丁祖昱：华师大经济学博士、易居企业集团CEO

物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 报道 :

大家好，非常高兴来到这里跟大家交流，今天物业行业的盛会当中感触很深，开发大家都了解，3月份大家都知道市场回暖，但是5月底、6月初的时候大家感受到市场的阵阵寒意，也是来源于政策，因为土地价格高又要采取政策上的手段来避免这样的影响。但是我们从来没有听说过政策有为物业这个行业来考虑，这可能也是巨大的差异，我想今天简单跟大家聊一下当天物业管理行业市场发展状况和未来趋势，最后讲讲智慧社区的情况。

    首先我们看一下当前物业管理行业市场状况，我们在5月下旬物业社科协会做了上市物业报告，我们发现物业这几发展的非常快，特别是最近五年整个行业进入了高速发展期，基本上这五年是和整个房地产开发发展周期是同步的，从某种程度上来讲物业发展速度比房地产发展速度更快一些，我们做了一个PMD100企业指数，这是看企业的，从两个角度从营收和时间来看，2010到2017差不多就有5倍上升，还不算2018年。所以最近几年正是物业行业也是物业企业发展的最快的几年，当然的接下去的5到10年也是物业行业高速发展的5到10年。

    从目前的行业规模上来说，目前已经有8千亿的市场，上次听到上海900亿的市场，因为这个数字也是截止2017年底的数字，我相信还会在8千亿上还会有突破，突破万亿可能就近在眼前。

    最近两年咱们谈万亿市场还有一个市场就是租赁市场，要租购并举，开发行业一手房15万亿左右，二手房6万亿左右，租赁目前也是万亿左右的市场，物业和租赁都会在这几年高速发展。我们也看到从业人员接近一千万，我认为这个数字可能不止，因为我之前从上海了解到的数字，上海的物业管理从业人员的数字全部加在一起有100万人。所以规范全国的数字应该也在千万人以上。应该说这些数字都代表行业的规模是巨大的。

    另外有一个数字，目前竣工面积年增10亿平方米，这是截止到去年年末的数字，这个数据还会在今年年末有一个比较大幅度的上升，因为竣工的速度往往比销售面积的发布要滞后三年左右，你卖完之后一般两到三年以后才交付。在2016年的时候，中国房地产的销售面积超过了15亿立方米，在2017年和2018年都在17亿立方米左右，过去两年都保持在17亿立方米。所以可以预见的是从2019年开始，整个竣工面积应该每一年会在13亿立方米以上，之前是10亿立方米，接下来还会再上一个新的台阶。所以，每一年10亿级以上的竣工面积又会给物业管理行业带来持续不断的新的管理面积。
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    从过去三年的房企销售面积来看也会影响未来三年物业企业的排名，这是去年为物业行业做的排名，没有涵盖所有的物业管理企业。我们注意到销售排名靠前的碧桂园、万科和恒大这三家公司，我们看一下去年三年的总销售面积，都超过了1亿平方米。所以这几家公司未来他们自己物业管理公司未来管理面积也会巨大增长。前20强、前30强我们都可以拿出来对比他们今天的销售和物业管理相关的情况。这些数字都会影响这些企业未来的发展。

    这是TOP30房企，这30家房企都布局和物业管理服务，其中已经有7家房企物业管理公司在香港上市，这个占比非常高的，因为到目前为止总共有13家在上海上市的物业管理企业，另外还有一家在A股上市的物业管理公司，一共有14家，前30家已经有7家上市，当然还有一部分比如说绿地是跟亚生活合作的，整个去掉前30强的资本化水平是非常高的，速度也是非常快。特别是最近两年，整个上市高频出现，去年有A股、13家港股、51家新三板，2017年、2018年是上市的高峰。

    目前在行业角度来说14家上市企业太少了，目前在港股和A股上市企业大概是300家房企，按照这样的比重这个行业承载的50到100家上市公司不是太大的问题。

    我们再分析一下上市的这些物业企业情况，因为这些企业先行一步。由于上市之后报表全部透明公开，所以我们比较准确来分析这些企业的状况。首先我们可以看到资本市场非常看好物业企业，物业企业的试营率目前处于比较高的高度，更高40倍试营率，更低也有5倍，当然这是行业偏好，从目前情况来看资本市场还是比较偏好规模较大、母公司实力较强的物业管理企业。我们也可以看到一下这张表，市值更高的碧桂园服务目前的市值超过了300亿港币，这是什么概念。在目前中国上市开发企业当中他这个市值也可以排在前35位、前25位，排在开发企业上市公司的前25位。所以今天物业公司已经是一支不可忽略的力量，物业公司产生的价值和市值都是不可忽略的，前面我也跟朋友在聊，说我们看一下，能不能在两、三年内看到市值突破千亿的上市物业企业，我觉得非常有可能，两、三年之内，无论是新的还是老的，突破千亿可能性非常高。所以这个行业从资本市场来讲完全是朝阳，我们可以朝30年和50年，因为大家看到物业行业前景十分美好。

