（圆桌讨论B）主题：智慧未来与数字资产

主持人：上海产业合作促进中心 产业研究院院长 王三宁

溥澜集团奉贤园 总经理 朱正刚

世邦魏理仕 George Zhou 企业服务国际客户部 区域总经理

深圳市四格互联信息技术有限公司 副总裁  从巍

杭州涂鸦信息技术有限公司 涂鸦地产行业负责人 贾万能

苏州工业园区综保物业管理有限公司 技术总监 贾记春

上海玻机智能幕墙股份有限公司 常务副总经理 徐桦

王三宁：谢谢各位大咖的莅临，第一个小环节请各位介绍一下自己所在单位和经营情况，结合自己的专业领域对讨论论坛的标题智慧未来与数字资产的市理解，进行简单的阐述。

先有请玻机智能的徐总。

徐桦：非常感谢，上海玻机智能幕墙股份有限公司，是上海地产集团的成员企业，到今年已经91周年了，马上进入100年。我们之前做的传统的幕墙，从设计、到加工、到安装，在2013年我们注册了强管家的品牌，专注于既有建筑的安全维护管理，而且我们也在幕墙行业里面第一家做数字转型的，我们在2016年为上海市政府筑建委搭建了信息平台，叫上海市既有建筑安全维护管理平台，这个平台已经纳入了上海网格化的管理，也作为上海智慧城市建设的一个重要应用场景。

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贾记春：我来自苏州综保物业管理有限公司，我是这边的技术负责人，综保的意思是综合保税区。所以我们主要做和保税区关联的生物制药、产业园方面的管理，我们相当于一个纯乙方代甲方做资产管理和资产运营的事情。

从这个角度理解数字资产/智慧未来什么。数字资产是一个建设，今天上午我听了很多人讲智慧，智慧数字化本身是一种思维能力，这个思维不是包含了现有的设备设施，或者业务流、管理流做上智慧化了，首先大家团队要有数字化的思考。核心往下沉的话，首先是协同，所有的业务数字是协同的，组织是协同的，人员是协同的，能够协同起来，才能让数字化产生新的可能性和新的价值出来。

贾万能：我是来自涂鸦智能的贾万能，我们是一家全球IoT平台公司，我们也是行业内目前唯一一家上市的平台公司，市值已经超过100亿美金。平台上现在有超过32万款的设备在稳定运行，截止到去年年底，平台上超过2亿的设备稳定运行。

公司现在超过3000多人，也是平台规模里面最大的，每天设备交互次数达到了840亿次。我们主要核心做了什么事？因为作为一个平台，我们帮助智能设备，不管是室内小室外还是室外设备帮助它智能化，从而形成在平台上有互联互通的生态。另一方面，把我们平台能力以及生态能力开放出来，赋能不同行业。比如像地产、园区、酒店、养老等领域需要IOT能力的行业上，作为一个基础设施，从上游的设备品牌对下游应用的全链路打通。

涂鸦这样的身份在园区/社区层面对数字化怎么理解，IoT本身是获取思维数据，因为有了数据，其实第二步做后面的运维/运营才有了可能性。

今天出入停车更方便了，我们认为这是第一步，让这些设备全部不在线化，同时联通起来。有了数据规模化以后，才能做经营的分析，这是第二步做的事情。

这是我大概的理解和分享。

从巍：我是深圳市四格互联的从巍，我从深圳来，但是我做了核酸，而且已经出来很久了，大家放心。

今天是物业为主的会议，咱们又是园区为主的论坛。物业在园区角色里面是服务方，不是园区的主导方，因为园区有明确的单一甲方和单一管理者的，单一运营方。所以很多深度智能化建设，我认为应该是园区的持有方和运营方指导的，而不是物业公司掏钱干这个事情。

第二，物业企业还是园区企业也好，自己花钱开发程序，建团队。我提个建议，社会化大分工已经被证明了无数次是人类进步的必经之路，请把这些事留给我们专业的公司来做，大家做好自己的事就好了。

George Zhou：今天很高兴跟大家分享一下，我们是世邦魏理仕，已经称之为传统的五大行了。世邦魏理仕本身是一个商业地产的中介公司，从做咨询跟租赁开始。

我们一旦做了咨询跟租赁，手上就有两种类型的客户。一种客户是开发商，一种客户是租户，因此在CBRE世邦魏理仕这个公司的业务发展构成中，从上下游开始发展，因此我们的地块业务叫租赁跟咨询，然后我们往上游走，我们会跟开发商做投资咨询，成为我们另外一个业务板块。

