主持人：感谢方总的分享，这是一个非常系统庞大的工程。

接下来，我们邀请的分享嘉宾来自上海铭广信息科技有限公司。

上海铭广信息科技有限公司成立于2009年，是一家由上海市科委认定的高新技术企业。公司利用团队20余年通信技术行业经验，专注商业楼宇、园区的场景需求，通过发挥通信技术的产品研发优势和集成服务优势，为园区管理用户和政企用户信息化升级提供一站化顾问式服务。

公司自主开发的铭广智能系统平台，通过解决行业痛点，开辟了通信服务新模式，其共享通信工程师平台，也成为了首个通信服务细分行业的共享平台。公司坚持“通信服务+数字应用”的产品设计思维，紧随5G通信升级进程，助力商业地产数字化转型，助力企业管理数字化升级。今天也是铭信哥数字驿站正式推出的日子。

接下来，让我们掌声有请铭信哥数字驿站的创始人张在龙董事长做精彩分享。

张在龙：各位来宾，大家下午好。

刚才我们听了很多专家的分享，我非常有感触，今天我下午这个分享非常简单，其实今天到场的都是园区运营的专家和这方面的大咖，我只是一个做数字化的市工程师出来的创业者。

今天用我的观点给大家分享一下，看看能不能从我这个外行人身上看一下园区运营的一些新思路。

我的题目叫“数字化思维赋能新业态运营”。

这两年有一个东西上了头条，是潘总带着100个亿卖了所有的房产去了美国，我在想为什么卖掉它？很明显是不怎么赚钱了，如果是很大的收益，他就没有必要卖掉它。所以我换一个视角看运营管理。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

做个自我介绍，我是一个非常偏的地方出来的中专毕业生，我是第一批程序员，后来跟着摩托罗拉他们做2G、3G的建设，在软件开发和射频这块，我还是经历了中国的过程。现在园区合作的有200多个，加上共享团队一共有1000多个数字化团队，服务着2000多家企业。

介绍之前，我在网上找了几个数据看一下。一个数据是上海写字楼市场供应和吸纳和空置率情况，空置率达到十年内最新高。

疫情期间，各个行业企业家的信心情况。我们发现2020年以后，很多企业家创业能力的自信心下降了，导致的结果就是很多的房子租不出去，很多企业不想干了。原先做传统企业的公司，觉得钱赚多了就觉得不要搞了，所以导致现在很多地方招商很难，我的办公室就在隔壁的这边，写字楼盖的非常高大上，价格不太贵，但是招租的好多年没有招出去。

第二个数据，原先大家认为能收费的东西，突然国家提了很多要求，说现在不能这么收费了。举一个例子，转供电。在座有物业公司可能感受到了，以前可以从电方面多加点收益，现在国家开始说这个是不规范了，你不能这么收费了。什么意思呢？我们发现点越来越少了，招商越来越难了，一些增值服务的收入越来越少了。这个我觉得是一些问题。

这是我自己做的图，我们发现过去10年，凡是农村里到城市里打工的孩子，10个有8个和房地产相关。我们园区运营和物业这一系列的工作，也是和这个相关，它是怎么带来的？无非就是美国的次贷危机造成了整个全球经济危机的下降，中国投入了8万个亿，拉动这个市场，结果催生了中国的商业地产和房地产，所以过去20年可能最赚钱的老板就是房地产的老板，或者是它的延伸行业。

疫情以后，国家提出来新基建，大家知道新基建会释放43万个亿。这种最基本的就是靠盖房子简单的人才不需要了，可能一些复合型人才需要。我们在想，现在运营园区的或者物业的，我们的工作、我们的方向还是和原来一样是房地产建设的逻辑吗？这7项的东西我们要更关注。（如图）

总结一下，随着地产用地不断减少，传统企业信心下降、用人成本越来越高，增值收入越来越规范。园区运营管理企业更应该：解放思想、积极创新、拥抱规范、加快转型。

规范是逃不掉的，中国的企业一定是管理越来越高效、管理越来越规范。将来拥有优质的服务、高效管理、收入来源广、成本可控的企业，可能在未来比较残酷的同业竞争中生活的更好。

这是我们通过一个数据，我作为一个外行的看法。（如图）

我们最近跟阿里、腾讯这些公司合作的比较多，我们在考虑园区运营应该朝什么方向发展。传统的模式以收房租、物业费，尽量招更多人，把所有的公司招满了，物业费有收的很高，但也不是以后的方向。

