会议主题：资产管理与存量改造分论坛

会议时间：2021.6.23

会议地点：世博展览馆4号馆（B会议室）

    主持人：各位嘉宾、各位参会者：

    大家早上好！

各位到门口排队的时候可能有点着急了，走进来坐下看到各位同仁心情立刻不同了吧？这就是我们想带给大家的感受。

这里是上海2021上海国际物业管理产业博览会莱顿商资产管理分论坛，今天我们的主题是不动产的“思与行”，资产管理如何以“变”应“万变”。

    在本场论坛开始，我们会有一个二维码，欢迎各位扫入，这样你可以下载所有的直播和照片，我给大家30秒的时间大家可以扫码。

好，可以了。

时代的变迁成就了一个行业的欣欣向荣，一个行业的澎湃发展，但是与此同时，日新月异的挑战也带来了不停的变化，那如何在变化当中不停地突破，在突破当中不停地成就自我呢？我想这是我们整个行业的思考，苟日新、日日新、又日新。

    这便是今天我们各位嘉宾将要与大家做的分享，首先我们用热烈的掌声来欢迎我们主办方的致辞，上海市物业行业管理行业协会副会长、上海市物业行业管理行业协会秘书长潘国强先生致辞，掌声欢迎！

    潘国强：各位老总、各位来宾、各位我们CPM的同学们：

    大家上午好！

    首先还是我代表我们上海市物业管理行业协会欢迎大家来到分论坛的现场，也预祝我们这场的论坛后面能圆满顺利地举行，获得成功。

    2021年是我们建党100周年，我们在发源地上海，正好也是我们物业行业40周年庆，上海本市是30周年，在这个当口我们举行的2021上海物业管理的产业博览会的主题把它定为“创新领航、聚力发展”。

    实际上当初我们定这个主题的时候是讨论再三，几次会议不知道怎么拿主意，每次我们搞一个活动会定一个主题，定个大的方向。但是今年到了这个当口的时候，整个物业管理发展的变化太大，行业分立。

    一个点代表不了整个行业，所以后来想来想去就定了这八个字作为展会的主题，也作为主论坛的主题。

    几个领导问我说你为什么这样定？我说我们只有以这种包容、开放、新的发展思路的探索才能把控这么一个主展会的方向和论坛的主题。我们核心以新迎新，以创新迎接新的时代、新的机遇和新的挑战。

    只有在这种时候，凝聚各方的力量，团结我们上下游整个资源，才能做到我们行业向高质量发展的目标进行。所以后来定了这么一个核心的主题，以新去迎新。那今天分论坛我们看到，不动产的“思与行”，资产管理如何以“变”应“万变”。

    实际上我感觉到思想我们是非常契合的，本次论坛是想以资产管理的理念、创新为基石来探讨行业在发展变化过程中间，资产管理运营怎么去把握，怎么去做到。这一块我感觉到我们不管如何，我们没有讨论过分论坛怎样定，但是我感觉到跟我们主基调大家想的思路、方向是一致的。

    目前，我们不动产行业也是发展到一个新的时代，一直在说从增量到存量的时代，我们在上海最新的统计数据到去年年底整个上海建筑面积是14.32亿，居住是7.15亿，非居是7.17亿，几乎对垒的。

    但是我们看到，在物业管理这个行业里面居住的覆盖率管理已经达到了98%，非居这块涉及的管理运营我们只有63%。所以这个空间是很大的。

再说我们现在的行业，最新的是5733的企业，90.4万的产业人员，有许多企业在考虑未来发展的方向时候，我们提最多的是转型升级。

实际上我的理解是在物业管理的基础上，你要往上升级无非就两个方向，根据业主的需求如果是投资回报，我们就投资产管理，如果是说它是一种使用的，现实业主需求的，我们说的是设施管理，这就两个方向。

我记得我是第一个我们物业行业里面去学了资产管理，同样未来设施管理的学习也会有大量引进人，这个行业里面有许多的企业和个人在考虑这个方向的发展，我们是感觉到空间是很大的。