第三个业务板块，我们有这样的租户，我们给租户提供什么样的服务呢？因此成立了客户服务部。

因此，CBRE这家公司是商业地产的中介公司，有三大业务板块，目前已经有106年的历史了。在财富500强去年排名112名，去年产值是240亿美金。

我来源于我们公司的企业服务部，我们主要是针对我们的客户提供他们所需要的公司里面的各种非核心业务的服务。因为企业发展过程当中，一定有它的核心业务，核心业务也就是称之为收入的中心，通过销售产品、通过销售它的服务，能够获取收入，这是它的核心产品。

非核心的业务，HR、财务、包括楼宇的寻找、后端的设施服务，这些称之为非核心业务。现在这种趋势都会去外包，我们是专一提供外包的公司，给很多提到的公司做服务。比如上海张江，通用电器、霍尼韦尔等公司，他们所有非核心业务都是由我们公司给他们提供业务的。因此在这么多年的过程中，对于园区的管理，数字化这块我还没有了解太多他们怎么数字化管理园区，但是我们做了智慧化楼宇的管理。在整个楼宇里面，从员工的进入到室内环境的管控，工位以及会议室的管控，所有的这些我们都已经把数据集成，把它拉到一个平台里面，对整个楼宇里面的使用，包括楼宇里面室内环境的状况有一个实时的检测，这是我们目前给我们客户所做的一些智慧化楼宇的管理。

谢谢大家！

朱正刚：大家好，我是溥澜集团朱正刚，我们溥澜集团是一个长期专注于生物医药及AI人工智能的运营商，属于轻资产运营。大部分的资产来源于民营企业和一些政府，比较擅长的是根据每个地方的资源禀赋，可能你在政府也好，载体的拥有者也好，他很难打造出来的状态下，我们定制化做服务，然后给他在某一个地域打造成一个标杆式园区。

整个团队有18年的运营经验，我们这个团队2008年的时候就开始引入信息化，到现在有十几年的历史，包括现在整个产业园区的运营，我们的体量目前在上海14万方，分别在嘉定、奉贤四个园区，所有集团加起来是24个人，每个点3-4个人就可以管得很顺畅。

当今很多园区出租率不理想的情况下，我们每个园区都是90%以上的出租率，其中两个园区超过百分之百。为什么会超过百分之百？那个园区火爆到连我的阁楼都租走了。我们在生物医药和人工智能方面做产业园区是非常有特色的。

王三宁：今天这个话题叫智慧未来与数字资产。在座很多大咖是搞园区/写字楼物业，我平时接触的是一些政府物业相对多一些，世邦魏理仕可能是写字楼这种产业。但是数字资产我是很有感触，我在N年前就提出来，现有园区的企业所沉淀的数据，并没有受到园区云运营方/企业方重视，大量的数据资产实际上是流失和贬值状态。

怎么解决这个问题？现在有一点端倪了，我在前年的会议上提出来，政府要把数字资产纳入园区考核GDP中，GDP的发展当中要算数字资产的发展。这个也是玩笑话，也许只有把这个解决了，我们真正能够把数字资产的核心部分做一个解决。

今天请教一下几位大咖，从你们专业角度请教几个问题。

从朱正刚总开始，您的园区管得那么好，在园区管理过程当中，您觉得有什么有效的收集、保存、利用好数字资产，并且真正转化成为园区发展/产业发展、企业发展的生产力的。请教一下。

朱正刚：我把我的经验跟大家分享，在分享经验之前先分享一下我们这么多年总结的规律。

大家做园区可以发现，园区的收入来源不下5点：房租、物业费、政府补贴、增值服务、投融资。

我们整个园区，不管物业方、运营方还是载体方，最终它的收益来源于这些。我们想有没有第六种收益？正好切今天的题，王院长讲的数字化资产在今年上海包括张江6月份发布公募REITs系统的时候，你发现可以让我的资产，除了本身固有资产的增值以外，数字资产怎么增值，基于第六种数字资产可以增值。

