今天我有一个感受，我站在旁边，耳朵里一直听到信息化、科技赋能这些词，其实是很先进的。我感觉和我十几年前参加物业管理行业论坛是不一样的，我还记得十多年前同行交流的时候，听到最多的可是“上辈子做了孽，今生做物业”这句话。我相信这样的感慨现在已经少很多了，如今大家对于物业行业、物业服务的定义和十年前已经有了巨大的变化，而对物业行业未来的发展更是充满了信心。那么下一个十年，物业服务行业又会有怎样的变化，而设施管理又将如何发展以应对未来的需求呢？

为此，我们今天特别邀请了几位设施管理领域的大咖和专家现场坐而论道,共同探讨《设施管理如何应对未来公共建筑五的发展需求？》，让我们掌声有请：

上海市物业管理行业协会设备设施专业委员会副主任 杨伟栋 先生

上海市第七人民医院 后勤保障处处长 益雯艳 女士

上海东湖物业管理有限公司 副总经理 贺原 先生

上海东湖物业管理有限公司 副总工程师 王志康 先生

IFMA国际设施管理协会（中国） 联合创始人 刘军 先生。

主持人：圆桌会议就是坐而论道，大家要放松一点。前面的嘉宾演讲内容都非常多，干货非常多。看了这么多、听了这么多以后，我们的嘉宾有怎样的想法，可以逐个问问。

首先问一下杨主任，您作为中物协和上物协设备设施专委会的成员，应该参与了不少物业行业标准以及发展规划的制定，包括未来的发展规划。那么从行业发展的角度看，您认为设施设备管理应当重点关注哪些方面呢？（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

杨伟栋：我昨天晚上还是准备了一些发言，但今天我听了前几轮的演讲，我就把昨天准备的打乱。因为中物协由王鹏副会长（音）这几年对行业专业委员会有“四化”的要求：专业化、规范化、技术化、智慧化。也是这几年的能力建设年，这两年已经有了三四套的规范和指导意见的文本发布了，包括一些机房的管理规范，还有绿色建筑运行指导的一些文件。接下来还有涉及电梯的，包括涉及消防的，已经在统稿，最近会发布。

对于设施设备管理它的概念，我认为不管是现在还是将来，要么就是一个与时俱进的技术，包括我们专业人才的持续性学习，只有好的人才，有好的技术，才能把设备服务好、管理好。

第二，我听了潘总说的话，我们要精细化管理。我前些年在马来西亚吉隆坡有一个双子塔进行设备采购的考察，我当年去的时候，这个双子塔的冷冻循环泵和冷却水的循环泵运用日本的二线品牌，它已经从安装到正常使用寿命达到25年，如果已经超过了设计年限还安全的稳定运行，它维护的标准化已经运用的很娴熟了，说明我们理论上在安全、可靠、科学的管理维护当中，一定能把设备运用到理论设计寿命上的。

在运用这种技术的情况下，我们一定要学好技术。刚才介绍了很多类似于智能化、智慧化的一些软件或者是应用的技术。刚才吴工已经介绍过，我们现在建筑行业，包括一些汽车行业、机械行业运用到的BIM技术，我认为是将来10年或者20年以后，在广泛的建筑行业会运用延伸到物业行业当中。

现在看到的很多所谓的智能化的数据采集，它都是平面的。到将来BIM技术上面是三维立体，后来透视了，运用娴熟技术的情况下，我们会取消现场很多点检人员，包括抄表的过程。到那个时候才是目前阶段希望达到的一个目的。

大家这种目的的情况下，一定要把工程技术人员培养好，一定要把现有的技术学习完整，最后我觉得我们作为一个工程技术人员活到老学到老，把业主的设备服务好。

主持人：谢谢杨主任，您说到业主，马上采访一位业主方代表。

益处是第七人民医院保障处处长，您从医院的设备管理后勤负责人角度，您觉得医院的管理对物业管理公司有怎样的期待或者怎样的特点要求呢？

益雯艳：今天我也学习了很多，医院其实有两种设备，一种是医疗设备，一种是后勤保障的生活设施的设备。后勤管理一般管理的是生活设施的设备，其实在医院设施设备的管理是三个阶段，80、90年代设施设备不完善的时候，那是自给自足，本身也不是很多。接下来90年代以后，随着设施设备的增多，需要专业维保，也受制于专业或者一些经费，导致有的时候是“带病入保”，近两年是全生命周期的管理。我相信在未来包括很长一段时间，全生命周期的设施设备的管理将是主流。

