主持人：感谢王总带来的精彩分享，接下来，我们邀请的分享嘉宾来自金科产业集团。

作为中国领先的产业综合运营商，金科产业紧跟国家战略部署和政策导向，围绕"4+2"的产业方向: "智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造"+"总部经济、文旅康养"，在全国布局投资建设高标准产业新城和产业园区，"以市场化方式推动，成立金科产投基金，助力企业快速成长发展"的业务模式。形成产业开发、产业运营、产业投资的业务模式。

金科产业集团副总裁王东升先生，是资深产业研究、产业运营专家，产业新城/产业园区投资、开发建设与招商运营专业操盘手。曾历任北京联东集团副总裁、金科产业投资集团副总裁等职位。先后组织或主持操作近100多个产业新城/产业园区的投资、开发建设、招商运营、服务等。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

接下来，让我们掌声邀请来自金科产业集团副总裁王东升做主题分享。

王东升：感谢主办方的邀请，今天有机会和大家一起分享园区过去几年的实践和近期的思考。

分享题目是“园区新供给时代创新发展”。所谓“新供给”，我们面对新经济、新趋势、新形势，园区也需要一个新的生机，所以叫园区的新供给时代。

首先分享最新的市场动向。

大家感觉到房地产行业三条红线，银行两条红线包括两集中，整个房企资金链比较紧张，而且无论是政策监管、金融监管都面临很大压力。包括最近一些泰禾、泛海百强房企由于现金流的问题频频出现爆雷现象。

地产行业从土地红利到金融红利到管理红利的洗牌过程，在此背景下，大量房企会出清产融出局，这种情况下，每家房企都面临很大的压力。与此同时，像华夏幸福做传统一级开发商模式也面临挑战。

大量央企建设跑步进场城市产业开发，同时还有公募REITs正式开始推出，像张江几家园区的REITs备受资本市场的亲睐。

在人才市场看到冰火两重天，地产行业大量裁员，产业市场很容易找工作，现在还是比较好的市场。

放在城市更新上，全国各地大量城市出台了《城市更新管理办法》，配套了大量基金，还有很多国企平台直接成立了城市更新公司，直接进入市场。

整个园区从总量来说，总量供求关系总量与结构进一步失衡，整体供大于求，优质供给严重不足。产业园区板块未来也呈现了越来越集中化、多元化的趋势。

整个市场都在变，回到园区行业到底是什么发生了变化？什么不变？有几个发生了变化。

第一，客户发生了变化。过去产业是传统制造业，传统制造业普遍面临产业升级，无论智能化和数字化都在产业升级，客户的行业产生发生变化。

第二，客户主体发生变化。过去企业家都是50年代、60年代，逐渐退休状态。70年代企业家逐渐起到传帮带作用，80、90后企业家主要承担着主要力量，00后正在跑步进场，所以说新生代的企业家逐渐进场，他们的需求特点完全发生改变，他们对更好的产品、更美的产品，除了对传统基本功能的需求之外，包括情感需求有更多的追求。随着新经济、新模式的变化，产品的模式，传统只是一个空间感受的场所也发生改变，未来对产品结构的就是，包括服务结构的改变，都发生改变。

不变的是客户本身，放在园区领域里面，客户对更低成本、更高效率的追求是没有改变的，客户追求更好体验、客户走在园区里面需要更多的优越感，这是没有改变的。如何守着不变驾驭更多变化，这是每个园区必须思考的命题。

在这种变化前提下，本身的驱动力是什么？过去一两百前年经济的底层岑逻辑是三个方面，工业化、城市化和国际化，将近这10年来，包括未来30、50年，大家可能回到数字化、网络化、智能化，可能变成一个底层的驱动力。基于这个驱动力，表现在行业各个方面，具体 就是消费升级、产业升级和城市升级。对应在园区层面就是如何做空间升级，如何做服务升级，如何做文化升级，涉及到场景重构，园区即将进入一个新供给时代，未来所有传统的供大于求的园区，原有的逻辑无法满足新生代的企业。

在社会大变革、产业大重构的时代趋势机遇下，各行各业全面进入产业生态时代。你要么构建生态，要么融入生态，要么边缘化，这是每个企业必须面临的选择。

产业社区、赋能式主题园区重构产业生态应需而出。谈园区无法回避园区的定位，区域经济发展现在面临很多问题，市比如说产业基础薄弱问题，定位同质化、战略认知缺失、机制僵化、动力缺失、人才流失等问题始终没有解决。