在园区运营过程当中，管理也分几点零，现在大量的园区还是做1.0，以前用excel，过段时间换个人就找不到了，所以我们提出来1.0叫数据化，有没有一个系统把数据导进去，放在一起可以查询。数据化之后能不能让信息进行重组，进行自动计算，这个叫2.0，叫信息化，可以信息处理了。

信息化以后，既然可以统计出来，是不是可以进行一些指导工作或者智能化一点，3.0叫做信息的智能化。

这两年开始讲4.0，就是智慧化。今天数据收集起来，指导我们工作的同时，未来是不是可以智慧化，可以取代一半以上甚至三分之二人工的工作，因为企业服务还是靠人，你需要有感情的沟通、接触。到了4.0这个阶段，如果我们这个系统可以自动收集，本来物业要很多的保安、保洁，如果全部搞成智能化以后，机器可以自动打开，现在所谓的移动互联网二维码，可以省成本，最核心的是什么？我们现在自己的系统，我的判断是做到了智能化的后端，智慧化的前端。

我现在对我所有的企业都是了如指掌，它什么时候可以融资，什么时候IPO，第几段融资，未来多少专利，什么市场的阶段我全部了如指掌。

这些信息收集以后变成智能化，通过大数据处理以后提炼。以前讲大数据，大数据值得变成REITs的系统，我觉得要去提炼的，提炼出一种规律以后，在整个园区的价值体现，我相信如果信息提炼出来变成智能化的信息，有指导性意见以后，应该是所谓的第6种，你这个房产原来可能是估房产的，如果入驻满了企业以后，把信息化可以估成所谓数字资产。这里面这么多企业有多少投资机会，有多少未来的产业价值机会，又有多少上市以后的市场经济机会，这个就可以估值了，这个可以让原来固有化的资产变得无限大。

从我的角度来讲，我们首先要把智慧化、智能化的系统，包括王院长的这个系统，我们可以打通，做的更有智慧化。最后把这个数据链起来，作为资产的支撑，它就是实际意义上的数字资产了，就是REITs的支撑系统。

王三宁：请教周总，世邦魏理仕你在做企业服务，企业服务的过程中，更容易产生数据。您是怎么看待企业数字资产在企业服务中的应用价值？

George Zhou：我们本身是一个专业化的公司，我们有三大业务板块，企业服务是我们最大的业务板块，全球差不多55000人，目前这55000人服务6亿平米的楼宇，这6个亿平米的楼宇里面有租户大概3200万，给我们这些租户包括这些楼宇做专业化服务的时候，不是单单做一个传统意义上的物业管理服务，我们称之为“IFM”，一个综合性的设备设施服务。

综合性的设备设施服务怎么理解？不仅仅拘泥于把客户所有的设备设施，它的维护、保养进到数据平台上，同时我们在这个客户里面也是上下游延伸我们给他带来的增值服务。

这个里面增值服务有两大块：

1）楼宇里面需要进行改造，所有的项目改造、厂房改造都是我们现在正在给他做的服务。

2）这些楼宇退还、续租、扩租，所有的行为我们也在做这样的服务。

这样从我们服务链条上上下游打通，在打通的过程中，同时用我们的平台把他们的数据建立起来。目前在做设备设施楼宇管理这块，比如说霍尼韦尔、通用电器这样的公司，他们已经把所有涉及的这些楼宇服务业务全部外包给我们，因为我们可以给他带来价值的提升。我们专一在可以给你做一个标准化的体系，我可以给你建立一个标准化流程，这些体系跟流程，包括刚才建立的数据，结合起来之后会给你带来两个效果：

1）成本降低；

2）服务水准提高。

在成本降低，所有做外包的过程中追求成本降低，比如说5年在同等情景下降低20%，这个怎么做？就要体现出你怎么去优化，包括引入创新的服务理念。同时服务意识度提高，外资企业每半年会做一个员工满意度调查，员工满意度有一个打分考核，你服务的被满意度是否提升了，因此对我们专业的服务公司有不断的压力，一方面要降低成本，另一方面要提高满意度，第三方面还要做的非常创新，我们确实发现给客户带来了增值。

举一个很简单的例子，我们把所有的楼宇、所有的工位使用情况实时监测，然后把室内环境进行实时监测，数据进行运营半年或者一年以后，我们把这样的数据给到甲方。比如说某一个园区里面有5栋楼（同一家客户），基于我们数据的集成，他发现可以进行优化，把这栋楼腾出来，然后做分租。这是我们给客户带来的价值点。

