主持人：谢谢周处长丰富且诚意的分享，我相信他的分享也给我们带来了更多的启发。我们这次活动也是得到了市级领导的特别关注，也对我们工作提出了更多的要求。

    下面有请上海市房屋管理局物业处管理处副处长伍伏清致辞，有请。

    伍伏清：各位领导、各位同志、各位同仁们，今天受委托我到大会峰会场致辞，我想分享一下今天围绕“三难”以及行业发展的体会。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

    我讲五句话。

    第一句话，一个机遇。对我们行业发展来说，我们发展到了一个最好的时代，整个国家立法层面，我们《民法典》的出台把物业服务合同纳入到有名合同，对于我物业人做出了规定。

    第二，国务院正在着手抓紧修订《物业管理条例》，这次《条例》的修订，把我们历年来物业管理中出现的问题，以及各地形成的行之有效的经验上升成国家立法，未来会为我们物业服务企业、物业服务人正本清源提供法律依据。

    第三，去年用了大约半年的时间，也是中国物业管理上首次发布了十部委员联合法文，叫“进一步规范物业管理通知”，得到了中央深改组的高度认可和中央领导的批示，这个文件从六个方面、23项内容对我们物业管理的发展定向植入，实际上对行业创新转型发展、拥物物联网网以及在我们社区生活服务领域指明了方向。所以我讲一个机遇。

    同时，城市进入高品质发展阶段，城市发展服务人级、量级、人民对美好生活的需要，来促进我们物业服务行业的转型发展，这也是一个机遇。

    第二，一个底板。上海作为世界超大城市，正在实施城市精细化治理和社会治理体系治理能力现代化建设，上海有多大？物业行业人都清楚，上海有5.7住宅，有6.5亿非居住，这是在中国城市居于首位，而且类型非常丰富，存量非常巨大。还有一个底板，上海“十四五”要供应5000公顷住宅用地，还要供应3000公顷的非居住建设用地，我们粗略估算了一下，“十四五”期间我们还要增长一个亿的新增物业面积，这都是我们巨大的潜在市场。

    第三个底板，我们物业服务领域拓展的地板，我们从传统住宅物业1991年发展到商业、医院、学校，未来我们的物业管理、物业服务还要深耕城市运行，城市服务保障。在我们街区管理、园区管理、生活服务领域的管理，还有很大的拓展空间，所以这三个底板，为我们整个上海物业服务行业高质量发展提供了可靠的物质基础平台。

    还有三项举措。第一项举措为我们行业将来、未来几年以内提供战略发展机遇期。打造移居、安居的高品质生活。怎么讲？因为总书记提出了人民对美好生活需求的需要，就是我们的奋斗目标。社会主义进入新时代，社会矛盾从过去物质生活发展到现在发展不平衡不充分。我们上海住宅小区数量众多，内型复杂、环境差异化。怎么办？

    城市更新从过去大拆大建到现在进入了精雕细琢，我们要通过精雕细琢来完成不平衡、不充分发展问题的解决。所以我们在新一轮建设美丽新时代家园过程中，根据市委有关决策，已经把老旧小区的覆盖率从过去单一社会公房体系扩大到我们早期商品住宅，也将纳入到我们美丽家园感到计划里。这也是一个机遇，这个机遇实际上归纳起来三个点。

    一个是住宅小区运行的安全，一个是生活环境的依据度，再一个就是美丽内涵的显示。住宅小区运行安全度体现在设施设备建筑物本地等，这个过程中我们的企业深耕于行业，深耕于为人民服务，提供高品质服务的过程当中，一定会有很多的机遇能够把握。

    比如说刚才周处长讲到的加装推进老旧多层住宅加装电梯，这个产业非常巨大，未来符合家装条件的全市据说有11万个门洞，接下来三年要完成几千台，这是巨大的产业和发展空间。我们的企业离老百姓近，人民群众信赖，可能把这些工作委托给我，把握好这个机遇。

