主持人：感谢孙总给我们做了一个非常精彩的演讲，因为轻资产管理确实这几年是我们自己在业内讨论最多很大的课题，如何在舒服管理的过程当中体现管理的价值，体现组织的升值、空间的舒适性、服务性，而在资产管理过程中，能够助力到资产的升值，并且延展开到了融资、资本的退出是一系列的课题。所以在这边给到我们做了很好的诠释，有机会我们进一步讨论，谢谢。

    上午到目前为止，我们三位嘉宾都做了非常精彩的演讲，我们有聊到了在资本市场物业管理如何体现到它的价值，我们有谈到在物业管理的过程当中，如何推升资产本身的服务和它的价值，我们也提到了轻资产。

    在接下来的环节当中我们有另外的一个角度，如何在资产改良过程当中，提升资产的价值，因为在物业管理过程当中，资产的改良也是很大的课题。改得好，这个物业可以上升，我们也可以看到有部分的物业在这个市场上投入了很大的金钱、人力、物力，但是资产本身没有任何的价值体现，很显然这是一个失败的案例。

    在今天，在这里我要给大家推出一个非常成功的案例，也是去年在疫情之下非常大胆唯一开业成功的案例，融创上海广场，我们有请韩总，他是融创（上海）商业置业有限公司副总经理。他的演讲题目是“资产改良对资产价值的提升”，掌声欢迎！（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

    韩宏伟：谢谢主持人，感谢徐主席包括李院长的邀请，能够在物业行业说一下商业的资本改良，可能我和前面几位嘉宾的交流还是不一样的，是以项目作为一个案例来谈一下资本改良和资产价值直接的关联和关系。

    也允许我用两分钟来介绍融创地产或者融创商业，融创地产中国美好家庭，中国家庭美好生活整合服务商，这是它的公司标志，同时它通过融创地产+的发展它有融创会展、融创服务。

    因为今天我们也是一个物业大行业的聚会，所以融创服务实际上也是它其中的一分子。另外还有融创文化，加上了融创的康养和文旅，文旅现在和我们每个区域的商业都做了一个融合，所以从融创问率这一块大家可以看到融创文旅城、会展、商业综合体、乐园、酒店等等。

    也迎合了今年应该说明年，明年咱们北京冬奥会也是非常契合中国未来的一个旅游文化发展和业务的板块。

    我想也提一个问题，因为今天是在座各个行业不同远道而来的，对上海用上海城市命名的建筑物，物业名字我不知道大家知道有几个？算了，我直接进入主题吧，实际上有三个。

    真正以上海城市命名的，一共有三个。一个是最早的1934年的上海大厦，如果大家去外滩可以看到一个老的建筑。

    今天我想今天的主题就是上海广场，也是以上海城市命名的项目。

    第三个是大家比较知道的上海中心，上海中心2016年建成的，是中国第一、世界第二的高层，上周GEW酒店，锦江国际酒店业在上海中心正式开业了，上海广场确实像刚才主持人说的，它是一个改造的项目。实际上它是经过四轮的改造，因为它物业本身不断在做转手、做资产的演变。

    大家可以先从时间轴可以看一下，它的演变过程，它是1995年开始，今年是2021年，实际上它第一代是我们的中海发展，是和第二代大摩时代，摩根士丹利作为投资资产的收购，差不多10年时间，大摩到红楼集团差不多4年时间，大家可以想象为什么只有4年，因为大家都知道美国的金融行业，它基本上3-5年。所以说基本上金融机构拿到3-4，做得好OK，没问题，如果做得不好它情愿一定要拓出来投其他的事情。

    到2009年在浙江红楼集团，我们作为融创股东方在2018年收的这个项目，也经历了10年，不同的年代这个项目大家可以看通过照片可以看到，比较老旧了。

    大家刚才几位嘉宾也说到了地理位置，这个也是非常有趣的，大家也知道上海的几个比较重要的商业街，淮海中路就是一条，包括我们以前的四川中路包括南京东路步行街等等。

    在淮海中路的中段大家看到了商业密布，尤其是党支企业霸占了整个淮海中路，除了上海广场刚才说到了目前是几个股东，其他的你看新天地也是港资的，力宝也是港资的，香港广场、K11全部是港资的，它占据了一个地段，地段就是价值，就是它能不断升值的空间。