    看运营规模来看逐渐增强，规模上升是物业企业最近几年发展重要的标示，上市之后又通过购并等等不同的方式继续做大。前提是什么？前提是因为目前物业行业集中度还是比较低，不像前30强开发企业目前占了中国房地产市场份额的接近40%，我们今天物业企业哪怕前100强可能也不到20%的市场占有率。从这样的角度上来讲物业企业规模快速增长要持续很多年。

    毛利率的水平稳中有升，净利润水平增长速度非常快。这一点因为规模不断扩大当中，今天增值服务收入也在不断发展过程当中，所以我们看到整个物业企业毛利率也在不断增长。所以原先物业企业都说可能对于开发商来讲都是赔钱货，但是没想到短短五年时间，整个物业行业和物业企业都发生了翻天覆地的变化，未来这样的情况会越来越普遍。还有我们刚看到物业在港股试营率有5到6倍。抗风险能力特别是上市的物业企业非常强，因为物业本身就是现金流特别好的产业，物业费率三个月一周，一旦上市之后资金足以覆盖掉日常的运营费用和售后兼并的这些费用。所以从物业企业财务情况来看都是非常优异。

    从成长潜力来说，增长率指标也持续处于上升期，而且我们判断了未来可能有新的突破。从这些公开上市的物业企业财务指标上来看，目前物业企业的发展正处于非常好的态势。从创新和社会责任上来分析，前面我也讲到，今天物业管理能够做好就是更大的社会责任，贴合服务本质，不断提高满意度，这些都是目前物业公司在所有业主当中的口碑和形象，在不断提升。过去一些所谓的负面，物业也有一个大的负面，所有的投诉当中全上海我看了统计，所有的市场热线也好，12315投诉热线也好，物业投诉的是持高不下，但是不是针对物业公司，是针对物业本身的各方面，这个实际上非常高。如果能够通过物业服务的提升，减少这方面的投诉，其实就是实现了更大的行为责任。

    第三块就是有一些新三板计划上市的物业企业分析情况。新三板累计挂牌77家，退市26家，部分一部分退市已经在港股挂牌或者准备在港股挂牌，这部分企业非常多，我建议没有必要走三板这条路，可以直接走港股甚至直接走A股这条路。因为走了三板他们看融资本力还需要退市之后重新上市。运营规模等等也在提升，营业能力也在提升，但是相比前面港股上市、A股上市当中有比较大的差距。

    目前状况就是我刚才讲的，新三板摘牌情况是持续，如果今天考虑资本方有很多方式可以考虑，比如说今天可以拼盘三、五家公司一起上市，还有可以借船出海，今天有特别大的公司要上，若干家数量非常多的几十家物业公司可以一起靠着这艘大船出海，整合资本方的资源。与其上三板还不如其他的方式借船出海也好、独立上市也好，可能效果更好一些。

    预计2019年可能有10家企业达到上市的基本要求，我指在港股或者A股，如果算这十家企业目前在资本市场当中今年年末企业突破20家，突破20家可以形成一个板块，十来家这个板块还谈不上，有20来家企业物业板块就形成了，就会有更多的投资者会关注这个板块，关注这些物业企业。

    我讲一下发展趋势，资本助力企业跑马圈地，管理规模增速加快。种就是内生增长，第二种技术输出、第三种兼并收购，都可以保证增长，但是前提是有资本助力，如果没有资本助力只能靠内生增长，技术输出难度比较大，目前做实施技术输出非上市的物业企业只有排在前10位的有，像万科、华润少数这些，没有上市的前面这些企业，本身母公司实力非常强，资本能力也非常强的才可能实施一部分有限度的数据。

