主持人：谢谢韩总，每一次听韩总讲这个项目的时候，我都会有些许的收获，像上海这样的城市里面，新增的物业会越来越少，大量存量的物业，所以城市的改造过程当中，会有更新的机遇，而改造在物业管理的过程当中，如何体现资产的升值是一个很大的课题，再次感谢韩总。

    今天为止，我们本次论坛的四位嘉宾都给到了非常精彩的演讲，我做一个小小的调研，各位参与者当中，有几位学习过我们CPM或者CCM的课程？也许各位有一天，你们希望能够跟各位嘉宾一样的成功，也许你们可以了解这个课程，因为我们很多的嘉宾同时也是这个课程的授权讲师，也许在课堂当中会给到你更多的分享。

    谢谢，在接下来的环节当中，最后是一个互动的环节，莱听·他们说。在这边我们有请莱顿商学院常务副总经理史鹤韻。史老师，谢谢，把舞台交给您。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

    史鹤韻：谢谢，我们会有一个相应的互动环节，大家听了那么多资产管理者的讲话，听了一些他们的观点，资产管理的人到底是什么样类型的人？资产管理这样的内容是什么样子的？它本质上要做一些什么样的工作呢？这个可能是我们在这个互动环节当中希望能够带给大家的想法和启示。

    我们在这里会有四位嘉宾，我先把四位嘉宾请上来，我们还多两个空位，我们希望现场观众能够参与到我们活动当中，当然我是有标准的，我们先有请我们四位互动的嘉宾。

    他们是曜石资产董事副总经理姜涛（音）先生；

    一微资产CEO王凯俊（音）先生；

    凯亚资本CEO王坚（音）先生；

    上海振兴物业管理有限公司总经理助力任兴（音）先生。先有请你们上台，除了这个位置是我的，你们可以随意坐。

    第一在现场的过程当中，有没有女士愿意上来跟我们一起参与互动的？这样，我能不能邀请一下？您能上来跟我们做一个互动吗？谢谢。有没有90后、95后的小伙伴们，有没有？我们所有有奖品的，我们还是邀请一位女士，我只能说看着稍微年轻一些的有没有？这位戴着太阳眼镜的女士，参与一下互动，掌声给她，谢谢。

    各位我们的互动嘉宾，今天我们这场论坛有个要求，必须有态度，不仅仅台上的人有态度，台下的人也要有态度，我们下面准备了一张纸，七个小问题，每个问题我只需要你告诉我是yes还是no必须要有态度，我们看一下大家下场观众和台上人之间大概倾向是什么样子，当然因为大家都是做资管，可能今天的调研更偏向有幸存者偏差的可能性，但是没关系，但是代表大家有观点，我们现实一下，我们有游戏的环节。

    现场所有的嘉宾也跟我们一起来，互动一下，找到你们的小纸条，看看这个问题你是yes还是no。我们的第一道题目是后天是不是昨天的明天的明天？一二三。昨天的明天是今天，今天的明天就是后天，所以它必须是个yes。

    我们适应过来，我们开始，我数一二三大家一定yes或no，我们要的是第一个感觉，我们看看现场对这个感觉。资产管理的工作男生是不是比女生更合适，一二三。三个no，三个yes，你们是商量好的吗？

    来，我们这样，先给到王总，你是认为女生也合适，先听听你的观点是什么样子的？为什么觉得说女生也合适的？

    王总：应该这样讲，关键是个态度，资产管理是一个，其实一定要有一个很充分的认知，很漫长的过程，是非常情感性的过程，需要有相关逻辑思维，跟我们平时所理解的运营+运营管理加那些应该是完全两码事情，在我们公司女生我们可能更愿意在这方面花时间学习或者怎么样，可能男生比较聪明，更多在于说我怎么达到这个效果，这必须是一个慢慢走的过程，才能够达到0-1结果的事。

    史鹤韻：谢谢，非常感谢。这边有没有站男生这一边的，发个言，为什么觉得男生更合适？

    嘉宾：我觉得资产管理的工作太复杂了，然后又太细致了，回过来我只是觉得这是讲比例，男生的比例会更高一些，女生因为接下来是三胎的压力。

    史鹤韻：科学证明女生的韧性更高。

    嘉宾：男生更多的我觉得还是资产管理，但是运营经济化我觉得是女生的特长。

    史鹤韻：好，非常感谢。我们来看看下一题，下一题叫做“资管星人”会不会有社交恐惧的状况？一，二、三。我们这里的no先说，你为什么觉得说没有？你觉得资管应该是内向型还是外向型的？

    嘉宾1：我是这样理解，可能跟第一题有关系，我还是想回答第一题。

    史鹤韻：没问题。

    嘉宾1：两个题我可以穿插在一起，内向型和外向型和男生跟女生对于资管的一些优势，我的出发点有两点，第一点我本身是CPM的的学员，我的校长和老师都是女生，教资管的人都是女生，你说女生适不适合？第二点我认为可能男生更适合物业管理，女生倒适合资产管理。因为花钱的人老板一般都是男生。