一个好的园区想做好招商、做好运营，首先还是回到定位。单谈园区定位必须回到区域经济定位，如何做好一个区域定位，我有四个方法，首先看你有什么，到底你的区域有什么样的资源禀赋和产业优势，或者你缺什么，未来社会趋势是什么，刚才说数字化、网络化、智能化，三个底层驱动在各个行业发生巨大的改变，带来巨大的市场变化和需求。包括社会情绪是什么，直接带来的是审美变化，感情需要，很多相关联的产品跟着来了。每个园区要充分尊重发展阶段，尊重现状，把握趋势，找准杠杆。

从园区定位上，更多建议大家要做好差异化、个性化、最优化、专业化，如果有能力、有把握做生态就做好生态，没有生态能力就融入生态。

聚焦一点，重点突破。 从最小的业务生态闭环做闭环循环，寻找你的战略支点，无论是时代趋势支点还是战略杠杆，创新的机制聚合了更多创新要素去支撑整个生态的发展。

区域/或产业链发展模型：

1）龙头企业拉动型的纵向产业发展模式；

2）小产业横向协同发展模式；

3）平台驱动模式；

4）科技驱动型；

5）协同模式。

基于刚才模式，产业园区的商业模式发生很多创新，无论是轻资产模式，还是轻资产+股权基金模式等都会发生很大变化。包括王院长说产业的数据招商，未来还有纯产业运营的模式都会出现新的情况，所有未来和产业有关的必须把产业园做实了，才能把后期的更多机会拓展下来。

围绕产业变化，我们产业地产操盘策略发生变化。未来会变成订单招商、柔性开发、自金融模式。完全是自有资金和金融机构贷款模式，未来是使用者所有共同的模式，所以叫产业社群自组织模式，大家高度专业协同。是未来产业园区、产业和地产的开发模式也会发生本质改变，可能也会出现平台型的企业，“平台+”模式。随着互联网的链接越来越充分，信息越来越透明化，合作建房在各个领域都会出现这种模式。

在招商创新方面，未来变成一个共享平台生态模式，包括开放生态创客平台、共建、共享机制，产业平台公司的共享服务平台。

围绕某个产业链社群重点招商。

在园区创新上发生本质的改变。讲一些核心的内容，聚焦主题行业、聚焦关键环节、聚焦平台企业，全产业、无边界构建未来产业自治共同体，在产业结构、重构中颠覆性优化倍增产业价值。每个环节会出现平台化、生态化的趋势，在此过程中，你要充分分析每个行业、每个关键链条，在你不同时点的重要程度，可能这个点就是最关键环节，这个环节你找到这类平台型企业，可能就是未来构建整个产业生态的核心抓手。

介绍一下金科产业，是做产业开发、产业运营、产业投资，致力于成为中国领先的产业综合运营商，目前运营了1500万平方米，超3000家服务入园及战略合作企业，围绕智能制造、数字经济、大健康去深耕。

目前全国大概22个城市，25个园区，有重资产，加上轻资产的话大概60个园区的规模。

这是我们的一些项目。现在我们还做一些康养的（如图）。

未来金科不光是做重资产投资开发，未来轻重资产并举，从园区的全产业链服务，从前期的产业规划、从产业规划、空间规划、开发策略、投融资规划，包括后期招商代理和产业投资，包括股权投资并购，包括一些企业服务，未来企业的一些数字化都进行服务。

金科在做的过程中，我们和一般的乙方机构不同，我们本身是做甲方出身，我们完全是一个数据驱动的精准投资方式，现金流导向的高效运营，同时经营驱动的实操型顾问，是共建共享的园区生态服务。

我们是实操型精益开发模式，更多通过用户假设、调研，在用户互动上，我们现在从项目拿地环节找头部IP和我们互动，在拿完地之后，用户参与来做产品定位和产品设计，用户共同做产品规划。前期拿地之前做的订单是招商，后期不断完善逐渐迭代，是小批量、多批次柔性开发建设菜单式定制。

无论缺项目、缺资金、缺团队、缺体系、缺品牌，金科给品牌，一个是金科品牌，第二个是产业IP品牌，如果缺体系，可以有专业团队的互补，还有招商运营体系支撑，还有资金、增信，包括中小企业增信不够，我们都可以增信，现在全链条开放现有的能力和资源优势，和所有的行业一块协作，包括物业公司、招商运营公司，包括一些职业经理人都可以基以金科产业园区+的方式共同合作。

