主题：《破解小区停车难、加装电梯物业调价难分论坛》

地点：工银中心上海世博展馆-A馆

时间：2021年6月24日

内容：

    主持人：各位尊敬的领导、嘉宾、物业的同行，大家上午好！我是新长宁的魏凡（音），今天上午有三百多名我们的故友新朋相约在这见证物业行业共享盛举，建言献策、携手同心。在此向莅临本次论坛的各位朋友真挚的欢迎。咱们这次论坛也是得到了社会的高度关注和物业行业社会各界的大力支持，下面我们就介绍一下与会的各位领导和嘉宾，他们是：

    上海市房屋管理局物业管理处副处长 伍伏清：

    上海市房屋管理局城市更新和房屋安全监督处副处长 周建梁：

    上海市房屋管理局二级调研员 陈捷甲（音）：

    上海市物业管理行业协会常务副会长周宏伟：

    上海西部企业（集团）有限公司副总经理 叶臻：

    上海市物业管理协会副秘书长 程建华（音）：

    上海市物业管理协会副秘书长、上海新长宁集团副总经理 王海明（音）：

    上海市多层住宅加电梯专班成员、上海市房屋修建行业协会副秘书长 姜传胜（音）：

    上海虹房（集团）有限公司总经理 顾爱华：

    上海浦东发展集团房屋管理有限公司副总经理 王亮：

    上海古北物业公司常务副总经理 李弈：

    上海续方（音）集团副总经理 于晓杰（音）

    上海市物业行业管理协会副秘书长、上海仙霞物业公司董事长李明新：

    好的，再次以热烈的掌声感谢各位的莅临。

    下面我们有请上海物业管理行业协会常务副会长周宏伟致辞，有请。

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    周宏伟：各位领导、各位嘉宾，各位物业同行，大家上午好！非常高兴够参加咱们这次峰论坛，没想到各位领导和同行来的这么多，我想谨代表上海物业管理协会，向参加各位峰论坛的代表表示热烈欢迎和诚挚的谢意。

（各位领导、各位嘉宾、各位物业同仁，上海市物业管理行业经历了三十年的快速发展，取得了显著的成效，特别是经过两轮的“美丽家园建设”，着力解决了一批居住生活急、难、愁、盼的问题。各房地集团古北物业等国企旅行社会职责，努力为居民营造安全有序、整洁舒适、环境宜居、幸福和谐的住宅小区。居民的幸福感和获得感有了明显的增强。

当然，上海物业管理行业的创新之路还很漫长，与高质量发展、高品质生活的发展目标还有差距，较难满足居民对不断美好生活的需求。为此，我们在这里举行以聚焦三难创新发展为主题的论坛，邀请来自政府机关、行业协会、物业企业、基层社区、专业公司的领导、专家和人大代表携手通心，建言献策，对标最高标准、最好水平，探讨破解小区停车，加装电梯、物业调价难题的路径与对策，力推物业管理的创新发展之路。

    各位领导、各位嘉宾、各位物业同仁，2021年是我国实施“十四五”规划的开局之年，也是上海深化新时代美丽家园三年行动计划的第一年。如何在新时代“美丽家园建设”中，以更好的规划、更高的标准、更精的技术、更高的管理，持续破解困扰居民的居住困难，这对向促进服务项高品质多样化学发展具有重要的意义。我们以举办此次峰论坛为契机，用更大的力度、更实的举措、积极探索努力实践，为居民攻克更多的居住困难，满足居民对不断增长的美好居住生活的需求，真正提升居民的幸福感和获得感。

    最后，祝本次聚焦三难创新发展主题峰论坛圆满成功，谢谢大家。

    主持人：谢谢，感谢周会长简短且热情洋溢的致辞。周会长也是对如何破解小区停车、加装电梯、物业调价的三难问题提出了具体要求，我们再次感谢周会长。

同时，也要感谢今天市房管局领导何威东（音）的莅临，以及各区房管集团的领导莅临本次论坛，谢谢各位。

2021年是我国“十四五”规划的开局之年，也是上海规划建设新时代美丽家园三年行动计划的第一年，未来五年上海将改造修善各类旧住房建筑面积5000万方，加装电梯数量力争突破4000台，老旧小区改造更新将为物业行业带来新的增量空间，同时也有助于破解三难问题。

