主持人：感谢王总带来的精彩分享，接下来，我们邀请的分享嘉宾来自金科产业集团。

作为中国领先的产业综合运营商，金科产业紧跟国家战略部署和政策导向，围绕"4+2"的产业方向: "智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造"+"总部经济、文旅康养"，在全国布局投资建设高标准产业新城和产业园区，"以市场化方式推动，成立金科产投基金，助力企业快速成长发展"的业务模式。形成产业开发、产业运营、产业投资的业务模式。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

金科产业集团副总裁王东升先生，是资深产业研究、产业运营专家，产业新城/产业园区投资、开发建设与招商运营专业操盘手。曾历任北京联东集团副总裁、金科产业投资集团副总裁等职位。先后组织或主持操作近100多个产业新城/产业园区的投资、开发建设、招商运营、服务等。

接下来，让我们掌声邀请来自金科产业集团副总裁王东升做主题分享。

王东升：感谢主办方的邀请，今天有机会和大家一起分享园区过去几年的实践和近期的思考。

分享题目是“园区新供给时代创新发展”。所谓“新供给”，我们面对新经济、新趋势、新形势，园区也需要一个新的生机，所以叫园区的新供给时代。

首先分享最新的市场动向。

大家感觉到房地产行业三条红线，银行两条红线包括两集中，整个房企资金链比较紧张，而且无论是政策监管、金融监管都面临很大压力。包括最近一些泰禾、泛海百强房企由于现金流的问题频频出现爆雷现象。

地产行业从土地红利到金融红利到管理红利的洗牌过程，在此背景下，大量房企会出清产融出局，这种情况下，每家房企都面临很大的压力。与此同时，像华夏幸福做传统一级开发商模式也面临挑战。

大量央企建设跑步进场城市产业开发，同时还有公募REITs正式开始推出，像张江几家园区的REITs备受资本市场的亲睐。

在人才市场看到冰火两重天，地产行业大量裁员，产业市场很容易找工作，现在还是比较好的市场。

放在城市更新上，全国各地大量城市出台了《城市更新管理办法》，配套了大量基金，还有很多国企平台直接成立了城市更新公司，直接进入市场。

整个园区从总量来说，总量供求关系总量与结构进一步失衡，整体供大于求，优质供给严重不足。产业园区板块未来也呈现了越来越集中化、多元化的趋势。

整个市场都在变，回到园区行业到底是什么发生了变化？什么不变？有几个发生了变化。

第一，客户发生了变化。过去产业是传统制造业，传统制造业普遍面临产业升级，无论智能化和数字化都在产业升级，客户的行业产生发生变化。

第二，客户主体发生变化。过去企业家都是50年代、60年代，逐渐退休状态。70年代企业家逐渐起到传帮带作用，80、90后企业家主要承担着主要力量，00后正在跑步进场，所以说新生代的企业家逐渐进场，他们的需求特点完全发生改变，他们对更好的产品、更美的产品，除了对传统基本功能的需求之外，包括情感需求有更多的追求。随着新经济、新模式的变化，产品的模式，传统只是一个空间感受的场所也发生改变，未来对产品结构的就是，包括服务结构的改变，都发生改变。

不变的是客户本身，放在园区领域里面，客户对更低成本、更高效率的追求是没有改变的，客户追求更好体验、客户走在园区里面需要更多的优越感，这是没有改变的。如何守着不变驾驭更多变化，这是每个园区必须思考的命题。

在这种变化前提下，本身的驱动力是什么？过去一两百前年经济的底层岑逻辑是三个方面，工业化、城市化和国际化，将近这10年来，包括未来30、50年，大家可能回到数字化、网络化、智能化，可能变成一个底层的驱动力。基于这个驱动力，表现在行业各个方面，具体 就是消费升级、产业升级和城市升级。对应在园区层面就是如何做空间升级，如何做服务升级，如何做文化升级，涉及到场景重构，园区即将进入一个新供给时代，未来所有传统的供大于求的园区，原有的逻辑无法满足新生代的企业。

在社会大变革、产业大重构的时代趋势机遇下，各行各业全面进入产业生态时代。你要么构建生态，要么融入生态，要么边缘化，这是每个企业必须面临的选择。

产业社区、赋能式主题园区重构产业生态应需而出。谈园区无法回避园区的定位，区域经济发展现在面临很多问题，市比如说产业基础薄弱问题，定位同质化、战略认知缺失、机制僵化、动力缺失、人才流失等问题始终没有解决。