最后希望今天在座的共同促进合作，我们重点专注于园区整个产业生态的平台构建与运营服务平台，谢谢大家！

主持人：非常感谢王总带来的精彩分享，满满的干货，接下来，我们邀请的分享嘉宾来自中电光谷集团。

中电光谷集团是香港上市的产业园区运营集团。第一大股东为中国电子。中电光谷以中国电子网信产业资源为依托，以全生命周期园区运营服务为基础，坚持产业服务的战略方向，打造以产业集群化、服务智能化、投资网络化为特征的产业资源共享平台。

中电光谷秉承"一城一法"理念，以园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎，构建"一体两翼"业务格局，在全国35个城市开发运营各类主题产业园50个，运营园区面积3000万平方米，服务企业及各类技术创新机构逾8000家，其中世界500强企业50+，上市公司170+，园区就业人群45万+。其中，建成1个国家级示范基地、6 个国家级科技企业孵化器、10 个国家级众创空间、1 个国家级广告产业孵化基地。

接下来，有请中电光谷数字园区事业部，高级产品总监方琪为我们带来《建筑物联服务产业互联》。

方琪：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好。下面把我们在产业互联的理念和经验，做一个分享。

首先介绍一下，中电光谷其实是2014年在香港上市以后，2016年中国电子入股成为最大的股东，中国电子为什么收购一个早期做房地产开发的企业，有一个概念，因为中国电子，国家对它的战略定位是网信产业的核心力量和组织平台。所谓你的组织平台需要整个产业链的支撑，包括做国产化的只有也是一样的，需要生态。

大量的企业就是未来组织平台里面所有的产业生态，我们自己在整个发展历程上面也是两个方向，做数字园区、做产业生态是两个分开的方向。我们往右边靠的时候，和中国系统做数字城市的时候，园区应该是一个城市里面相对来讲又是比较核心的小的经济生态，这是跟他们配合。

往左走的时候，因为园区里面的企业会成为整个网信产业的核心生态，这里面一方面服务这些企业，另一方面希望这些中小企业/核心创新企业未来能成为国产化核心的支撑平台，这是我们中国电子2016年入股我们成为最大股东的原因。

刚才主持人大概介绍了一下，目前我们在全国30多个城市有接近50个园区，相应的这些运营的面积，包括服务注册企业在我们集团内部自己的园区相对比较多，但这个数据仅仅局限于集团内部自己做的这些产业园，越来越多我们发现现在外部的产业园的开发公司，大家都在探讨合作的模式，未来大家新的资产输出的模式，运营方法、数字化的工具、输出的模式也在逐渐对外。

我们昨天刚刚从成都过来的时候，成都发布了一个自己的智慧园区设计标准，当时请我们去以我们的经验看，到底产业园区定成什么标准。包括数字化的一些经验。

最下面的产业资源共享平台，刚才王院长讲了一下，我们做园区的数字化这块，分了三个大逻辑。

一个是简单的数字化，所有的设施设备，包括物联网平台这块；

二是针对入驻企业和员工的综合运营，包括招商的，像招商通、选址数字化的工具；

三是产业共享平台。2016年中国电子入股我们之后，2018年慢慢开始探索，需要积累和资源，2018年我们自己做产业共享平台的时候就很多问题，我们自己有不到50个园区，企业数量其实是有限的，效果没有那么快见效，所以我们不断跟外部机构，包括像一些数据公司、大数据公司合作，这方面的技术，包括产业资源的支撑。这是三个部分。

先看数字园区建设的需求解读，我们自己做产业园区运营、建设的时候分三大类，先管好作为线下物业团队做的设施设备的智能化，再管好中间这层就是招商，包括后期综合运营针对企业产业服务的部分，最后一个部分才是产业链生态的建设，解决它与传统设备的孤岛、服务的孤岛，以及产业的孤岛，对应后面我们自己想做的三大平台，设施设备、园区服务、产业资源。