    刚才说到了资产改良和资产价值的关系，这也是给我们一个思考，就是老城区存量资产的挖新改造和商业再生力，这些怎么来考量，就像刚才说到的地段，怎么考量这个问题，怎么去做这个问题。或者说我们未来做存量资产实际上都是星星点点，都是密布在我们市中心各个点地方，我以上海为例子，如果全国大家也可以去看一下相对来说比较核心，比较存量是有星星点点的密布是存在的。

    所以我们怎么样去把它挖新改造，让它再有一个老旧换新后的破旧重建的状态，这个就是我们作为资产管理人或者说我们作为一个商业人需要考虑的问题。

    对，这个就是我刚才说到的如何在一个核心地段和商业密布的状态资产的老旧破损怎么通过改良破圈的问题。

    我们先有了一个定义或者说我们商业的定位，商业定位我们把它定为社交、眼界一个玩味，这是我们的口号，但是我们在业态布局上面提出了比较大的设计，叫商办同圈。

    商办同圈的概念就是无非我们在一个商业建筑物里面把商业部分和办公部分结合在一起，而不是在一个商业上面装一个办公楼，插蜡烛大家都比较清楚。尤其是我刚才说到的淮安中路，中路段的地方基本上都是下面是纯商业，上面就是办公，尤其都是高级办公楼。

    在淮海中路中段那一块，办公的需求还是比较大的，所以也是我们得到了一个商办同圈的概念，我们把我们的三楼到六楼部分做了一个共享办公的，因为相对比较灵活，因为我们还有交通便捷的问题，一到二楼就是商业配套，我们叫内循环，来帮助我们商业的发展。

    实际上这里面还有一个通过改良，还会出现另外一个资产价值提升的概念，这个我等会儿在后面也会做简单的阐述。

    有了商办同圈的概念，我们就可以往下再看，怎么来做改良，首先我们可能是会由表及里怎样去展开。

    实际上表象就是我们刚才前面三位嘉宾其中有提到的一个是建筑外观，形象的工程，另外一个还有建筑改造和设施设备老旧的更新，这个都是我们建筑行业也好或者物业管理行业也好都会涉及到的一个概念。

    那么由表及里第一个就是我们刚才说到的外立面，这个是我们面对淮海路这一侧的外立面，这个已经和我们之前在1995年到2005年收购以前的形象已经翻天覆地做了一个变化，这个非常有针对性的，能够体现出一个商业的氛围。另外我们希望它成为一个城市的“门厅”或者叫一个“会客厅”的构建。

    另外商办的同圈，大家可以看到它是一个相对来说以办公形式为主的设计方案，实际上我们是一个正面和反面，或者我们阴面到阳面的概念，实际上是不同的展示出不同的功能性质。因为大家也知道这个面是连通绿地的，所以我们在设计方面资产改良，设计方面也是非常重要的一个点。

    你说虽然它可能说大家会花了很多的设计费没有产生价值，实际上它赋能价值还是存在的，不存在直接的现金收益问题。另外还有一个就是我们的灵感社交的公共平台，实际上就是我们室内的部分，室内部分不单单是我们有层上面的公共空间，我们还有一个共享办公空间，大家可以看到照片里面一个大楼梯，社交交流上下通道功能以外，它还是一个大家汇聚交流聚集的展示点，包括还有几个交叉的飞天楼梯。

    同时在我们的公共空间里面还有很多的LED屏，它也是商业功能的空间，所以在一个空间里面既有商业的元素也有办公的元素，这也是我们设计能够赋予我们一个一个非常好的诠释点。

    刚才把表象，我们外包的东西说了，我们再说说里面的东西，里面都是功能性比较配套的，这个是我们的剖面，大家可以看到办公的共享空间和我们商业的分离，里面有一个点是我们的电梯，可以看到这个电梯上面包括道闸我们都会有做门禁，甚至我们在一些公安系统里会比较讲究一个人脸识别，这个都是过往老旧商场或者办公里面是缺失的，只有新的项目它才会在外面做配置。

    所以我们再做改良的时候，也把这些元素或者根据我们的功能进行一个完善，包括我们的空调也是独立分开的，因为办公和商场和错开的，所以我们用分体空调解决功能的需求问题。

    实际上还有一个优化，就是遮阳顶，遮阳顶的问题这也是过往的建筑里面是缺失的，为什么我们把这一块也特别放出来呢？因为它是能耗节约的一个元素，刚才嘉宾也说到了，除了收入以外还有支出，就是要开源节流，能耗一方面也是非常重要的，另外还有一个就是收购的问题。