    比如说推进老旧电梯的更新改造，全上海住宅电梯是全球保有量最高的，住宅电梯存量是13.9万台，使用满15年以上的电梯我们要进行到旧电梯的里，“十四五”期间包括新一轮都要进行重要的布置，再一个就是小设施设备的检测、修理改造和更新。全市有3.4亿平米的消防住宅，都带有消化拴系统，这些设备设施长期以来没有得到很好的检测养护，有部分小区消防设施已经老化，对城市运行安全也有很大的影响。

    再一个就是刚才今天论坛提到的主题停车难。我们停车难是大城市的城市病，治理停车难最终完全解决停车难真的很难。所以我们在报市委市政府相关工作方案，我们提出缓解停车矛盾，通过三个路径。一个是通过老旧小区改造、绿化调整，包括开挖地下车库，形成内部增量，这是一个。

    第二，新增外部的增量，我们市交通委把停车治理项目，也是我们市委重点的民生工程，我们要新增一万个公共破位和100个停车治理的示范项目。这是外部增量。

    第三，外部协调。我们通过共享措施等，来想办法对停车困难矛盾最突出的地区提供社会协调。所以三难里既是难也是机遇，希望我们的行业和企业认清这个形式好好把握。

    第二，推动行业高质量发展，未来三年或者更长的时间，我们行业要从粗放式发展野蛮生长走向规范、转型和创新，当然我们也在为行业的创新转型发展和依法规范有序的服务提供和创造制度环境，《上海市住宅物业管理规定》从2019年3月11号实施以来，我们正在计划制订几十个专项文件，就是围绕规范我们行业的发展，促进我们行业依法有序经营。

    其中有几个重点领域的制度安排，一个是我们企业的信用监管，我们对物业服务企业以及项目经理的信用管理办法以及积分规则进行升级完善，有几十项行为将来都要纳入信用监管范围来，还有我们理清了物业服务企业和政府的法律边界，我们梳理了二十几项法规，190多事项，这要承担法律责任和业务的，下一步和物业协会进一步协商，告诉大家什么是我们必须应该旅行的，便捷在哪里，做到什么程度就可以尽责免责。

    首先是创造和制订我们完善的法规制度体系，这是信用监管。第二，机制层面，我们对物业服务企业未来参与市场竞争、招投标管理办法、评分规则、专家管理、代理机构管理又进行了调整和完善，下一步会陆续发布。真正促进形成公平竞争、自由竞争的市场环境，这是一个机制。

    再一个我们对物业服务体系的画像，我们已经完成了六个维度的测评所有技术路线测评指标体系。第一个就是信用体系，第二个公众满意度测评体系，第三，社会责任旅行满意度评价体系。还有我们投诉评价的维度，维修报修物业服务的投诉，还有物业服务合同的履行质量评价。

    再一个，我们上海市物业行业协会推出的星级评价评定的机制和措施。通过六个维度实际上让我们的企业呈现出它的整体面貌，基于上述若干的制度和机制创新安排，未来三年，我们是要淘汰或者改变小弱散多杂的木，我们要培养600多家综合实力较强的物业服务企业。

    在600家当中，再培养出60家综合服务能力优先的企业，同时继续深化项目激励继续教育制度，对一万名小区经理进行人训和继续教育，培育20名具有全市行业以及我们国家层面具有影响力的物业工匠，这是我们推动行业高质量发展的一些考虑和模块，未来我们希望上海物业管理的服务和集中度越来越高，我们单个企业的规模越来越大。

    同时我们政府也在通过物业管理区域的合并和项目管理合并，来提高管理集中度，未来三年计划合并300个小区，同时通过政府无型的手，来推动有型的市场发展，未来三年我们通过物业服务价格的评估机制，计划引导1500个小区合理调整物业服务，来推动形成物业服务市场机制，否则我们的物业服务收入水平永远停在很低的成本和收益、开支背离的行业及所以下一步引领行业高质量发展的重要举措，就是推动物业服务费价格合理调整。