建设目标，我们去看一个园区最终的建设目标和要求的时候，首先要平安绿色，现在碳中和大家讲得比较多，所以绿色是要有的。平安这是一个基础。

活力高效，就是我们想通过对园区的企业和员工提供一些数字化的工具，包括综合运营的方法，这样让入驻企业和员工能够更好高效在这个园区发展。

创新发展想的是通过产业资源共享平台，能够为这个平台，前面、中间部分解决了生产问题，这个企业想进一步发展，它需要一些扶持政策，需要产品打开市场，能够有更多的客户，甚至技术上的支持，这个时候我们通过产业资源共享平台，可以给他对接到更多的服务，金融、技术、人才、市场都可以对接。

整个产品的架构基本上按照前面三大思路做的。（如图）前面是运维服务，中间是对员工的，第三个是产业资源共享的服务。

中国电子对我们的定位是中国电子智慧产业园平台，左边这个亮点里面其实其他的都比较容易理解，成本的部分、降本增效的部分、数据的部分都好理解，最上面的不好理解，就是保安全这个事情。2016年中国电子入股以后，在保安全这个点上基本上为了适配TPS的体系，从硬件到产品到软件的部分，全部做重构和适配。这个背后的代价其实是极大的，包括我们对园区运营的时候，智能制造的部分、传感器的部分，电子信息的产业基本上也是用政策的方式扶持他们做国产化的部分。

所以我们未来说IOT、物联网、楼宇智控这些设备的厂家除了作为一个园区入驻企业来看，也作为一个产业链包括TPS体系整个国产的生态。

右边的服务地图里面，一般在看的时候可能更多是最上面，针对园区运营方提供哪些服务，隐含的还要针对入驻的员工、企业。我们会针对区域政府，包括平台公司提供更丰富的数据服务。

看一下第一个数字基础设施平台。

我们把整个园区的基础分四大类：安全、设备、环境、能源。

我们自己在做的时候，哪怕自己内部全国50多个园区也会有一个问题，因为有相当一部分园区已经有了，这个时候会涉及到改造，新建的有集团自己的标准，改造的时候大家会提，你数字化的投入一定会增加成为。这时候我们在想，基于原有这套老的设备怎么在数字化上面解决线下的管理包括运营的问题，基于它的摄像头，包括线下的道闸、门禁的设备，做了很多+AI算法的方式，提供线上线下一体化的综合运营方法。这是一些陌生人、车辆停的监测，这是体温的，人流轨迹和黑名单的。

我们集团总部在武汉，2019、2020年的时候，武汉疫情期间，武汉市的政府希望复工的时候，当时我们所有的金融港、软件园这种自持的园区通过这套系统，对企业的复工影响是最小的，因为我们早期的时候已经布局了这一整套。

这是整个交通安全的，包括车位的微停。

然后是消防的部分，前面大概提到中电光谷自己没有真正做这些硬件设备，这个时候我们靠整个园区里面国产化的厂家扶持它，这个时候我们要跟他们提，你要做工业互联网的平台、传感器的平台。

资产安全的部分，我们在园区里面分了两大类。一个是整个综合运营自己的核心资产的管理，再一个是我们会把资产安全的服务也输出到对应入驻的企业，因为以前线下物业放行条的方式，我们把资产安全的服务输出入驻企业以后，他的监控、他的安全都有相应的保障。

再一个是关于设备管理的，这是整个园区里面工作量相对比较大的，所有设施设备的运维、保修，通过二维码的方式线上去管。

配电房、水泵房、新风机房，我们在主题大屏上通过BIM的方式把它结合进来之后，配上传感器、摄像头加上线上整个工单的驱动系统，保证整个产业园里面所有的设备，包括重要的水电参数，只要有异常，可以通过工单的方式第一时间通知到线上的人。

这是环境的，整个实施环境的监控，包括绿植的，通过摄像头的方式做绿植的管控。

我们自己内部启动物业外包合同的改革，以往我们跟物业的外包团队签合同的时候，更多的时候算你出多少人，大概在园区里哪些地方属于你管的区域，现在慢慢转变方式，因为所有的园区按照我们自己内部的标准，摄像头在主干道上满布，这个时候加上AI算法以后会想着，以后我不管控你出多少人，只管控通过摄像头定时巡的所有主干道，会给你出品质报告。每个月按照品质报告的打分给你做结算，慢慢从管理，包括线下外包的方式做变化。

再就是能源的部分，分了两类。我们下面有一个中电节能的公司，我们对应了整个平台以后，一方面通过中电节能自己的算法平台给园区的运营方在能源部分有一部分收益或者降本增效。另一方面针对企业，很多中小企业在里面，它的能源帐单、能源数据的统计，未来都会沉淀到整个企业数据的画像上来。