从业主方谈一下现在对全生命周期管理的看法，其实在业主方来说，首先一台设备对我们来说肯定不是设计或者制作，应该更多的是选购。首先我自己要了解明确需求是什么，买这台设备为什么，如果我需要制冷或者暖通，我首先需求明确，接下来就是要选购，选购除了品牌型号之外，现在最主要的还是要能耗管理。现在承诺2030年达到碳达峰、2060年达到碳中和，这是承诺的，我相信在未来如果是一些能耗越低、使用清洁能源的设备越来越多会被我们选中。步是选择。

选择好设备以后就是落地，不管是设备的管理者还是设备的操作使用者，接下来要面对的课题是如何安全有效有序地运行它，如何降低设备的故障，减少设备的停机状态，这是我们对物业分的一些期望。

前面尤其是两位物业方的讲者提出了很多专业意见，这里不赘述。这一切应该是我们共同面对的课题，也是共同努力的方向。

业主方还涉及到一个是设施设备最终的回收或者是资产的处理，或者是报废程序。设施设备一个是设计年限，其实国有资产也有报废年限，首先要满足规定的报废年限，然后保证安全有序的高效运行，这个何尝不是我们的工作亮点。

我觉得一台设施设备使用20、30年，或者每一任可能更换好多人的管理者和操作者，应该是每一任的管理者和操作者都有全生命周期理念的支持，才能够保证我们的设备在规定的年限里面正常有序运行。希望能够和在座各位共同学习。

主持人：设施设备不光求新求变，更重要的是这台设备是不是能不能够达到设计年限甚至超过设计年限，这是非常重要的方向。

益处谈到碳中和，这也是中国发展趋势。碳中和离不开的就是能源管理，海尔这边分享了非常多的新技术，物业公司有没有能源管理的案例，我知道东湖物业王工您在这方面经验非常丰富，今天给大家分享一下。

王志康：我以前一直在基层一线工作，对于能源管理节能工作我大概从2004年，我那个时候在市政府机关局工作的时候做过一点深入的研究，我们现在主要用的能源是煤炭、石油、天然气，这都是化石能源埋在地底下的，大概占所有能源的80%，当然还有核能、太阳能，但是比例比较低。

站在我们这个角度，所有的能源燃烧以后会产生热量，热量的物理学单位叫卡路里，我们不同的一次能源或者不同的化学能源产生的热量是不一样的，好比说一吨煤产生的热量和一吨柴油产生的热量是完全不等同的。由此我们引入一个概念，科学家们为了不同的能源里面统计起来不方便，创造了一个纯粹抽象的理论概念叫标煤，它定义为7000卡路里，7000千卡等于一公里标煤所隐含的热量，便于我们统计。

举一个例子，一度电大约等于860千卡的热量，一公斤煤大概在6500千卡的热量，一公斤柴油发出的热量要到11000千卡，由此引出，我们把所有不同的消耗能源计算以后除以整个建筑面积，得出一个概念，大概在每年每平方消耗多少标煤，或者每天每平方消耗多少度电。

站在技术角度，节能工作我总结成几个方面。

，建筑节能。主要站在维护结构，比如说我们的外墙、屋顶采取相应的保温措施，可以有效组织室内温度、冷量或者热量向大气中流失，所以可以看到玻璃幕墙采用中控的娄艺玻璃，铝板里面要垫保温层。

我曾经在2010年世博会E区有一个建筑，未来建筑可能采用双层的保温墙比，在2010年世博会上我已经看到过实物的展出。

站在物业管理的角度，我对节能工作是这样看的。

第二，技术节能。刚才海尔公司同事讲的，一个新的高效的节能技术的设备的运用，高比例光电转换效率，比如说LED灯具的使用，变频技术在冷冻机、水泵、通风系统里边也有大量的使用，现在的自动化控制技术，在建筑物里面精细化的使用，都是我们节能的方面。

第三，行为节能。最终的用能还是落实到人，人走关灯、关空调、不要开着门、开着窗，把空调开着产生大量的流失，这是行为节能。

第四，管理节能。管理节能最终落实在所有的管理者，你要会统计你这个建筑物一年消耗多少能，这个能用在什么地方，可以采取相应的还有什么措施，可以去研究。

这些做下来，历史的数据，跟你同类型的建筑物进行比较，跟气象数据进行比较，这一切做下来以后，你可以采取的比如说技术改造措施、管理措施、考核制度的建立等等。当然，技术改造的时候，因为要投钱，有两种途径，比如说政府机关是不大愿意或者不大允许做合同能源管理，因为自己的钱都是投钱了，所有的收益都是我们自己的。我在市政府那个项目投过两个，产生的效益很可观，一般5年都能回本。

这是我多年来做的一些节能工作的思路，具体的没办法把里面的细节拉开说，我只能提供一个案例。我觉得蛮自豪，2010-2017年，我设计建设，运维了10万平方的办公楼，是我们自己设计的，运行下来在满租的情况下，一年的能耗水平在9公斤标煤，上海同期同类型的建筑大概在15公斤，很明显，我们的能耗水平占到同类建筑的60%，减少一年四五百源费用的支出。