另外，它的运营费用每年是递减，而员工满意度不能降低，这个迫使我们必须把数字化的大数据收集起来，分析，包括人员的管理，整个能耗要下降6%。所有这些东西都是基于我们有了所有的办公楼基础数据收集，才能给客户带来价值点。

王三宁：我得到了一点点启发。请教从总，从总是真正做不动产数字化的数字化服务商，您怎么看待园区及不动产物业在数字化上的发展，你们有什么真正可以提高绩效的方式和措施。

从巍：说一下我们的想法，园区作为一个比较特殊的不动产类型，作为政府的载体已经超越了房地产的范畴，承担的是区域的经济发展和大企业的引进、就业、税收、GDP增长。当年深圳从95年李子彬去了以后，做的最大事情就是建立科技园区，改变产业结构。

前面很多嘉宾讲招商的重要性，怎么把企业引进来，但是招进来以后怎么把企业好好留住，让大家愿意在那待着，这其实很重要。这是园区类型不动产持续的经营是很长期、很累、很专业的活，我们做了信息化的支撑，把园区范畴分两块。

第一块是对园区本身的打理和分配，比如说前面讲到楼体本身的健康、它的环境、它的卫生、它的设备设施、各种物业的东西。从甲方的设计维度，从客户使用维度，去深度的进行管理，所以我们有整套完整的解决方案，我们现在在国内算是做的比较大的，一家做物业信息化的公司。

再往上，我们在园区里面承担着对企业更多的服务，所以在国际上叫IFM设施管理，类似于国内的后勤管理。我们对于企业的服务很多从基础的，比如说场地空间租赁，会议室租赁，细到VIP来访服务、车位服务、礼仪服务，大到专业的产业化服务，都可以做。比如您做的产业和医药设备相关的，我可能在园区里面建一个动物实验室，一个企业很难建起来，比如做电池相关的，我可能做一个电池检测机构等等，对垂直不同的、细化的园区，有很多可以，我们从基础到IFM是很多层的服务。

现在的问题是所有对各层信息化服务的供应商都是分开的，我们可能是一家从底层物业开始，一直串通到上面，甚至做企业网格化分析，我们都做了，我们很多落地客户，大家可以去参观了。像成都的空港新城（音）都是我们做的。

对园区来说，需要跟业务强结合，能够从底层贯穿全部的信息化系统，包括跟人连接、包括各个层面的互通我们都做了，这块有需求可以找我们。

王三宁：谢谢从总的解释。再次请教涂鸦稚智能的贾总，我们知道涂鸦是互联网语音交互的头部企业，您怎么看在房地产领域、物业领域，类似涂鸦智能这样的企业所形成的数字资产的价值。

贾万能：我们理解在地产行业现在进入下半场，高速增长的时代已经过去了，涂鸦在地产行业首先第一块在建筑环节，在前面建房子卖房子环节，更多可以把物联网的能力输送给他，他可以构建丰富的基于不同品牌、不同设备的场景，给他的不管他的客户，他的业主、他的用户形成体验。

第二是交付。物业往后可以基于用户、设备产生的数据做一些前面运维的，首先成本的降低，比如说由于这块不管是园区还是普通社区，由于设备在线化以后可能减少两个人，成本增高。

过去可能是“烟囱式”的，停车是停车，它是孤立的，如果没有底层打通的话，后面做服务是没有办法做的，基于底层逻辑上面做应用的时候可以穿透，形成上下一体化的。我们认为挖掘后面的价值是无限的。过去互联网到后面物联网相通带来的价值来的，只是这个阶段大家刚开始试点。

王三宁：苏州工业园是中国最大的工业园区，收入已经超过了其他园区，您有什么好的经验跟我们分享？包括对应的数字化资产、数字化应用有什么好的二次利用或者发展的经验，给我们分享一下。

贾记春：我们是一个实践者，我们属于行业的实践者，大家从上午听到现在的话，会发现互联网时代，所有的模式大家都有了。

我们在做实践的企业该怎么考量，该怎么思考，我们自己是这么做的。用八个字来说，大促着眼、小促着手（音）。

分三个类别：

第一，带甲方视角去考量它对整个综合设施怎么考量的。综合设施不仅代表这个载体，还代表着载体里面所营造出来的空间和舒适度。

第二，工业园区有很多入驻的企业有厂房，有不同的状态出来，这些企业他们有什么样的想法、诉求，这是我们建的第二个服务体系，基于入驻企业的视角或者他们自己的业态，我们有一个业态是属于生物产业园，全中国三大生物产业园，苏州一个我们在管。我们在此基础上建一个基于视角入驻企业视角的服务体系该怎么搭。