    还有一项机制，物业服务合同的网签备案，这对我们客观发布物业服务市场参考信息有非常重要的参考作用也是非常重要的手段，下一步也会全面实施和推行。再一个我们也会促进物业服务费的合理调整。我们样引导以本小区、本项目的物业服务价格做出评估，或者开支进行审计来得出合理的价格，供业主在选聘物业服务企业进行惨嗥。

    同时，我们也对在外企业提出了更高规范性要求。比如说近期我们制定了《前期物业代理记账办法和会计记账办法》，这么多年以来，我们行业也好，企业也好潜规则，公共收益的管理是没有让到我们管理事项和管理体系里，现在有些问题在逐渐显现。业主就在信访甚至诉讼，作为监管部门应该把物业管起来，所以我们金莲已经出台了《前期物业公共收益代理记账和核算办法》，把前期物业统一纳入到统一监管平台定期进行公示。

    记过去的账，将来慢慢算。但从今年开始要纳入到我的管理监管体系里来。同时还发布了业委会工作经费、维修资金和公共收益的年度统计，向我们的企业明明白白该提成多少在合同立约定，不要通过灰色地带来运作。所以我们制订物业一定要周到严密，这是高质量发展。

    第三，高效人次。除了我们行业努力以外，更重要的就是物业管理两个关键主题，一个是市场主体企业还有一个就是业主主体，人力不对称，协商困难，为什么调价难？有顾虑呀，又不懂怎么办理？下一步推进加大对业委会的监督、认知、指导。加强指导和服务。

    比如说我们未来要创设业委会秘书，对业委会工作实施规范化的评估，对业委会业主大会选聘物业服务企业进行规制，通过对业主大会建设运行过程的监督管理，来促进我们物业服务市场里两个关键主体，站在一个平台上去对话运作，说实话大家都住在小区，遇到的矛盾或者说很多问题下就是主体能力的不对称，监管措施不健全，我们企业根本没有办法对话，所以我们要规范行动。

    我讲了一个机遇，一个底板，三项措施，一个是打造移居安居的高品质生活，第二个是推进行业高质量发展，第三，推进高效的治理，特别是重心在业主会管理上我们采取的机制和措施，来把市场主体两端平衡好、培育好，发展好，再一个平台对话沟通，来实现行业高质量发展。

    祝今天论坛取得圆满的成功，也祝在座的嘉宾身体健康、万事如意，谢谢。

    主持人：谢谢伍处长的分享，也帮我们理清的思路，指明了方向。

    下面进入主题演讲的环节，我们三位演讲的嘉宾将围绕聚焦三难创新发展的主题来展开讨论。有请上海新长宁集团副总经理王海明，他的演讲题目是“老旧小区停车难度破题案例与分享展望”，有请。

王海明：尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位同仁，大家上午好！很高兴有机会代表上海的传统国有企业房管集团与各位一起探讨老旧小区停车难的世纪性难题。今天也非常高兴看到这么多的同行参与本次分论坛，你们的到来为我们这次分论坛的意义更加重大，再次感谢大家的到来，谢谢大家。

随着时代的变迁以及人民生活水平的提升，老旧小区包括水电气网等基础设施和配套服务不能满足基础需求，小区停车难则成为难题中的难题。在2000年前我国对居住小区没有停车位配置的指标要求，几乎所有的老旧小区都没有符合现在城市规划部门要求的停车位，加之空间有限，没有传统规划等因素，小区有限空间越来越被私家车占居，导致小区道路、公共空间被车占领，消防通道经常堵塞，小区居住品质大大下降，还容易出现安全事故、停车矛盾时有发生。

接下来，我代表新长宁集团在解决小区停车难方面的探索和尝试的经验与各位同仁进行分享。

小区要增加停车位，现在有一条路只能是一个退绿，退绿是非常敏感的问题，退绿到什么程度？推绿后是否会影响小区日常生活？如何利用空地空间占绿的合规性等居民都十分关注。在我们管理的售后房小区当中，结合精品小区的建设，调整了绿化结构增加了车位，在“四位一体”讨论机制初步方案制订后，以画线的方式，现场将车位画出给居民直观展示改造后的车位和绿观的情况。    

