好的回归，这是我们蓝海。

    另外大家需要看到的一些在智慧办公、智慧商业方面的成果，从2017年我们平均每年的投入大概4千到5千，这方面投入了大量的资金去做研发，未来我们也会继续投入在这方面，因为传统的物业管理基于人的管理，需要更新管理的方式，和多样的计算、大数据、人工智能，通过这样的方面，做更精准的服务。我觉得这是一个很好的待遇，物业服务到最后也不能脱离服务的本质，对于人的投入开发有的是我们今后物种的研究。这是由物业行业来讲服务的比较基层，结构做调整，我想接下来在人才结构上会有大的调整，将来基于信息化我们轮把基础做一个筛选，慢慢的会有第二轮提供更有效温度的服务，因为我个人，我们的客户他一定要，不会对着机器说话，将来非常有效的服务，人的素质尤为重要，人素质提高了，对于服务有效性就提高了。所以说我刚才想讲最后一个话题就是人的服务是华润最关心的问题，把人的结构调整了，把结构调整收入提高，让更的年轻人加入进来，从传统行业变成资产管理，把资产的本题通过我们的物业管理提升价值，能够创造真正的价值。

    对于因为华润在接下来从战略层面上参与了雄安区还有城市探索，希望下一步在大湾区方面做城市运营的探索，现在在起步阶段，现在在谈老旧社区的城市治理，扣我们今天的主题，希望有更多的分享。
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    周超：谢谢，深圳是我们科技发展最强的城市之一，同时是我国全力打造粤港澳大湾区的核心城市，接下来请深圳市物业管理行业协会曹阳会长，跟我们分享一下深圳在互联网、人工智能等新兴技术融合方面有哪些实践，有请曹阳会长。

    曹阳：谢谢主持人，上海的物业管理同行大家下午好，深圳物业管理起步早一点，智能化应用、互联网的应用也最多是起步早了一点。现在由于现代科技及八不是咱们物业管理本身产生的都是咱们借用的现代技术，所以从深圳情况看全国差不多，但是从深圳早一点的早一步的情况看，大概可以给大家交代这么一个过程，就是深圳的应用互联网技术，应用IT技术在物业管理的应用是在2000年中上，2003年、2004年左右的时间开始启动的，到了2005年、2006年就有内部管理品牌逐渐形成了，同时商业运营平台也开始出现了。

    经过这十来年的发展，深圳的情况是这样，一些特大型的公司基本上形成了自己的智能化的应用平台和管理平台，一个是企业内部的管理平台，一个跟业主的互动对话平台，第三个是商务平台。这三个方面来看现在又有了新的发展，比如说生态圈的建设，把线下的服务跟线上结合，使业主的服务需求更加方便。这样的情况实际上也是刚才主持人讲的人工智能在物业管理，在互联网的基础上，在IP技术的基础上形成了新的发展的增值服务。

    那么从物业管理场景这个角度看，人工智能、AI的应用实际上可以有这样的一些展望，有些也已经有了，比如说机器人，现在在物业管理已经在应用了，有一些小区院子里出现了巡逻的机器人，有一些小区还有清扫机器人，人工清扫机加智能化。还有接待式的机器人，实际上机器人的前景还是非常广阔的，我上次来看到有一个新的，就在我们物业管理大堂有一个新的服务环节，把配送小哥，他们叫骑手，把骑手送餐的管理带来了现场和大厅的混乱，他们穿着工装，在骑手接到，然后由他们手上送到，他们解决了骑手混乱坐电梯，增加了电梯中午上下班的负担，他们规范在电梯里面规范上下，他们清洁状况给订餐的员工们也干净情节，我还想到你们能不能把人工改变机器人他说你的建议也很好，机器人上楼问题已经解决了，机器人的进电梯问题现在已经解决了，如果送餐骑手送来愿意花一、两块钱给你送，这样的情景使得我们机器人变化场景应用过程当中非常广阔的，这一个力量应该还有别的。

    第二个识别，物业管理识别同大概五、六年以前出现的，指纹识别很快的，虹膜识别、面部识别，体型识别在我们物业管理都可以把前面的指纹、虹膜、面部识别都代替了。体型识别门禁是不是可以放开，所有的进去以后监控都可以看到，一旦有什么情况就可以找到，毫不费力。很多小区业主说我不愿意露面，我有隐私，或者我不愿意录指纹，其实腾讯表达了一个信息，腾讯搞了一个海纳的平台，海纳平台包括信息又包括物业公司，你把掌握的业主信息都掌握了，腾讯海纳平台微微一笑以为说你们每一个信息我们不能掌握吗？你们每一人在我们腾讯眼里没有隐私了，除了在家里面卧室的隐私以外，我们实际上在公众场合是没有隐私的。