这两个方向的发展多数都是基于非居住物业的管理，所以非居住物业的空间这么大，三分之一还没涉及，再说存量转型过程中间，这种量会越来越大出来，延伸的内涵、经济体量是跟出来的物业面积完全不一致的。

    什么意思？我们每年增加上海的增量只有在2000-3000万平方，实际我们产业的经济体量的发展是远远超过了物业费，它意味着在未来延伸的资产和设施管理这方面，未来会有大量的经济量会产生出来。所以这个空间非常大。

    我知道本次论坛我们也请了许多各行各业的精英包括我们的企业高管们，他们会从国际视野有一些穿透性的视角和思考，来探讨共同我们关心的话题，相信通过这场论坛我们在座的会有许多收益，会有许多的启发。

    我在这里也借机会感谢论坛的承办方包括许多工作人员，我们合作的方方面面，特别是感谢来宾，我是感觉到我们长期物业协会莱顿商学院长期的合作还是非常愉快的，取得了许多的培训、人才教育的方方面面的成绩。

特别我是感觉到以后我们这个行业要往资产和设施管理这两个方向，实际上已经领先抢占了这么一个位置，也对我们整个行业特别是上海的物业行业在全国奠定领先地位给予了一定的帮助。如果没有这么一批人进来，我们大家都是从事基础物业管理的，上海也吸引不了像今天这个展会，全国40多家地方学会参与。再次感谢大家，祝这次论坛取得圆满成功。

谢谢。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会 ）

    主持人：谢谢潘先生，谢谢非常精彩的致辞和你的演讲，我们再次感谢本次活动的主办方上海物业协会，我们再次感谢本次活动的承办方莱顿商学院，谢谢。

    物业是一个非常辛苦的行业，每一个项目被管理得井井有条，背后是整个物业团队辛苦付出，物业也曾经是一个传统的行业，但是在如今日新月异的时代，在资本的推动下，它又有哪样的机遇和突破呢？

    下面我们有请狮城怡安（上海）物业管理股份有限公司董事长徐新。她的演讲题目是“何惜深红着深绿 飞花熙风振春衣--资本市场中的资产管理新机遇”。掌声欢迎！

    徐新：各位同仁好！很多熟悉的面孔，也有很多新面孔，但总体我觉得我们这场论坛的年龄层次都比较轻，这说明大家对CPM、CCM这样一些新型的专业课程和由此带来存量市场的价值管理都发生了很浓厚的兴趣。

    如果刚才很多同事、同仁听了潘会长的讲话，如果你真的听懂了，我觉得未来你的职业生涯和你公司的发展方向你就会有了新的思考和新的做法。

    今天，我从一个微观的角度，目前物业公司很多上市和被并购，我从这个角度讲一讲这对我们物业行业本身产生了什么样的挑战，但同时又面临了什么样的机遇。

    我今天的题目讲过一次，是在春天的时候讲的，但是我想这个题目不改了，我的题目叫“何惜深红着深绿 飞花熙风振春衣”，就是觉得我们的行业万紫千红。在这个情况下，我们是如何抖擞精神来迎接这样的时代到来。

    我从三个方面来讲一讲我今天的主题：

    第一方面就是在资本市场上目前物业行业是什么样的情况。

    第二由于这样一个并购整合和上市的浪潮，带来了行业的什么新的变化。

    第三讲一讲我们物业人或者资产管理当中的物业人我们还有哪些工作可以做。

    就像刚才潘秘书长讲的在不动产行业的非居行业只做了三分之一，在居住行业我们甚至把我们可以做的，可以做的工作，可以产生的价值都已经产生了呢？我们也可以探讨一下。

    这是到2020年底的数据，全国全年新增了18家的上市公司，我们当中有些企业就是来自于我们上海某家上市公司，他们大部分都是在港股上市的，当年是有19家，还有19家企业提交了招股书，到了今天的这个时候已经不只了，排队排到七八十家了，好多物业行业的企业都准备在香港或者内地上市。