    大家在上海就知道因为刚才说到淮海中段的地下车库，实际上都是考验我们驾驶能力的状态，这个里面的路网结构也好或者里面的车位数量也好，停车难也是一个很大的问题，这个也做了升级改造。另外在这里面还缺失了一个什么东西呢？叫信息化，这个也是我们在过往的项目里面确实也是根据不同的年代，我们的功能需求缺失的东西，为什么呢？这个是怎么来保证我们商业价值的？商业价值就是租金收益，必须要有租金收益才解决这个问题。

    说到了由表及里里面功能性的东西，我们还可以谈一些我们的招商，商办异业的捆绑渗透，很简单的就是一个招商，刚才我们的嘉宾也说到了，招商你必须要符合我们业态，包括我们租金水平。实际上大家也知道，很多现在商业里面都会讲究两个点，一个叫夜间经济，我们叫夜生活非常重要，尤其是淮海中段。

    因为我们每年淮海路的花车大游行就在我们淮海路大时代广场，所以夜间经济是非常重要的，我们再商业的人都会考虑这个问题，还有一个叫首店经济，首店经济的作用是什么呢？能够由它本身的品牌效应能够自带光环带来客人，加上我们内循环。所以在我们商业里面专门找了很多目前在上海比较有特点的live house的品牌，另外还有非常符合现在Z时代年轻人夜生活的品牌。

    另外还有一些米其林餐厅等等，我们希望通过外循环加上我们商办同圈的内循环增加配套的功能，最起码我们要保证收益，这个也是我们资产价值的体现，租户也是非常关键的。

    另外还有一个叫整合营销，整合营销大家顾名思义，就是市场推广，比较简单，市场推广有设计、媒介推荐等等，我想在市场推广里面，大家现在要推叫首创性，还有一个叫社会性，因为也是我前两天在商业地产杂志上面看到了一篇文章，虽然大家都会做市场营销，市场推广去做一些所谓的叫“小红书”“抖音”“视频号”一些推文。

    实际上你要看内容，大家可能会认为这是一个支出不是收入，实际上市场推广做得好，它能够带来客流，带来客流就能带来消费，带来消费以外它就是会有收益。说到了首创性，我们也做到了大家看到了高跟鞋，是我们开业做的活动，是我们做了叫做上海广场艺术家的展，旁边几页都是艺术展。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

    第二页里面大家看一下上海广场视频号，我们为了这次建党百年，专门搞了一个党史漫画的展，这个也是非常有社会性和首创性的概念，这个你确实可能认为它是政治导向的问题，但是我认为这是能够提升我们项目品牌或者说我们项目的一个社会发展影响力赋能的东西。所以最后，我想引个结论，因为刚才大家都听我说了很多叫资产改良，实际上没有听到叫资产价值。

    最后四句话应该说体现出资产价值的，因为我们的项目是刚才主持人说了，我们是去年疫情时期9月底开业的，到现在为止还没有进入完整的资产管理，但是在这里面有几个点大家可以一起了解探讨一下。

    第一个与城市功能的融合衔接。就是我刚才谈到的地理位置，地理加上本身的工程改造以后，物业的价值或者说我们对评估价值的体现。

    第二个拓展资产价值盈利渠道。我刚才留了一个小关子，我们3-6楼，大家做一个简单的算数，我们是25000方，我们是整租给一个共享办公的公司，如果说我们假设25000方原来还是按照做商业的，基本上50%的得房率只有12500方，同样是5块钱租金的话大家算一下这个价值是不是很高？一个是50%，5块钱，一个是100%的5块钱，我只是举了一个例子，这个我们就可以来看一下，商办同圈可能会带来的固定收益或者长期持有收益的价值存在。

    第三激发商业多元韧性增长。我刚才说到的是重金收益，品牌效应的收益，

    第四赋能艺术文化的延续价值。这个是一个刚才说到的市场推广，虽然可能大家认为它是一个复出，实际上它有带来很多间接的叫商业价值或者说资本价值的存在。另外它还有一个品牌效应的概念，简单地以上海广场它们一个演变作为今天的论坛话题，实际上我也在想，过去我们曾经还做过另外一个项目，实际上这个项目会比较真正体现出一个资产价值，应该说是在2009年黑石收购了叫调皮音（音）项目，当时我们作为一个资产管理商，那么黑石差不多在2012年的时候从9个亿卖出手变成了13个亿，议价大概是50%，如果以后有机会我会把调皮音的资产改良，怎么提升一个把资产价值。

    因为这里面具体有很多数据，能够体现出来，如果下次有机会的话我再跟大家分享，谢谢。

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