    我们还有一个例子简单介绍一下，我们的老总跟深圳的龙岗区公安局洽谈对接，找了一个小时，说我到小区视查一下，最后五分钟出来去公安去，直线距离走路也就五分钟，开了一个车等红绿灯等了两分钟，到了公安局局长接他说不好意思迟到两分钟，人家时间观念很强，公安局分管副局长说你没有迟到，你提前来了，你一个小时到了两个小区，你从小区出来还有5分钟，你过了红绿灯耽搁了你两分钟，你到我这里来，这个车这个老总一进门全部都知道，没有任何意思，人家说你没有迟到，你提前了一个小时。使用上运用了物业管理，如果形体识别一旦能够形成，本小区熟悉的人去了门自动就可以开了，外来的人不一定审查身份证，去了以后有什么问题，你的所有行为都可以，有一个识别技术在物业管理上也有前景的，形体识别识别率、面部识别识别率是多少，形体识别我们在做实验，已经做了五千次实验了，还没有最后达成成果。但是美国人说，这个先进科技往往在我们美国研发出来，我们美国一旦研发出来你们中国的应用比我们快得多，最后实现场景都在你们中国实现，最后应用成本叫建筑信息模型，BIM在建筑设计已经在应用，现在的问题是BIM技术应用以后，设计以后，我们物业管理接到手怎么应用，这实际上是物业管理水平化升级的问题，现在建筑我们小区，我们的建筑要拉着板车、图纸，这叫建筑资料档案，包括我们过去看不到的隐蔽部分，全部混合，用一张碟就好了。这会带来什么效果？这实际上都是我们未来可以去研究的。

    第四个就是设施设备的信息传输上传系统，也就是传感系统，过去我们传统物业管理在设备房的管理需要有双人上班、两小时记录，要有过后的记录本，最后要参编成档，按年保存。现在传感信息一应用，设备通过信息的集成，通过管理层可以在电脑里打印的，我们设想我们的设备房是不可以成为无人设备房，这个不是设想，两年前西安有一个石油公司的总部大院，有75栋住宅、4栋写字楼，全大院已经形成了，公安的大指挥中心是一样的，在这样的屏幕下全部形成，人家设备房就写了，除了动手安装保养的时候才进，平时不允许进。这是设施管理，这个设施管理我们实际上从智能化也有实现的，比如说抢单模式。

    再就是智能停车，智能停车实际上也是有前景的，我们现在先天的使用车位不足，在车位补充充足的情况下智能化的应用，现在也已经产生了，现在可能各地都有，智能化的停车去了以后在家里面就可以完成付费，可以预定，可以什么时候走，我回来的时候可以约定什么。最后一个是VR和AR，这个实际上也是。我们的物业管理场景当中，在智能化应用中，在人工智能方面实际上有非常大的蓝海。最后将形成什么，我们用一个概念，物业管理过去是劳动密集型、低技术行业、一般竞争性的低产业，我们资本市场已经拥抱了，我们最后是不是来这样来定义我们的物业管理，叫做技术密集型、资本密集型，具有同心产业链特征的现代服务业。如果是这样来讲的话我还查过一个资料，物业管理在智能应用，在资本市场上在社区经济以及社区养老等等的综合起来，物业管理将有4万亿，什么概念？我们国际金融风暴的时候中国拿出来4万亿造就了我们全国的基础设施、高速公路、高铁通了全国，我们4万亿是这个概念。谢谢大家。
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    周超：感谢曹会长为我们展现了非常多的新兴技术与物业管理结合的场景，给我们展现了非常大的市场空间，4万亿意味着之前听目前的物业管理还不到，意味着我们还要再翻两番。

    曹阳：现在的产值是5千亿到6千亿。

    周超：我国的物业管理伴随着改革开放，走过了近40年的发展历程。我想请宋会长北京市物业管理行业协会的副会长兼秘书长，帮我们展望一下未来的十年及二十年，我们的物业发展大概是什么趋势。