    第二个大家看一下业态模式，所谓的大服务生态已经进行，这张图可能比较小，实际上是无数个Logo组成的，在平台服务方面无论是大型平台还是第三方都在提倡平台系统解决方案，微服务等等，在标准服务就是我们金融服务、增值服务和衍生服务当中，也有无数家企业加入这个行业当中，比如说最基础的四饱服务，每一个行业当中都有行业的领头企业。其实我们非常乐于见到大服务生态形成，因为只有大服务生态形成才有更好的责任分工，才有更好的运行效率。我们反对所有的实施都由一家企业自己完成的，实际上我知道在座的很多物业管理企业，四饱的服务很多项已经对外由专业公司来承接了，像这些增值服务，更可能是一家专业公司来进行对接的，包括今天我们说很多企业都说要搞O2O，要搞对接平台。我们这边列出来像车辆服务、新零售、社区健康、社区教育、租售交易、入库服务、社区金融、社区养老、租赁金融、旅游咨询等等各个领域。应该说在每一个领域当中都有若干家比较好的供应商是可以选择的，多元化也是未来物业企业、物业行业发展的一个方向，这个多元化也是把总的物业公司从原来单纯的宝安、宝洁等等解放出来，能够有更多产业增值，也提升到今天的商业型写字楼、园区等等复合型的物业管理当中。所以，有很多的企业已经给出了非常多优异的案例，大家都可以借鉴，像上市当中的南通、碧桂园也是提供了这方面的服务。

    我觉得把龙头企业的他们已经做的事情好好的学习，这些案例好好的学习，非常有助于我们这些企业能够有一个更棒的企业，其实很多事情不必从头开始，能够站在已经实施的企业，总结他们的经验和教训，总结自己的特点，能够达到事半功倍的效果。
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    增值服务这一块慢慢成为目前营收增长的重要组成部分，由于标准的物业服务这一块的费用薪酬等等，这一块想象空间不是特别大，所以资本市场对于增值服务想象空间往往更大一些，在这些方面不断的提升这块所占的比重是目前物业企业综合提升。当然这一块的提升现在也有很多案例可以供大家参考。最重要的一小块，其实我们看上去有点触目惊心，其实更合适的标题是合作共赢，合作共赢也许是未来行业发展最重要的趋势。今天从行业角度上来说，我觉得物业管理企业数量是足够多，但是规模还不够大，如果在未来三到五年过程当中能够淘汰掉一半物业企业，从数以十万家到几万家，这就是行业的一个巨大的进步。我前面已经在聊，光静安区一千多个小区有七、八百个物业管理公司进行管理，这真的太厉害了，其他的城市我相信也是这样的状况。如果这样的准确不加以改善，没有办法的话，物业公司未来的发展也会受到很大的影响，所以我相信未来合作这一块哪怕是收购兼并这一块也会成为一个新的常态。

    最后，简单跟大家交流一下智慧社区，因为智慧社区这一块也是对于目前的行业痛点，也是对应目前的需求特点，在这样的痛点突出的情况下提出智慧社区的大概念。当然从智慧社区本身角度上来说，其实本质是有限的，虽然看上去我们整理出了很多种场景，但是实际上还是有限的。相对智慧城市来讲，智慧社区生态还是容易解决的，一块针对于业主的各方面需求的领域，还有一块是针对建筑物或者是楼盘等建筑本身的这一块维护的应用，基本上涵盖了目前所有的场景。围绕场景目前有非常多的解决方案，我这里也列了一张大的表，这些都是我们对外发布，大家可以参考一下，无论是互联网、还是物联网、还是大数据、还是APP，都有龙头像数以亿级，小的搞一个百万级的投入也能够满足最基本的需求，最方便的是把平台级的东西拿过来，在这个平台上面用自己的所谓独特性这些一些针对自己的独特性要求做调整，性价比肯定是更高的，否则一般的物业企业，养几个技术人员，养几个IT人员也是展不开的。

    这里像物联网有很多解决方案，但是这里面的问题有很多的不匹配，不同解决方案当中也有做的相对更好一些、更差一些，居家智能这一块也有很多的不匹配。如果今天真的做智慧城市要把行业当中所有的供应商或者更好的供应商，应该做全方位的了解，然后才可以形成每一家企业自身的平台，当然还有非常重要的就是平台本身也是在不断提升过程当中，不要想着在上海做一个十全十美的平台，天底下没有十全十美的平台，不断完善，不断满足需求，不断提升质量，不断提升智慧程度我认为就足够了。最终，当然现在还有六大痛点设备协议标准不统一、线上线下产品结合度提升等等，目前也没有定制化标准，多方利益平衡难度高，不同场景数据缺乏联动性，最重要的就是目前的人才，本来搞物业管理人才相对比较缺乏，但是好在这两年资本亲睐之后很多房企把一线大将推到物业管理当中，但是到智慧社区人才从何而来？我相信目前前30的物业管理公司有引进人才，排在后面的企业想人才在哪里，也没有人培训，这些都可能是我们未来需要不断提升、不断发展的方向，这可能也是今天搞这样一场高峰论坛非常重要的意义。能够让更多的人吸引更多的人关注到智慧社区，能够更多人参与到这个行业当中，来不断提升发展这个行业。     谢谢大家。

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