由此而来，我做的这件事情，我们老大李总，包括贺总对我还是比较满意的，毕竟创造了一年多出来的四五百万多出来的利润，我只能说做这件事情是我大概从事了16年、17年精细研究节能工作的一些体会跟大家做分享，没办法跟大家完全拉开讲一个细节。

主持人：东湖物业在公建物业这块，特别是办公楼方面的经验是非常丰富的，像王工介绍了这块公建的项目有这么多积累。

贺总和王工搭档这么多年，您又是这个领域的专家，我想请您预测一下，您认为公共建筑的设施设备管理在未来十年内的热点会是什么？

贺原：非常感谢今天有这样的机会，尤其要非常感谢场内场外所有的朋友们陪伴我们到这么长的时间。

孙总这个问题其实要我来预测今后10年的热点，这是非常困难的。我们对一个热点的预测往往是在目前解决难点和痛点问题的一些方案上面，谈谈我的想法。

设施管理中的设施设备管理，这样的发展过程经历了很多阶段。我们从依靠经验、依靠老师傅的经验口口相传，到我们把有益的经验不断传承下来以后，建立标准作业流程。经过几个过程之后，突然之间感觉到在整个运维管理过程当中，是没有把握的，我们是困惑的，我们对整个管理的全过程的掌控度是不够的。

所以，在整个过程当中就在想，通过一系列的手段，刚才吴工也把我们平台展示给各位，在平台上面有整个作业流程的管控系统。这些作业流程的管控系统通过工单的建立，通过视频平台对整个工作过程的监管，其实我们还是没有百分之百的把握，把所有人他们的工作过程全部都能够掌握在我们手里。整个设备的运维、整个管理的过程我们觉得风险还是比较大的。

在此过程当中，我们考虑如何进一步通过数字化的转变、通过数字化的采集，能够在我们平台上让我们的流程逐步趋于消亡，也就是把人对人的流程管控不断的弱化。这个过程应该会是一个比较漫长的过程，也会是比较艰苦的工作，因为通过数字可以进一步累积最终产生对我们进一步了解设施设备运行状态的预见性以及我们对整个管理的可靠性。

今后整个发展过程当中，是不是可以依靠平台更大程度将数字化的魅力充分体现出来，同时让我们在平台上面运行的流程不断趋于消亡，让我们拭目以待。谢谢！

主持人：非常感谢贺总，您说的这个也是设施设备信息化管理系统发展非常理想的一个状况，我和贺总之前沟通的时候，设想过一个场景，比如说将来有一个维修单在系统里生成，系统自动给提示，这个用什么方式维修，有什么耗材，有什么风险，这个积累对我们设施设备发展非常有利。

刘总，费哲设施近年来参与了不少设施管理国际标准的制定，并且为腾讯、阿里巴巴等知名企业提供了空间与设施管理的信息化解决方案，从您的角度来看，未来公共建筑的设施设备信息化管理会如何发展呢？

刘军：在座的大家好，我们坚持到现在，是物业公司的举手？在这个领域从事设施设备的举手？你们坚持到现在，是行业的未来。

整个社会都在讲数字化转型，我们物业行业作为一个最传统的行业，我们也面临数字化转型，这是每一位领导、每一位员工、每一位从业者必须看到的未来。但是，“数字化转型”这句话是一句口号，要落地不是那么容易，因为数字化转型成功会改变我们每个人的未来。

在过程当中会出现什么问题？我们回看很多公司建了很多数字平台，但是这个数字平台大量的建设，在很大程度上都没有根本性地改变我们的生态和作业方式，很多时候还是用传统的作业方式，那边又是一个现代化的数字平台，两件事情老瓶装新酒。

为什么出现这种情况？大家知道现在很多楼，中国很多建筑建建设轻管理，很多楼造的很漂亮，世界的，可以买世界的设备，世界的设计师，全部都是世界的。但是这个楼的管理就不是世界的，可能二流都很难，大部分是三流。

我们能够造世界的楼，却用三流的管理做一个都的管理，说明什么问题？一个跟重视有关系，二是跟管理这项工作的系统性和复杂性有很大的关系。

在数字化转型过程当中，大部分企业花力气建的数字化的信息平台，其实建平台是容易的，但是把平台用好是一件很难的事情，平台后面的能力叫数字化运营。在我们行业里面不仅要数字化平台建设，还要有数字化运营的能力，这个能力的建设非常难，极为关键，它是一个系统性的能力。