担任今天分论坛主旨演讲嘉宾是上海市房屋管理局城市更新和房屋安全监督处副处长周建梁。今天他的演讲题目是“十四五”城市改造与上海更新的，有请。

    周建梁：非常高兴参加这个论坛和大家分享我们上海城市更新跟旧梯改造“十四五”主要的工作。我汇报交流主要是三个部分。

    第一个部分，我们上海城市更新的一些主要回顾。

    可能大家都知道，主要是1991年到2000年中心城区，大概有130多万户的居民通过旧区改造改善了住房条件，城市面貌焕然一新。同时，我们还批近旧住房的综合改造。主要的一些工作是1991年上海启动了危棚简屋改造。主要是随着土地使用制度的改革跟上海房地产市场的兴起。1997年我们开始实施旧住房成套改造。2000年我们完成了“365”危棚简屋改造。

    2001年上海市实施了《新一轮旧区改造》。2002年上海市人大通过了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑的保护条例》，从2006年开始上海历史风貌保护跟历史建筑的保护大大加强了。

    2005年市政府下发了《上海市旧住房综合改造管理的暂行办法》，从2005年开始上还有大力启动了旧住房综合改造。

    2011年启动了加电梯工作，加电梯实际上是启动的时间还是蛮早的，2001年就启动了，但是前几年可能是我们加电梯的力度不是很大，从去年开始我们加大了加装电梯的力度。 2014年我们上海启动了城中村改造。

    特别是2017年，上海的城市更新跟旧区改造是有“拆留并举，以拆除为主”，转为“留该拆并举，以保留保护为主”，2017年我们是搞大拆大建的，2017年之后我们是以保留保护为主，重视了历史文化的保护。市政府下发了主要的文件《坚持留改拆并举，深化城市有机更新，进一步改善市民群众居住条件的若干意见》。

    2020年，我们成立了上海市城市更新中心，这可能在全国我们上海也是第一家，这两年外省市到上海这边来学习城市更新保留保护还是蛮多的。

    今年，市政府又下发了《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，还有我们市人大开始制定《上海市城市更新条例》。也就是说旧区改造任务到明年为止已经完成了，接下来就是老旧下去改造，跟我们物业管理、物业公司管理是非常紧密的，这是我分享的第一个部分。

第二个部分，“十四五”目标任务。

    第一个就是现状，我们做了统计到2020年底，我们中心城区还有成片的二级旧以下房屋是110.7万平方米，涉及居民5.6万户，零星的二级旧里以下房屋约48.4万平方米，涉及居民是1.7万户。这是旧区改造的。当然还有老旧小区和老旧住房这个数字也很大，也有很多。

    我们现在面临的形势主要是两个。

    第一个，去年党中央、中共中央国务院提出实施《城市更新行动》。其中有几个重点。一，加快老旧下去的改造，也就是我们旧住房综合改造。二，美丽家园建设等。上海可能我们叫老旧小区改造，叫美丽家园建设。我们国家层面叫老旧下去改造。

    第二个，在国家“十四五”规划提出：“加快批近城市更新，改造提升老旧下去、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造”，老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村以及老旧的商业楼宇，可能我们城市更新的重点就是从以前的大拆大建、兴建改为存量老旧房屋、老旧小区的改造，可能是对我们物业行业是很大的机遇。

    目标任务里主要是两个。

    第一个，旧区改造二级旧里以下的房屋，110.7万、5.6万平方米明年要完成，本届政府2022年我们要完成城片二级旧里以下房屋。到“十四五”末2025年要完成中心城区的二级旧里以下房屋，也就是市中心一层两层最差的房屋，这是解区改造“十四五”目标任务。