第二个方向我觉得应该是数字化转动转型。不仅把人招到，而且提升自己的感觉智能，让自己的成本下降。很多人自己的管理还很差，就要做同行业的整合，我觉得是不合理的。你想整合别人，首先你是高效的，所以我们内部管理的整合非常重要。

第三，我们觉得数字化服务转型很重要。提升一些增值服务，除了收这些钱以外，还能收什么样的钱，让收入增加，提升服务质量，系统的第三方团队提高增值能力，提升增值服务。

第四，数字化管理转型。我跟很多企业谈，他们在谈收入、谈招商的事儿，我跟一些民营的产业园谈，他们更多在提升自己的服务质量，特别是最近上市的这几家公司，像锦盒（音），很多上市的产业公司特别重要的考核指标就是增值服务收入的多少。去的园区企业永远不会离开它，还要投资它，我觉得他们的思路是非常好的。

应该是什么样的架构？原先盖房子盖多了，一下子上来做数字智慧园区就开始投资，开始做系统，开始做基础建设，以后绝对是错的。如果做基础建设花很多钱，买很多软件这么做，是IT时代。现在数字化正在从IT到DT发展的过程，不应该一个系统一个系统的去做，也不太建议自己开发。为什么？现在进云端的SaaS的化应用会让你非常轻量化的完成它。

我们前段时间搞的物业管家的2.0，一些协同都是免费的，做一些功能其实一年花不了1万块钱、2万块钱，干嘛花上百万做这件事情。现在2.0的发展方向一定以中台为底座，加上中台的计算能力、存储能力、数据分析能力，然后轻量化地开发上面的业务。

我们看到上面很多业务应用，现在用低代码开发的能力，仅仅需要3天就可以开发完。

总结，随着云计算能力的提升，数字化2.0趋势的发展，企业数字化转型过程中应该：基础建设向数据建设思维转变、开发/购买软件向云到端的开发思维转变。我们一直说软件和SaaS的区别，以前的建设方式好比诺基亚手机，现在是苹果手机，以前我换苹果手机的时候，很多人问我，手机不就是打电话用的吗？你为什么买苹果手机。如果我晚20年买苹果手机，我就远远落后于今天的时代。我们做任何数字化的过程中，我建议大家首先建立以云中台+SaaS应用包括计算能力，人家已经计算好的东西你不要再去开发了。

怎么实现？首先这个底座是5个步骤，我觉得是合理的，我们和阿里共创的。

首先组织在线化。先不考虑用什么，先把组织建好，组织在线化以后，所有从园区总部、园区分布、第三方管理、入驻企业协同，你的企业在你的APP上怎么和你协同，你必须是一个开放的，大家愿意用的轻量级入口做这件事情。

第二，慢慢让员工学会沟通和协同。我想让人家协同你，你必须让你自己的人先要学会数字化，东方希望（音）前两天发了一个文，人均产值500万，这是相当可怕的数字。他的总经理发的逻辑是，如果企业员工不懂数字化，就不适合将来的东方希望。在线化他的工作一定是可移动的，在手机上可以工作。

举一个例子，我有两个小孩，大的小孩19岁，上大学，小的小孩是2008年奥运会开幕出生的，他们的区别是什么。我儿子读书的时候，老师老让买笔记本电脑，我姑娘去读书，很多作业是在APP上完成的，很多人不让孩子玩手机，等这帮孩子5、6年上班的时候，甚至没有电脑这个工具了，不用玩手机怎么工作呢？所以所有的工作一定要实现在线化，时时刻刻能移动。

很多物业公司说他的人很老了，快退休了，手机不会用，怎么让人家在线化？其实你找一个年轻人能干5个人的活。

第三，高效的协同在线。我们上来就做智慧楼宇，花上个亿，就叫所谓的智能化，那不是智能化，只是一个自动化，还不一定到。怎么让这些系统打通，你的电源系统、消防系统的数据和你的财务数据通吗？不通的。接下来我们开始慢慢在一个接口一个接口的对，用每年花那么多钱去建设，没必要，大的园区还是要建立一个中台，用建数据库的思维模式建这个模式。

第四，业务在线的协同。就是你的工作、报修、报账和一系列业务相关性的，用一个轻量级的开发工具，很简单地可以完成，自己的IT工程师就可以完成。

第五，实现生态的在线化。这是将来产业互联网真正的趋势，原先万达集团做了很多项目，后来他们要做自己的线上调试，大家有没有印象？做成功了没有？没有。为什么？百联集团不接入，百联集团要自己做一个。