举一个例子，东湖的信息化系统是费哲跟东湖一起合作的，整个平台的上线只花了30天时间，可以让平台迅速上线。我们在一个试点上面让它完全运营花了三个月，但是我们要完成一个东湖物业全公司的数字化运营能力的提升，我们花了三年，三年的时间才能完成一个东湖物业公司级数字化运营能力的提升，30天的上线，3个月的试点到3年的运营能力的提升，这是一个完全系统化的过程。贺总心里应该有很多感慨，到今天这条路还没有走完。

数字化的运营能力是全公司系统化的过程，不是IT部门的事情，也不是业务人员的事情，它是一个系统的事情，这个系统化的工作就很难，这条路很难，但是值得我们去走。

说到这里，跟大家分享一下，最近有一个华为的鸿蒙系统很火，手机里面有两个iOS和Android，鸿蒙出来了，但是大家知道鸿蒙会碰到一个巨大的问题，对标苹果的话，硬件建设是很容易的，智能手机放很多摄像头、传感器把硬件搞起来是很容易的一件事情，小米堆砌了很多硬件，但是有一个很强大的软件系统就很难，操作系统，所以只有Android和iOS，像小米也做不到，鸿蒙做到了，但是鸿蒙再往上的一步更难，为什么？苹果不只是一个硬件放在一起，一个iOS操作系统，更强大的在苹果里面的生态圈，一大堆的应用开发，一大堆的APP，把这个苹果手机的硬件和操作系统产生的应用，因为应用是我们用到的东西。

鸿蒙它很难，它可以有硬件的能力，有操作系统，但它很难有苹果那种生态圈的建立，一大堆APP的商店，让用户淋漓尽致发挥操作系统的价值就很难，因为这个过程特别难，它是一个质的转变。

在未来企业当中，很可能会发生数字化运营的转变，但是运营转变背后一定和人有关系，我们现在大部分物业公司配备的人基本上两类人，一类就是搞信息化建设的，一类是搞工程技术的。但是，在未来数字化运营过程当中光有这两类人是不够的，我们要配备什么样的人？我的建议是要配备数学专业的人。数学专业的人有数学专业的思维和形式，思维很重要，术业有专攻。

举一个例子，手机之前都是诺基亚的，全部是工程师的思维，手机造的很经摔。苹果上来就不是这么干的，苹果把自己定义成一个软件公司，从来不说自己是硬件公司，诺基亚就是硬件公司。所以苹果就把这个变成智慧手机，它是软件公司的操作方式，招聘很多软件工程师。这个思维转变以后，今天的智慧手机谁都不会把它办成一个硬件的，都有的它是一个信息的载体，智慧的结晶。

同样的道理，在企业当中也是，很多工程的思维、技术的思维有时候会束缚我们的进步，所以我们要应用数学专业的人员，用数据来说话，数字化看所有的世界，未来的世界都是数字化的世界，真的是这样。

在数字化运营的时代以后，如果我们能够提升以后，可以实现三个目标，三个无。

个无是无人化，采用了很多物联传感，减少了人；

第二个无是无经验化。今天这个设施设备都是老法师，好多经验都是在老的里面，这个人一离开就很麻烦，数字化是无经验化，不在老的里面，全是模型里，把我们的经验放在算法里。

第三个无是无专业化。我们今天上岗要有一大堆资质，导致人才的良莠不齐，保安也能做巡检，阿姨也能做巡视，为什么？数字化运维，一切以数据说话。

实现这三个无就可能实现数字化运营能力提升，这个行业就有希望，行业转型目标就会实现。在座的大家都会乐在其中，所以总结来说，机遇巨大，挑战也大，但是机遇和挑战共存就是在座前进的动力。谢谢大家！（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

主持人：我觉得今天几位嘉宾的发言，大家非常有感受，能有很多后续的思考。我觉得论坛会议的方式其实就是思想的碰撞，思想的碰撞是为了更好的发展，非常感谢各位嘉宾的发言，今天圆桌会议先到此结束。

今年是中国共产党建党100周年，我党从筚路蓝缕中发展至今，靠的是“不忘初心、牢记使命、永远奋斗。”我们物业服务人的初心是什么呢？就是全心全意为客户服务。而我们自己不断研究设施管理的技术、不断识别客户的需求，用我们的专业服务满足甚至超越客户的期望，这就是我们的使命。而今天的各位嘉宾发言都充满了专业精神和创新活力，也希望我们在座所有人都能保持这样的心态，永远奋斗，推动物业管理行业走向更加辉煌的明天！

在此，我们特别感谢上海市物业管理行业协会、上海市物业管理行业协会设备设施专业委员会、上海上房物业服务股份有限公司、上海东湖物业管理有限公司以及海尔集团上海大区对本次论坛的大力支持，2021年上海国际物业管理产业创新发展论坛设施设备管理分论坛研讨到此结束，再次感谢各位的光临！谢谢大家。

—结束—

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