    第二个，旧住房更新改造，也就是老小区改造“十四五”目标任务。

    第一，全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造，一个就是没有马桶的那种旧改地块，还有就是不属于我们旧改地区的房屋，也是没有卫生设施的。我们在“十四五”一定要完成上海中心城区的没有马桶的现象，我们叫“消灭马桶”。

    第二，我们要启动以拆除重建为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板的房屋更新改造。我们要重点转为拆除重建或者成套改造的。

    第三，实施5000万平方米的各类旧住房更高水平改造。5000万平方米，每年1000万平方米，旧住房综合改造。我们现在的这种旧住房改造跟以前外墙弄一弄，屋顶弄一弄不一样了，我改造的水平、标准、能级肯定是要提高的，可能在下面我会讲到。

    三，“十四五”重点工作和措施。

    第一，加快旧改项目的启动、收尾和土地出让。因为旧区改造项目前期资金投入比较大的。比如说今年一年要完成12级旧里以下房屋12万平方米，涉及居民4.7万户，房屋征收和土地一级开发大概两千亿到三千亿，我们要加快改造项目的启动。还有就是加快基地的收尾、评定和土地出让、回笼资金，保证旧区改造可持续发展，这是第一个。

    第二，我们要丰富旧住房改造的内涵。“十四五”提出要实施5000万平方米更高水平的老旧小区改造。旧住房改造、老旧小气改造我们的水平要进一步提高，要把管线落地、二次供水、消防设施、停车设施的建设、环境整治、违章拆除统筹实施。我们现在主要是符合条件的，老百姓有改造意愿，老百姓统一的，我们会实施。

    这样一住一方面我们提升整个老旧小区的就能、环境，还有也是减少对居民的影响，减少扰民的影响。

    第三，加快批近旧住房城套改造。重点可能有几个。一个是旧住房的拆除重建，像我们住的比较成的是静安区彭山小区（音），我加成改扩建，因为房屋自身条件结构比较差，还有周边的规划条件，不允许加层也不允许扩建，就通过旧住房的拆除重建来改善他们的居住条件，还有就是加层加高等。

    第四，加大既有多层的住宅加电梯，可能也是比较热门的。今年市政府有16项民生工程。第一项就是我们的旧梯改造，第二项就是加电梯，还有当然是停车等，所以加电梯也是我们市委市政府非常重要的一项工作。今年定的目标任务是加1000台，现在提升今年要完成4000台，力争5000台，也就是现在加电梯有一个原则，“能加尽加，愿加快加”的原则，以更快速度、跟高水平、更大的力度加装电梯，同时加装电梯的时候审批流程进一步优化，审批的时间进一步缩短，现在叫“实现行政审批”一站式服务。

    第五，加强历史风貌和历史建筑的保护，这跟我们物业关系也很紧密，我们从2017年以后城市更新“从拆改留并举，以保留为保护为主”，从政策、制度、机制以及具体的改造方式上，我们加快了历史风貌跟历史建筑的保护，这里面有这几个层次。第一个旧区改造里，尽管旧区改造也有两种方式，一种我们叫征而不拆，房屋征收也后房子不一定是拆除，是按照保留保护的要求来改造的。还有一种是旧区改造我们叫留房留人，把房子也留下来，把人也留下来，通过旧住房综合改造改善居民居住环境。

    我们发布了一个《历史建筑分类保留保护技术导则》，我们在旧区改造里房屋征收完成之后，居民动迁走了之后怎么保留保护？分类分拣，有的优秀历史建筑是保护建筑要修一修，有的是一般的历史建筑，有的是我们的拆除建筑，也就是保留保护的要求是分级的，有的可能是移位保护、拆除复建，有的还是机理保护或者重要的构建保护，这是旧区改造制定地方的标准，保留保护的技术标准，强化技术的管控。