通过道路的拓宽缩减绿化带，将原仅能通过非机动车道宽度的一些道路，拓宽至可以停放机动车的宽度，两个小区增加了一百多个车位，但是每个小区有不同的情况。单一的案例具有可复制性。要解决停车难我们要做到一小区一方案，一社区一方案，方案的执行要靠居民的配合和居委会、业委会、物业三架马车通力的协作。

我们有这样的一个小区，针对小区问题有子母车位，是其独有的车位模式，原来小区的三角工地越往里走纵深越深，正好容下两辆车的停放，以前担心会被停挡住无法自由出入，业主只能将车直接停在空地朝外的一端，内侧的资源只能白白浪费，如今小区利用这一空间，将一户两车或者关系良好的邻里申请前后停放子母车位，这样小区又多了二十多个车位。

从物业角度提起以下设想：    

第一，政府主导设立一些法律法规，例如特定时间阶段小区红线外、马路边的区域，供小区和周边停车缓解小区停车位不足的压力。以北京市为例，北京在增量上通过增加建立立体停车，新增共享车位破解需求矛盾，存量上引进智慧停车管理方式盘活现有的资源，北京停车管理水平明显提升。

    2019年北京开展了道路停车电子收费改革，采用高位视频的设备管理，以人工智能技术实现实现智慧停车的管理，同时赋能违停的管理，交通综合治理重点治安防控、市政综合管理等领域，实现经营性收费向政府非税收入转变，人工现场停车收费向电子收费的转变。

    第二，错峰停车。对不少老小区来说，内部停车资源已经饱和。单靠挖掘潜力可增加的车位置有限的，无法解决根本的问题。我们可以将眼光投向小区外的公共空间附近商场、学校、医院、公共场地、公用事业单位等公共场所错峰共享车位，通过协商将晚上或者周末闲置的车位开放给小区使用，解决小区夜间周末停车难。

2019年上海出台了《促进本市停车资源共享利用指导意见》，2017年上海建成了50个共享停车示范点，包括商业性的停车、事业单位、企业单位、医院、学校等不同停车场地。数据显示2019年上海停车空置率仍然达到44.6%，业主难于获知错峰停车的具体信息、共享停车成为了信息孤岛，信息极不对称是问题症状所在。

第三，科技引领，停车难一方面是小区停车位不足，另一方面体现了有车位却找不到。借助物联网科技手段，可以有效解决这一问题，在小区每一个车位下安装无线电子感应是其中的一项手段。埋在车位下就可以自动感觉车位是否占用，将车位空余情况实施传输给小区门卫室，门口室显示屏动态显示小区停车情况，保安部再需要东奔西跑的寻找车位，绿色的是空间车位，红色是被停，通过颜色区分一目了然，对违规停车这一行动，智能预警系统还会发出预警，便于物业管理、保安人员的及时发现。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

第四，全民参与解决停车难，需要联合小区各方共同制定协商针对小区管理制度，通过业主大会形成小区法律，大家要共同遵守有序停放有序收费，避免小区因停车难的问题产生矛盾。针对小区需求可以制定具有特色的人性化停车收费模式，在坚持业主优先原则，探索产证、行驶证、产业身份证三证合一的管理模式，原则上实行一户一车的基准，结合居民的建议，根据小区不同的停车模式，将停车分为月租车、亲情车、按次车、工作车、地库车等。    

后续小区该公开透明公示所有车位分配、使用、收费等情况，便于业主的监督，设置好科学的方案并合理的使用。

    各位同仁，破解住宅小区停车难、乱停车的问题必须坚持政府主导、企业推动、社会参与、居民自治、法制保障、科技支撑六位一体良性互动的格局，不断增强业主获得感、安全感。以上是新长宁集团在日常工作中的探索和实践，如有不正常之处请大家批评指正，谢谢各位的聆听，谢谢。

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