苏州产业园的建设是参照新加坡的建设模式来的，产城分离。带来一个问题是，这些服务的所有员工，白天在那上班，晚上去很远的地方才能住，是离开的。这些员工在里面有明确的诉求，白天有他自己的诉求和想法。

第三，怎么为企业服务实践视角搭建。

小数着手（音）是什么意思？很多规划包括数字化、数字化的平台，很完整很完善。怎么一步步变成实际的事？真要从特别小的维度切，切到每个小场景里面，每个人的诉求或者企业的诉求是什么样的。

第二，把我们的服务透明化。我们很清楚地让甲方或者资产方知道我们能力在什么地方，今年的能力是什么，明年建的能力是什么，怎么匹配你的发展，把我们的能力匹配到你的发展上去。

第三，专业化路线。从甲方视角来说，有很多诉求，我们要建自己专业的小团队，把专业能力一步步搭出来，建了自己的餐饮公司、做餐饮专业化，保洁专业化，做每个细分领域特别专业的那块，把非常细的专业能力打磨透，甲方所有的诉求不可能完全实现。在每个细分这块领域上让你服务满意度达到极高值，我把我的能力一点点延伸，再通过系统让这些能力沉淀下来，沉淀成一个可复用的能力。这是我们数字化实现的路径。

王三宁：最后请教玻机智能的徐总，目前幕墙这几年的安全问题是很大的挑战，老是走在路上会看到幕墙脱落，因为时间比较长，这种风险（大）。

请教徐总，这块你们如何结合数字化进行一些管理运用的？请分享一下。

徐桦：说两个数字，一个是绿城物业大概2018年，绿城下面所有的物业一年维修金额大概在1个多亿。

第二，财产险99.6%是全赔付。

刚刚在座的各位讲的是数字化怎么提升楼宇价值，我们恰好是为你们这些楼宇保驾护航。通过线上的数字化手段和线下传统的手段结合起来，然后为楼宇保值增值。

这里面有其他优势：

1. 为上海市筑建委搭建的平台，目前为上海市第一批楼宇13000多栋，对它做了一个数字化的档案，13000多百分之百入网。

   
   

2.推算系统。通过自主研发的推算系统能为楼宇，尤其是在防汛来临之前，进行分级分类管理，有一些安全隐患的楼宇可以做出警示，让业主、让政府，甚至让你的服务商能够提前做好预防。

3.有一些技术手段，把无人机，包括趴墙机器人运用到安全管理平台上，因为这个楼没有危险的话，大家会住得放心，你们招租招商非常放心。我觉得这个安全现在慢慢也已经成为一些楼宇的无形资产。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

我记得2019年普陀区的楼，当时是一个窗掉下来砸到下面星巴克，没砸到人，虽然楼宇方做了赔偿，但是这个星巴克至今的位置不太有人敢坐。我们做的安全管理，也是从另外一个层次上通过数字化的手段，为楼宇做一些提升价值的事情。甚至现在把原来为政府建的平台，自己又开发了一个口袋幕墙，尤其是园区客户，包括一些集团客户，甚至保险客户，现在像太保、人保跟我们做一些合作，把他们一些后期的管理，让我们通过一些数字化的分析，降低他们的成本。我们也是为业主降低成本。

到最后能够起到真正的做到守护了城市建筑的工作安全，同时降低了各位业主、服务商的成本。

谢谢！

王三宁：谢谢徐总，谢谢各位大咖专业性的阐释，在这么艰难的背景音乐环境中，谢谢各位。

不知道大家有没有get各位专业的特长，我收获满满。给各位汇报一下，我们正在跟中央相关的机构做全中国范围内的数字经济研究院，实际上就是把各位的数字经济的经验赋能到各个产业中，包括乡村振兴、产业园区、工业上面，我从各位身上学习到很多。

最后感谢大家，本来我还想大家各来一句，但是这个环境我们免了这个环节。谢谢各位的出席，会后再联系。

—结束—

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