    另外我看做资产的我认为也不是叫社交恐惧，因为它还是带有专业性、技术性，所以社交恐惧并不是像推销市场、业务员这种行业，所以我认为我选择的是no。

    史鹤韻：好，非常感谢，话筒给你旁边一位我们特地请上来的一位女士，我想问一问你对这个观点是什么？

    观众1：我觉得资管这一块的新人，刚刚接触这个行业，我觉得他肯定还是有一些社交恐惧的，因为可能随着时间的洗礼，包括他的经验还有客户的一些理解的经验的提升，他会有更加自信，所以我觉得一开始的话还是会有这一方面的顾虑。

    史鹤韻：好，非常感谢。我们看第四题。“资管星人”是否是算账达人？一二三。我们看看你看现场的yes多，四位资管的CEO都是点的yes，我们请到这一位。我们先从no的聊起来，你会觉得什么更重要？

    观众2：我觉得肯定要有人是算账达人，但是不都是算账达人，可能像我这样我的数学不太好，我需要提升的部分是在算账的能力，但是我觉得资管是团队协作的事情，一定是在团队里面各有所长，大家应该发挥所长，做这个事情。

    史鹤韻：对，资产管理人员是多专业协同的。你看大家很一致，都是yes，你们那么看重吗？

    嘉宾3：应该说到了资产管理的层面，财务的知识、财务的意识和能力它应该是我们职业或者说专业的一个强项，就是说我是这么去认为的，确实包括跟前面讲的也是有关联，就是说我们有的时候会说我是一个算账的达人，或者我在测算方面会很有这样的意识，我可能在社交上面显得弱，但是实际上在资产管理过程中，我们一直强调的是资产管理的核心是我们要去掌握业主的目标，其实在跟业主打交道的过程当中，我们其实要有相应的社交的能力，才能真正地捕捉到业主的目标是什么，然后把业主的目标转化为财务的一些数据或者说是一些指标，然后才能说我们到底算是合格了还是没有合格。是这样的概念。

    史鹤韻：OK。非常感谢。我们刚才聊完人，男生还是女生，有没有社交恐惧症，简单的内向和外向，他会不会算账，我们看下一题，“资管星人”是否需要很宽广的知识面？一二三。基本上全场指的都是yes，我要问一个问题了，他到底要会什么？到底要掌握什么？有请您先给我们讲一讲，分享一下，你觉得作为资管人到底要掌握什么？

    嘉宾4：上知天文，下知地理。这个的话我也觉得作为一个资管人，他对社会方方面面包括我们所说的话，上知天文、下知地理，首先物业管理的力量，要懂施工设计，也要懂得高低压。虽然说我们做资管人，你可能对商业进行管理的时候，它涉及到运营方方面面，你进来的后果是多种多样的，并不是说我们自己要求是怎样的，我们是随着给我们业主、甲方这些钱从哪里来要，需要了解。

    史鹤韻：谢谢，这边王总你觉得知识面很广，必须要会什么？

    王总：我接触到所谓的资管的平台在各个企业，我个人感觉并没有被放到很重要的位置，甚至在很多大的开发公司里面，可能现在的目标还只是卖房子，现在的问题会越来越多，我个人感觉它应该是跟CFO同样的位置，在同一个维度里面，甚至在某些机构里面CFO应该担任资管人，你所有的资产都应该用一个房地产金融的思维去考虑，你才能够到最后资产是，该不该说，该不该建，你才从结果到推理你的投资逻辑是什么，所以我觉得在整个过程里面，我一直觉得这是一群人而不是说一个“星人”或者怎样。

    结合第二个问题我觉得也是这样，可能最重要的是上下统一的认知，这个挺重要的，并不是作为我不需要了解成本是什么估算，我只会花钱，他应该知道我花了钱我应该有什么样的效果，这个更重要，所以简单来说这个应该是一群人必须达成一致的共识才能推动，而且这个是非常重要的点，可能会未来影响整个中国房地产发展包括未来5年、甚至20年非常重要的点。但是非常遗憾的是并没有得到所有开发商的重视，所以我觉得作为资产管理人这是我个人的感受，谢谢。

    史鹤韻：谢谢，其实资管团队是多方面协同的，并不是都聚集在一个人上面，我们的CPM绝对可以让你有丰富的知识面，从前期的投资测算到后面相应的退出过程。后面两个问题就来自于我们CPM课程当中的一个非常核心的问题，我们来看一看。

    我们下一题是运营管理是否能够替代资产管理？一二三。no，大家都是一个no，但我要提出一个问题，如果这家公司就只有一个项目呢？运营管理能不能替代资产管理呢？因为我认为资产管理它对公司的规模要求、项目的要求应该是有一定要求的，但是这次我要作为主持人，我会觉得no里面是不是带有一些其他的条件？所以，听听看我想先听女士。你觉得no的原因是什么？你的观点什么？你觉得运营管理跟资产管理的差别，它没有办法替代，哪些不能替代？