    宋宝程：感谢周主任，也感谢上海的物业同仁，我看三个小时的时间还有这么多的同仁在台下跟我们进行交流。主持人这个题目前两天给我的时候我迟迟没有给他回复我想说什么，我看这么多嘉宾到我这了该说什么都说了，我想半天应该是没有再万言的想法，曹会长把4万亿都说了，内容相对少。但是作为一个20年的物业从业者，我在协会也是今年干了七年了。从行业的角度，从北京的角度说说我的想法，你刚才讲5到10年我琢磨了一上午，搞20年更长了是我们未来5到10年，有5个机遇同时有三个挑战，从这个角度分享一下我们的观念。一个机遇就是政府重视，2017年6月12日到现在接近两年的时间，中共中央国务院联合发了一个关于社区创新治理的意见，我不知道大家关注的程度怎么样。今年春节以后北京市在落实这个文件做了很多工作。北京市主要是以街道、社区、党组织为引领，加强社区党组织建设，还有一个比较重要的以党组织为引领，加强社区军民委员会、业务会还有我们的物业服务企业，建立融合协调的机制，这个比较重要。今年大家如果关注北京的新闻，关注北京的内容3月份到现在两个月的期间，北京密集各个街道，各种模式加强物业管理方面都有，关注北京安居北京还有北京新闻几乎每天都有，包括收视率比较高的北京市委宣传部搞的都是社区的事。在这方面北京今年跟各省一样，我们跟人大汇报，说北京全国只有六、七个省市没有物业条例，但是北京还没有，把人大吓了一跳，说咱们落后成这样了。现在正在起草北京的条例，今年要发布，还有各个省市条例这方面精华，我们行业同仁都比较认可的条例，条例的条款，我们都把它推荐一下，我也是特邀的专家之一，在这方面各地现在也都在立法，像深圳都已经修订了两三次了，各省都在做这个事，再有一个对于咱们行业相关联的也要进行修订。这些政府的正式、法规的制定对于咱们行业五到十年的影响应该是非常深远，这是我理解的。

    第二点，刚才丁博士讲到我们物业的存量市场的问题，刚才他讲到现在我们商品房市场在240多个亿，十年之内要到300个亿，我个人认为商品房的市场现在增量还是的，只是增速放缓。在今年我们北京这次调整的条例，包括领导定的工作内容当中，把我们以前我们物业人认为跟我们不关联的，老旧校区，之前没有物业管理的时候跟我们有什么关系，我们都把它推在外面，以前有一个小区有一个社工委他们在管，现在全部纳入物业管理范围，叫全覆盖，我们这次条例涵盖的内容把主要的小区都要涵盖，都不一定全部，不然的话也不能这种模式了，但是都要纳入进去。大家可以想象上海会长介绍的时候上海有12个亿的面积，中国物业管理面积是8个多亿，这也只是物业管理的面积，还有没有统计进来的，这个面积量很大。

    再有一个比较大的是保障房，北京到现在为止筹集了20万套公租房，今年入住13万套，多大的量算一下，北京的公租房有将近1千万平米，看着面积不大但是户口很多，人流量也很大，你经常看到的房子广告都是产权房，商品房很少，大城市上海现在可能量应该也是跟北京差不多，比北京还要更多一些。这个现在这些存量市场不变，商品房增速放缓，但是都纳入物业管理范围来说，物业管理面积这一次增加的量非常大的，这都是大家的市场，刚才会长讲上海有3500家物业企业，北京也是这个数3300家。

    所以，其实我们的量非常大，开发卖完这个房子就不管了，这对于我们来说也是一个很大的机会。再一个我们现在业主也好、居民也好对于我们物业管理的需求越来越多，丁博士有一张PPT说了有三大块，曹会长也提到，这种需求业主对于我们，虽然业务费不好交，要求我们的水平不断提高，这也是我们一个机遇。再一个互联网这个市场，刚才曹会长说的特别对，互联网对于我们物业行业的影响分开说，最近从春天以后到现在，有一个现象，好多人找我说我想到你们物业小区做估计市场的覆盖，前提是我一分钱不要，三大运营商你随便挑，能让我装就行，这个什么意思？5G在北京，我猜上海应该也覆盖都已经到人家找的程度，互联网市场的发展，对于我们物业应用市场来说非常好的消息，我们可能自己的管理效率、管理的水平，还有我们对于业主和居民的这种服务的水平，都会因为5G市场这种提高有很大很大的提高。所以互联网对于我们这个行业的助力这几年显现的比较明显，未来因为5G的覆盖，5G的推广的普及，会影响更大。再有一个第五个机遇我想说的是，刚才丁博士讲到的资本市场，资本是主力，从我们行业本身来说干的比较好的，排名前十名也好、三十名的行业，他们都愿意拥抱资本，靠资本提升，发达规模，给我们树立了很好的榜样的力量。

    但是对于企业来说不一定每一个企业都适合这样的途径，北京也有很多企业试图在这方面有所发展，有所提高，行业协会这一边包括我们曹会长一起给企业提供不少这样的机会，这对企业发展来讲是一个机遇，但是不一定适合所有的企业。