一个好的园区想做好招商、做好运营，首先还是回到定位。单谈园区定位必须回到区域经济定位，如何做好一个区域定位，我有四个方法，首先看你有什么，到底你的区域有什么样的资源禀赋和产业优势，或者你缺什么，未来社会趋势是什么，刚才说数字化、网络化、智能化，三个底层驱动在各个行业发生巨大的改变，带来巨大的市场变化和需求。包括社会情绪是什么，直接带来的是审美变化，感情需要，很多相关联的产品跟着来了。每个园区要充分尊重发展阶段，尊重现状，把握趋势，找准杠杆。

从园区定位上，更多建议大家要做好差异化、个性化、最优化、专业化，如果有能力、有把握做生态就做好生态，没有生态能力就融入生态。

聚焦一点，重点突破。 从最小的业务生态闭环做闭环循环，寻找你的战略支点，无论是时代趋势支点还是战略杠杆，创新的机制聚合了更多创新要素去支撑整个生态的发展。

区域/或产业链发展模型：

1）龙头企业拉动型的纵向产业发展模式；

2）小产业横向协同发展模式；

3）平台驱动模式；

4）科技驱动型；

5）协同模式。

基于刚才模式，产业园区的商业模式发生很多创新，无论是轻资产模式，还是轻资产+股权基金模式等都会发生很大变化。包括王院长说产业的数据招商，未来还有纯产业运营的模式都会出现新的情况，所有未来和产业有关的必须把产业园做实了，才能把后期的更多机会拓展下来。

围绕产业变化，我们产业地产操盘策略发生变化。未来会变成订单招商、柔性开发、自金融模式。完全是自有资金和金融机构贷款模式，未来是使用者所有共同的模式，所以叫产业社群自组织模式，大家高度专业协同。是未来产业园区、产业和地产的开发模式也会发生本质改变，可能也会出现平台型的企业，“平台+”模式。随着互联网的链接越来越充分，信息越来越透明化，合作建房在各个领域都会出现这种模式。

在招商创新方面，未来变成一个共享平台生态模式，包括开放生态创客平台、共建、共享机制，产业平台公司的共享服务平台。

围绕某个产业链社群重点招商。

在园区创新上发生本质的改变。讲一些核心的内容，聚焦主题行业、聚焦关键环节、聚焦平台企业，全产业、无边界构建未来产业自治共同体，在产业结构、重构中颠覆性优化倍增产业价值。每个环节会出现平台化、生态化的趋势，在此过程中，你要充分分析每个行业、每个关键链条，在你不同时点的重要程度，可能这个点就是最关键环节，这个环节你找到这类平台型企业，可能就是未来构建整个产业生态的核心抓手。

介绍一下金科产业，是做产业开发、产业运营、产业投资，致力于成为中国领先的产业综合运营商，目前运营了1500万平方米，超3000家服务入园及战略合作企业，围绕智能制造、数字经济、大健康去深耕。

目前全国大概22个城市，25个园区，有重资产，加上轻资产的话大概60个园区的规模。

这是我们的一些项目。现在我们还做一些康养的（如图）。

未来金科不光是做重资产投资开发，未来轻重资产并举，从园区的全产业链服务，从前期的产业规划、从产业规划、空间规划、开发策略、投融资规划，包括后期招商代理和产业投资，包括股权投资并购，包括一些企业服务，未来企业的一些数字化都进行服务。

金科在做的过程中，我们和一般的乙方机构不同，我们本身是做甲方出身，我们完全是一个数据驱动的精准投资方式，现金流导向的高效运营，同时经营驱动的实操型顾问，是共建共享的园区生态服务。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

我们是实操型精益开发模式，更多通过用户假设、调研，在用户互动上，我们现在从项目拿地环节找头部IP和我们互动，在拿完地之后，用户参与来做产品定位和产品设计，用户共同做产品规划。前期拿地之前做的订单是招商，后期不断完善逐渐迭代，是小批量、多批次柔性开发建设菜单式定制。

无论缺项目、缺资金、缺团队、缺体系、缺品牌，金科给品牌，一个是金科品牌，第二个是产业IP品牌，如果缺体系，可以有专业团队的互补，还有招商运营体系支撑，还有资金、增信，包括中小企业增信不够，我们都可以增信，现在全链条开放现有的能力和资源优势，和所有的行业一块协作，包括物业公司、招商运营公司，包括一些职业经理人都可以基以金科产业园区+的方式共同合作。

最后希望今天在座的共同促进合作，我们重点专注于园区整个产业生态的平台构建与运营服务平台，谢谢大家！

抢先预定展位，锁定商贸良机！

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展会咨询电话：15316074191 顾先生

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