    观众2：首先我不是做资产管理的，所以我可能对资产管理认知比较浅，但是刚才也看到前面嘉宾的分享，讲到资产管理“投”“融”“管”“退”我接触会接触比较多做运营的人，可能对品牌招商策划他们做的更多，但是作为资产管理，要了解投资、融资，包括我说自己不擅长的测算，所以我觉得他是没有办法被替代的，更宽泛更深入管理这个资产价值的本身。

    史鹤韻：OK，明白。非常感谢。

    嘉宾3：我在想运营管理应该包含在资产管理的一个部分，然后其实在整个资产升值目标上面，资产管理和运营管理其实是一致的，但是从投资人的角度来讲，其实更多的是看重资产本身未来投资的价值以及包括退出这一部分的额外收益，因为这部分可能在运营管理当中，尽管我们通过提高租金实现，但是不是唯一的路径，因为毕竟从投资人的角度来讲，可能更加在所谓我们专门的市场和专业的技术领域，去实现他退出的收益，我觉得这个是在资产管理当中重中之重的。

    史鹤韻：对，它还需要提供增值的部分，我们进入到最后一题，我先说说最后一题的背景，因为我们在很多的做很多标杆企业项目总的培养和资产管理的培训过程当中，我们会发现一个问题，我们很多在运营一线的小伙伴，不管你是做招商、营运还是做市场推广，甚至做物业的，他很难知道自己的工作跟资产价值是怎么挂钩的，他也不知道他节省的成本或者说带来的各种体验满意度，或者带来租金的上涨之后会对于资产价值产生什么样的影响，这里面涉及到一个非常重要的概念。

    就是我们所有的经营性不动产到底是怎么来做估值的，所以我们就出了这样一道题目，来看一看现场的小伙伴和我们的资产老兵们的判断，商业地产的估值方法是沃顿分析法吗？一二三。好，我觉得说这道题目大家开始有态度了，什么叫有态度呢？我不给yes也不给no，因为它绝对不是一个方法对吧？我们听听这位居中的王总。

    王总：他们可能更多的是成本和收益这些，沃顿分析法更多的是基于大数据，积累了这些大数据对整个项目产生的后果做一些更多的分析，我觉得，但是我想强调一点无论你是用什么样的方式，我觉得更重要现在大家对数据的分析影响是非常大的，所以无论你刚才说了一个项目也好、两个项目也好，任何项目都有数据，这个数据对我们，对整个项目的估值是非常重要的，各方面的数据包括你租金收入的部分、成本的估值、各方面的数据、消费的数据我们觉得这个都是非常重要的。

    所以我们真的要去做房地产估值的话，并不是一个简单的分析法，可能里面有更多综合性去考虑，简单说一下。

    史鹤韻：王总拉到了更高的高度，不要单看一个项目做一道数学题，应该站在更高维度上看看项目的价值。

    嘉宾2：题目本身是直接对应到一句话说它是什么，其实我们说刚才咱们都说了，大家都知道地产的估值有很多种方法，咱们在课上学到比较多的有成本法、市场比较法、收益法包括刚才咱们嘉宾交流的时候讲到我们最常用的公式这可能是在日常工作中、实操当中利用比较多的。

    沃顿分析法我记得是在CPM比较微观的对市场的分析，我记得我们在学习的时候，我们在CCM的时候我们会说首先要讲清楚我们是代表卖方还是代表买方对资产进行评估，所以采用的方式方法或者侧重点也会有所不同。我在工作当中也遇到过咱们国家自己有一个对资产所谓评估的认证机构，比如说银行或者一些会计师事务所，他们用的一些方法可能相对于我们采用的方法来讲更偏市场，或者甚至更偏成本，这是一些差异。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

    但是我觉得在学习CCM和CPM整个过程当中，把这些方法都打通了，这其实是对我们最有用的，刚才王总说的，其实针对每个项目，或者每个项目包括我们评估的方式也是采取不同的方式。

    史鹤韻：好，非常感谢，这边三位当中哪一位想对这个问题发个言。

    嘉宾3：就像刚才两位老总说的，你要说每一种方法是它的核心法，我认为都是，也都不是。它不能方方面面包括全部，因为它毕竟是考虑综合性的东西，分不同的角度、不同的市场，不同的社会发展阶段。

    史鹤韻：OK，果然利益点在资管的行当里面待久了老兵的视觉还是不一样的，所有的方法其实是一种工具，不管是CCM和CPM教的任何一种方法其实是工具，在工具过程当中，在现实社会运用过程当中，站在更高的角度结合客观的情况进行运用，但是首先我觉得也是需要去掌握相应的工具，知道它背后的逻辑是什么样，才能更好为我们资产估值更好地做资产管理，更专业协同推动整个行业的发展。

    我们今天上午的论坛就到此结束，特别感谢各位，一起合个影，我们都举的yes，不要举no，麻烦摄影师给我们拍个照。

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