我今天说的业务在线，现在在市场上只有4个赛道可以做，第一，阿里云+钉钉的协同平台；第二，腾讯云+企业微信的平台；第三，华为云+WeLink平台，自己不用开发APP了，业务不用开发了。第四，今年字节跳动+飞书。

这四个平台你去选，但是现在阿里云占了40%的市场，钉钉占了1700万组织。

这是我们在做的一个协同化平台，从办公协同、数字协同、数字运营、物业管家，底下是底座，你沟通的这块全都不用完成的。然后顶上你用到哪块做哪块，重点是非常轻，每个模块一两万块钱就可以实现了，你有这样的底座就可以实现。我们是用钉钉接口做的，好处是我们自己开发一个APP，人家换一个操作模式，鸿蒙的操作系统一出来还得开发个鸿蒙的APP，那就不用了，这就是一个统一的接口。

最上面是组织，我们把所有的组织管理者去完成。最后就是数据，你可以做成大屏，也可以在手机上直接呈现，你的不同等级的不同角色，重点是角色要划清楚。

用DT思维轻量化搭建数字运营平台具备的能力： 数据采集适合各类终端、具备数据存储能力、支持计算能力、数据流转与业务协同、数据挖掘分析能力、数据价值呈现能力、驱动园区运营能力。

我针对这块简单说这么多，最后给我两分钟介绍一下铭信哥，这是我们自己做的铭信哥系统，我们现在只做上海的商业地产和楼宇，明年可以展开。

我们在各个园区签订合作，会落地一个线下数字驿站的位置，租赁一个位置向你们楼宇展开数字园区的合作。我们会协同阿里、华为、腾讯运营商一起，和企业做数字化沙龙和市场调研，看看大家的需要到底在哪里。

对物业来讲，我们会提供物业管家服务。如果你们需要，我们可以把做这方面的专家请过来跟大家共创。对企业我们是做云服务、基础组网、应用服务、维护服务。

铭信哥最核心的是什么？每个办公楼或者是园区周边找20个铭信哥，提供15分钟必达的服务，只要有需求，15分钟一定会有人在你的现场。

这是我们前期做的沙龙活动和我们共创的一些项目。

我们的广告语：铭信哥，是一种服务方式！欢迎到我们的展台去看一下，也欢迎今天能够达成合作。谢谢大家！

主持人：感谢张总充满激情的演讲，他也是本次活动的协办单位。接下来，我们将邀请京东零售集团有限公司孙卫民总监给大家带来主题分享--《助推建筑物业采购实现全链路数字化》。

孙卫民：感谢主办方给我们京东工业品这样的机会，让我们分享京东工业品在物管行业智能采购的解决方案。

刚才各位专家主要分享的是园区整体在数字化运营方面的情况，今天我们换一个角度，京东工业品今天带来的是物管行业在智能采购方面的解决方案。我今天分享的主题是“京东工业品在大物业时代的全链路智能采购解决方案”。

我相信各位都是物业行业的专家，都是资深的业内人士。最近整个大物业时代，几个热点的话题大家已经非常清楚，首先整个行业在快速发展，2020年的规模已经超过1.2万亿，在管面积超过350亿平米。

同时大物业时代来临，政府也在鼓励整个物业企业参与更多的城市服务。现在的物业企业其实已经突破了原来整个不动产简单的管理和服务，现在已经变成了城市精细化管理的市重要载体，同时在去年整个一年疫情防控的第一线，物业管理的重要性和社会价值也得到了巨大的提升。

之前的嘉宾在说，去年六部门联合发布的指导意见里面说，整个物业要推的是智慧的物业管理和电商平台的互联，加强与电商科技等三方平台的资源优势互补。

京东集团的定位不是单纯一个个人用户的电商平台，而是以供应链为基础的技术与服务的企业。

具体到我们对整个物管行业来讲，京东工业品聚焦在物管行业的MRO采购，具体后面有一些商品品类的介绍。相对于其他一些简单的线上平台不同，我们聚焦的在全链路的数字化，在全链路数字化采购当中，提供的是技术和服务的综合解决方案。