    还有三个挑战，个挑战是机器人，人工智能对于我们这个行业的挑战。我有一个朋友两年以前就给我介绍说我准备在你们物业行业做机器人，他说我现在最成熟的就是药店门口方一个机器人，开药方，能够达到中级医师的水平。我想机器人客服的复杂程度远不如医师的，但是还没有进来，对于提高服务水平应该是有很大的挑战，物业公司怎么面对这个事，现在很多医院已经有配送，已经有机器人，下一步我相信可能这个对于我们行业应该是一个很大的挑战，我们老说劳动密集型，可能因为这个可能会有所改变，这个挑战。

    第二个关于专业资本。我们大的公司都是保安保洁和绿化，宝绿外包给其他专业公司，这个可能是比较常见。最近有两个公司找我，我们也跟他们做这种的合作。北京市电力协会在起草我们北京市智能配电厂，也就是无人配电厂的规范，要征求我们物业协会的意见，为什么？因为他想在物业推广，所以征求我们的意见。我发现我看他意见的时候我吓了一跳，他已经把他配电行为全部纳入他的管理，换句话说没有物业什么事了，他可能跟甲方他我在全平台建一个系统，我把配电全管理了就不用交给物业了，我跟他们讲我们反对你们说叫无人值守，我们提倡应该叫少人值守，规范我们也在跟他们交流。

    中国电力研究院开了一个冷战（音）、高效、节能，最后到管理掉链子使我们达不到高效的目的，我们能不能把冷战（音）的运行也拿过来，不让他们管。我跟他们讲咱们要是合作那就是跟我们物业一起做，加入你们说要从头干到低，那别谈合作了。但是一定会有这样的事情会发生。面对专业公司的这种手段我们物业公司应该怎么办？我觉得其实真的是这样，现在专业公司各个专业公司对于我们的挑战，前面这几个专业化管理非常有可能从甲方手里拿过来，专业公司对于我们这种虎视眈眈，我不知道大家的理解是不是跟我一样，但是我跟行业我们不少企业交流也提到这点，大家要重视这个事，研究这个事要怎么做。

    再一个挑战就是北京市今年的4月24日，关于住宅缺陷颁布了保险介入的规范，也就是今后十年，北京市新建、改建、扩展的住宅，因为质量工程出现缺陷，首先由保险公司，先是维保单位两年还是几年过来以后，剩下的年头都是由保险公司承包的。保险公司承包以后有相应的机构管理，有可能委托有可能不委托，你维修整个板块就要切一块蛋糕，这样以后新建、改建、扩建都要按这个规则走。我现在跟他们谈了，如果我们有小区或者是老旧校区，有出现改造以后，改造以后的费用，改造以后的管理能不能有保险公司介入，保险公司有一定的兴趣但是还没有谈好，保险公司对于我们这个行业现在也要介入。

    所以我说，其实这对于我们物业企业都是一种强烈的挑战，所以说起来这是一个好事，虽然我们省了很多事，保险公司介入以后有可能把我们的活全拿走。这对我们来说，五年下来说起来我们五到十年，可能前头开始光明，量那么大、道路比较全，也许十年以后物业管理的模式和含义可能都会有新的定义。谢谢大家。

    周超：谢谢宋会长的分享，为我们展现了5到10年物业行业的机遇，我还准备了一些问题，但是因为时间我们下一次做讨论。非常感谢各位嘉宾精彩的发言，我们行业从房地产产业链的末端一个不起眼的行业，逐步成长为接近一万亿产业的产值的行业，为吸纳社会就业，创建和谐社区，推进经济发展，协助城市管理，创造美好生活做出了非常巨大的贡献，我们也有理由、有信心相信通过我们几百万物业人共同努力发挥聪明才智，利用新技术、新设备，创造新模式，一定能进入广阔的蓝海，拥抱行业动人、灿烂的未来。

    我们圆桌论坛到此结束。

    主持人：非常感谢各位嘉宾，第二场的讨论从行业发展的蓝海和红海这个角度，分析我们行业的发展，我相信对我们物业管理行业今后的发展是一个指引，再次感谢。

    今天，我们智领城市 服务未来的高峰论坛，在大家的积极参与和友好互动当中我们达到了预期的目的。2019年上海国际建筑业主与物业管理产业展览会将与每天正式开幕，并且在4号、5号、6号持续进行展出，在这里也欢迎大家积极参加明天上午九点举办的开幕式，也欢迎大家在后续的4、5、6三天当中积极参观我们的展览。

   本次高峰论坛圆满结束，非常感谢大家的积极参与，也期待着明年再相会，再见。

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