第二部分关于综合运营服务平台的。

这部分更多是给大家介绍一下针对企业和入驻的这些员工提供一站式服务，包括从前期的线上的选址，可以查看真实的空间。因为我们把各个园区BIM数据、空间数据放上来了，这时候可以实景看，从它的入驻到装修，生产服务全部有线上化的东西在支撑。最后包括这个企业在出这个园区的时候，因为你不管是什么原因，政策的原因、扩张的原因，如果出园区，我们会不断跟踪它的需求做一些推荐建议。

再就是员工的部分。企业服务相当于对行政综合招商的部分，针对企业的员工我们也提供了完整一套，这里面的问题在于对于大型企业来讲，一般有自己的一套东西，这个时候他们更多接的是综合性服务。对于中小企业，我们可以给他提供整个内部管理，完整的一套从员工的考勤打卡，市包括线上线下的管理，办公室的、工位的预定，会议室的预定，我们有一套针对中小企业的完整解决方案。

这是一脸通，也是针对入驻员工的。

这是针对访客和个人的部分。

我们最大的对于园区里面比较明显的改观的点就是把传统的机房升级改造成数字化运营中心，在我们自持的将近50个园区里面，每个园区都有类似于数字运营中心的大屏，除了综合大屏以外，下面会按照主题分类，配不同工种的子屏，下面所有的操作层里面会配话务员的概念，可以通过大屏上所有推出来的异常指标，通过IP电话的方式直接通知到现场的工程或者保洁的人员，现场处理。调度加上园区的综合运营都做在数字化运营中心里面了。

这是我前面说到分主题了，除了前面综合大屏以外，在不同主管界面上有不同主题的，包括安全、设备、环境、能源、服务、运营。

再就是针对单元区里面，我们在每一栋核心大楼上面有智慧楼宇的大屏（单建筑），针对园区有一个综合的。作为我们集团内部50个园区里讲，有一个综合产业资源共享的大屏，就是跨园区的。

最后提一下产业资源共享平台。

这个部分跟刚才王院长第一个开讲的时候提的数字化招商包括AI的部分，我们还慢慢要向王院长多学习，沟通这个事情。他刚才提到，我们现在只有自己50个园区里面，8000多家企业，它的公开数据加上园区经营的数据，这个时候我们做这个事情力量有限，我们希望更多是开放协同的方式，大家合作做。

产业资源里面，在集团内部来讲，50个园区内，2018年开始做，2019、2020年因为疫情的原因有一点停滞，2020年底到2021年我们在自己的园区里面基本上实现了跨园区之间的招商包括企业推荐。

这是整个园区里面一些产业地图的。这个地区我们在做产业地图的时候，相对来讲，它的数据来源，包括算法的部分，这两个点上确实是目前我们自己相对偏弱的部分。因为园区的企业数据相对有限，AI的算法，技术层面的东西我们以前的积淀不太多，所以需要像王院长他们这种比较专业的团队合作，相当于向他们学习，把产业资源共享这个平台作为中国电子国产化核心的生态，慢慢搭建起来。

这是产业链的，我们也做了类似产业链的图谱分析，分析的维度，包括指标、算法，我们更多基于自己综合运营的思路在做，可能对于技术、算法的层面更多还要靠外部力量慢慢强化。

再说一下整个产业资源共享大的逻辑，前面讲的更多是最左边产业集群化的概念，我们希望基于中国电子控股我们以后，它的战略体系是TPS体系的国产化，在国产生态里面做产业链的辅助支撑。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

中间服务的智能化，原来我们是内部50多个园区自己的，慢慢会把我们从整个P+E+C+O（音）的理念，EPC的建造、工程实施的经验或者服务，以及最后综合运营的方法、标准也做标准化的服务，做输出，服务的智能化。

最后是投资网络化。中电光谷下面有三条线做投资基金，这个里面我们做自己园区里面产业扶持的时候，发现有些中小企业前期发现它有投资价值的时候，就会自己投资，再一方面在政策包括招商上面对他有一些入股的方式，对他有一些扶持，相当于希望他慢慢壮大。

这个理念最终的核心是希望在中国电子的定位下面做它的核心组织平台，去建国产化的生态。是

我今天的汇报到这里，谢谢大家！

主持人：感谢方总的分享，这是一个非常系统庞大的工程。

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