    另外，强化优秀历史建筑的保护，优秀历史建筑也就是黄埔区主管的挂牌优秀历史建筑，我们要建立最严格的保护制度，强化技术的保护措施，加大修善的力度。

    第三，历史风貌和历史建筑的保护，我们也强调保护和利用结合起来，我们在保护中利用，再利用中保护。这几年以来，上海在这种历史建筑保护和利用方面，做了大量的创新，也取得了或多经验我们都清楚，比如说我们有房屋方面的有步高里、春阳里、田子坊、思南公馆等，还有中央商场等，确实有好多的项目，外省市学习城市更新，包括筑建部来调研。我们大大提升了城市的功能，也把我们城市的历史风貌、历史底蕴、历史文化挖掘出来了。

    第六，加大政策支持的力度，我们从“拆改留到留改拆”之后城市改造的难度大大增强了。搞大拆大建还是比较容易的，但是保留保护时我们资金的碰横，怎么起保留保护的技术标准？还有一些技术的工艺、材料，要搞保留保护我要修复一篇历史建筑，比我们技术还有工艺、材料等，要求更加高了。我们拆掉以后新建是最简单的。

    我们有些支持的政策：

    第一，加大规划之八的力度。也就是容积率转移，保留保护这边原来容积率13%，我保留保护之后容积率只有1.5%了，这主要是为了资金平衡。还有规划用地郑则的调整，比如说中心城区有一个旧区改造地块，原来规划是很高端的写字楼，有保留保护之后只是说以后还是两层的房屋，可能引起用地性质的调整，调成住宅等。

    第二，土地支持政策，分毛保护的项目，我们可以在风貌保护方案的一些定向挂牌、招牌挂等，在土地政策上也进行重大的突破。

    第三，资金的支持政策。

    1.设立了市、区风貌保护及城市有机更新的专项资金，主要是老旧小区改造、旧区改造、历史风貌保护。

    2.土地出让金支持，主要是旧区改造项目，比如说黄埔区实施的土地实施项目，所有的土地出让金全部是给区里的。

    3.财政资金的补贴，用在老旧小区改造。

    4.国家棚改债，比如说我们现在旧住房的拆除重建，也用了棚改债，发债要有收益的，我们在老旧小区改造里增加可以经营的设施，比如说停车、养老等，用来增加一些可以有收入的设施平衡这个改造资金，这样可以把棚改债。

    还有一个银行城市更新贷款，国家开发银行用城市更新贷款，我们低利率10%，长周期，城市项目周期很长，可能二十年、二十五年，享受低利率长周期的城市更新贷款。

    第七，完善群众工作机制：

    1.践行“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念，尊重民意走群众路线。

    2.旧区改造“群众工作十法”。

    3.旧住房改造我们有“三问”，问需于民，要不要改造听众群众意见，问计于民，怎么改建听民众意见，问效于民，改造之后怎么样，也是听群众的意见。

    4.城市更新改造与社区治理结合，我们通过加强基层党组织建设，我们叫党建引领，还有居民自制建设，社区服务体系建设结合起来，我们搭建意识平台、沟通平台，实施党建引领。现在在我们旧区改造、旧住房改造城市更新里，党建工作是很重要的一块，我们通过党建意识平台来推动这种工作的实施。

    总的来说，老旧下去改造跟城市更新以及基础设施建设、房屋修善设施设备的更新、智慧化的升级、加装电梯、充电设施建设等物业管理，跟物业管理关系非常紧密，住在小区精品工程的建设包括养老、托幼、医疗、家政、文体、智能快递等便民设施。

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    “十四五”期间上海要计划实施5000万平方米旧住房更高水平的改造，可以为我们物业管理行业提供了很大的增量空间，也有一个广阔发展前景。助推物业服务向更高品质多样化发展，可以说是未来五年以及更长时间，上海物业管理行业前景很好。

    接下去有专家会具体讲，所以我这儿还是宏观原则性的分享，讲的不对请大家批评指正，谢谢大家。

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