整个大物业时代在采购方面的智能化管理和数字化升级，是我们现在主要追求的目标。

具体来讲，能够给整个行业提供什么呢？三个方面：

1）一站式智能采购服务。

2）一体化供应链解决方案。

3）全链路服务解决方案。

供应链的能力、技术和服务是京东工业品的核心竞争力，主要说三方面。

第一，通过数字化能力形成客户的采购标准。既有商品的标准、数据的标准、服务和场景的标准。另外通过后台强大的电商平台的基础，能够实现智能化的采购平台，智能化商品寻源和采购决策以及供应链的能力。同时我们非常清楚，在物业这种线下服务非常强相关的采购行业当中，需要有非常好的生态化的服务，在这里面这个服务既包括数字化运营，也包括线上线下一体化的服务。

一、数字化服务

京东工业品从现在商品品类上来讲，已经充分满足物业客户在采购端的需求，标黄的字段就是在后台的大数据分析出来物业客户常购的商品，京东工业品已经具备100个商品品的分类，品牌商超过5000+，SKU数量超过5000万个。京东强大的后端电商系统，保证对所有商品形成数字化的体系，既包括质量体系，也包括营销体系。一方面帮助客户享受到高质量有京东品牌做背书的产品质量，同时帮助入驻到京东的品牌商和商家，通过我们的营销体系快速触达终端客户，基本上整体数字化的商品体系是我们做数字化采购的基础。

另外是商品的标准化，我相信所有做物业采购的相关负责人和采购的管理人员，都会面临同样课题，就是厂商的标准和平台的标准，以及客户终端的物料编码，三个码完全不一样，这是极大的限制了物业行业产业互联网的发展，因为在这个行业里面我们对物料的采购没有统一的标准。

京东现在拥有8000多家大型集团型客户，同时我们中小型客户超过了800万家，再加上后端结合的品牌商的能力，京东具备在这个行业中为大家建了一套通用的语言体系的使命和职责。于是 我们推出墨卡托工业品标准商品库，实现上下游无缝连接的产业互联网“话语体系”。目前我们已经和众多主流的品牌上推这个标准体系，我们相信在不远的将来，可以对所有的零散物料、常用物料可以实现标准语言的体系。

另外是服务的标准化。物管行业不管是所有的园区还是住宅项目、商业地产还是各式各样的项目，物业的采购面临最大的问题就是项目很多，非常难以管理，而且在采购过程当中“最后一公里”的交付是很大的问题，数字化成果是交付的重要保障。

最后一公里的解决方案有以下几种：

第一，通过前置的仓配方案；

第二，通过合作伙伴以及自有驻厂解决。

不仅拥有线上数字化的处理能力，线下也包括，线下包括采购成果最后一公里的交付，这样才是一个全链路的采购解决方案。

另外是场景的标准化。物业行业发展到今天，业态非常多，既有传统的住宅物业，也有办公、商业，还有公共场馆、交通枢纽、园区的物业、医院的物业，甚至于学校、科研院所的物业，包括最近整个物业龙头企业都在向城市的环保服务、城市服务进发。这种物管的场景越来越丰富，为了更好提供给不同业态的服务，我们现在推出的是全场景的标准化服务，根据不同的业态，进行不同场景的采购解决方案输出。

二、智能化

我相信在平台上购物，大家都有一定的体验。全链路的数字化是什么样的体验？我们认为真正全链路数字化是从采购需求的产生-计划制定-采购-订单-合同验收-对账支付-资产入库-售后，全部实现数字化才能实现真正的数字化。

我们针对不同的企业客户有不同的解决方案，首先京东工采适合于大型集团客户，在这里面他们没有自己的采购平台，没有自己的采购解决方案的平台，我们京东可以输出技术能力，帮助客户搭建一个既有招投标又有直接采购的双重功能的工采平台。

第二，大型物业集团客户本身自己具备这样的平台，我们可以通过京东工品通通过标准的API接口和客户的采购平台实现对接。到目前为止，我们已经和像万达、雅居乐、华侨城物业等业内主流的物业集团平台利用京东工品通实现供应链的对接。

第三，物业行业有一个特点，大量的中小客户是广泛存在整个物业行业当中，针对于中小物业客户有MOR.JD.COM。这是一个通用的SaaS采购平台，可以满足中小客户及时采购、及时支付的需求。

同时我们根据在园区物业或者是智慧小区的物业，也在推进京东互联网的解决方案，通过这一整套全链路数字化，帮助客户实现采购的智能化升级。

有了前端的商品和采购能力，最后还要提一下供应链体系。作为供应链体系，京东是对整个在物业品类当中的采购，实际上是一个很复杂的决策过程，没有一家能够完全满足所有客户的需求。针对这种解决方案，我们分为几个层面解决。

首先，在供应方面，既有自营的商品，同时也有供应商的共享库存，还有京东为大型客户做的前置库存和智能柜的库存。

同时后台的AI技术可以快速决策，这个决策标准是哪一个供应链是客户体验最好、成本最佳、效率最高的，通过智能决策之后，通过自营的配送、厂商的配送、三方的物流以及前置仓的管理方法，能够快速交付到采购人当中去，这是我们整个智能的供应链体系，也是整个采购数字化实现的非常必要的强力支撑。

另外是仓配体系。大家在C端购买商品的时候有一个很深的感触，基本上我们当天送到或者隔天送达已经实现了。京东之所以实现这种方式，因为京东在全国各地建设了大量的仓库，所以我们都是就近仓发货，保证配送时效。

对于工业品来说，我们有2张网络+3个末端供应网络。两个网络第一是工品链，基于京东自营的仓库，京东自营的仓库里面已经做到了百分之百大陆区县的覆盖，同时现在有600个物流中心，面积超过1600万，在国内甚至世界上都是首屈一指。

另外还有一张网络是工享链。为了满足客户在全国各地零散、分散、不定期、没有计划的采购需求，有三方的云仓资源。现在我们已经整合到超过800家，面积超过300万。

两张网络可以保证我们供应链快速配送服务。目前来讲，和我们合作过的客户在很大程度上，仓储成本降低了很多，这是我们带给客户非常重要的价值。

另外，三个末端供应网络，这个和最后一公里相关。

（1）前置仓。大型园区采购项目会存在很多配送的限制，通过前置仓和企配仓可以满足特殊的采购服务。

（2）企配仓；

（3）工闪送。有一些特别急、突发的采购，可以做到一对一用快速的形式急送服务标准。

所以我们两张服务网络和三个末端触达供应网络，能够保证在最后一公里和整体配送当中，保持最高的效率，满足客户的采购需求。

做采购还有一点，长尾的商品是大家永远不能解决的，已经突破了“二八原则”往往80%的长尾商品只占据金额的20%，他们精力花费了80%。长尾的商品我们怎么解决的？必须有一个智能商品的寻源体系，三个方面：

1）后端有iSRM系统，基于云端寻源的能力能够快速寻找现存的库存里面没有的货。

2）基于京东商城积累大量生态伙伴。他们可以帮助我们自动寻源，补充货源。

3）在线下有大量的寻源经理，基本是专业的商品专家在各个区域做寻源。

通过这三条线，我们能够保证客户在长尾商品寻源和补货能力。

三、生态化

现在大家在谈数字化、智能化转型升级，其实通过京东在采购方面长时间开拓的经验，我们在运营能力方面，实际上是生态化基本的能力。高大上的概念要通过有一套数字化的运营能力来落地的。

京东工业品在运营方面分的比较细，短时间不会被友商、竞品进行复制，一个非常重要的原因，我们积累的运营能力是非常强大的。

首先在商品采购阶段，第二是物流能力，我们很多客户是原来地产企业衍生出来的，他们可能面临很多资金的问题，这时候我们有供应链金融的支持方案。另外一些增值服务，包括数据的分析、支持，包括采购的建议等，所有的这些全流程数字化服务是保证所有高大上概念落地的重要保障。这个就是我们为数字化采购保驾护航非常软的实力，但是这是一个非常重要的实力，就是全流程的运营能力。

生态线上线下一体化非常重要，完全百分之百线上化是很难实现的，这个时候需要对线下最后一公里以及现场问题的及时处理有一定的解决方案。我们和优质的合作伙伴一起做企业级的服务系统。

最后整个智能采购服务的全景图是这样的。在智能园区里面，首先通过我们的能力提供综合的解决方案，这里面既包括采购的决策，又包括智能的采购平台，同时数字化商品体系保证能够满足客户的商品需求；数字化运营体系能够保障合作顺畅进行；智能化的仓配能够保障我们的商品顺利送到客户手中，同时有线上线下场景的服务。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

整体我们结合了业内现在最领先的像人工智能、大数据、区块链、物联网以及5G技术，所有的这些组成了京东工业品采购的全流程解决方案。

总结一下，京东工业品在园区物业智能采购方面，还是依托于数智化的技术和供应链优势，实现的是全流程的数字化，通过我们采购的数字化、智能化的能力，帮助物管行业，包括园区物业行业的客户的管理体系和管理模式，实现创新和突破。

再次感谢大家的倾听，也感谢主办方给我们这样的机会，希望能够和在座的以及所有业内同仁迈向大物业时代的互助共赢。谢谢大家！

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