    但是我听说也有人家退，把招股书退了，因为觉得现在的体量规模和时机可能上市不是一个合适的选择。内地目前有4家物业企业在上市公司。

    这张图我们看底下总市值的变化，看一看这两年来整个物业行业的市值变化有多少，总市值跟总收入是不一样的。

    应该是到2020年底的时候，整个行业的总市值已达到了将近6000亿人民币，这个数字是不是很大呢？如果按照刚才潘秘书长的分析，这个数字还不大。现在有一家企业韩总他们所在的碧桂园，要把自己一家就要做成万亿级的服务企业。就是说这个市场是个万亿级的市场是毋庸置疑的，我们每个人心里算一下，我们自己的企业在这个行业当中，我们的收入多少，能够估到我们市值又是多少，可能市值的预估方法不一样。但是可以看到物业行业现在已经变成了一个非常大的蛋糕，非常大的市场。

    物业板块的特点

    物业板块现在的特点已经不像以前10几年、20年前，甚至前几年大家觉得这个行业好小，这个行业的门槛很低是吧？大家都有这种感觉，现在我们的管理面积已经到了280亿的平方米，这个行业收入超过7000亿，但是它的市值上万亿。有炒股票的人都知道，万亿级的市场最会受到股民的追捧，因为它有比较大的发展潜力。

    第二行业的集中度还是偏低，我们出了物业行业发展的白皮书和报告，但是这个当中大家可以看到头部企业市场占有率只有1%-2%，我们所说的头部企业包括大部分现在的上市公司，还有一部分未来准备上市的，像万科等等的企业，他们只占到市场的1%-2%。

    如果按照成熟市场的规模比例来讲，头部企业应该占到10%-20%左右，这样是比较正常合理的现象，所以我们行业集中度还是很低。

    第三有想象力的发展空间。现在大家知道的除了住宅物业费之外，还有多重经营，我们商业和办公楼市场，除了刚才讲的我们收物业费之外，我们可以给业主产生其他服务的价值，在社会设施管理、资产管理方面还可以创造价值。

    另外现在还有很多不同的行业，比如说城市服务行业已经兴起了，这也为物业行业拓宽了更大市场的渠道。

    从我们自己的数据可以看到，PE的逆袭，PE就是一个行业的净利润乘以它在市场上对它的倍数改PE利息，大家可以看到像华润置地、旭辉控股、碧桂园大家可以看到，碧桂园就是地产它的PE只有5.45，但是碧桂园服务PE将近100倍，这个是很大的差别。这基本上来讲一路走高的PE价值也是大家现在热衷上市的动力，因为只有上市了，我的价值会得到非常难以想象的体现。

    我的公司收入可能只有30个亿，但是我的市值可能是两三百亿，现在这样的企业非常多，特别是在港股市场上受到了追捧，物业行业，特别是有开发商地产背景的物业企业受到了大家的追捧，基本上平均下来也可以看到，上市的物业企业以它的母公司的地产企业基本上PE倍数是它的一倍，这是最小的。所以现在地产商老板纷纷把自己的物业公司看成是自己的香饽饽了。

    当然，随着这么多的公司到香港去上市，香港在去年年底的时候，也把它的上市要求门槛提高了，具体的数字我就不说了，基本上是提高了一倍。也许以前你上市只有净利润3000万每年你就可以上市，但是现在没有6000万，没有连续几年良好的业绩，香港市场也拒绝这样的企业上市。所以这也是很多企业把自己的上市计划停顿或者退下来的原因之一。

    刚才讲了高PE的缘由，一个是因为市场格局非常大。

    第二它的商业模式，大家搞物业行业的知道，我们物业行业的投入是非常少的，它从来都是一个轻资产的行业，在我所学的课程当中，资产可以用牛表示，其中有一个就叫现金奶牛，这是最好的，当然还有老黄牛，默默开垦为公司开张扩土，可能它在市场占有率方面是这样服务的产品，当然还有衰老。现在物业行业被人看成是一个非常好的现金的奶牛，而且这个奶牛处于峰谷期。

    第三就是行业的格局发生变化了。虽然我们讲我们行业的集中度还很低，但是毕竟有千亿级的，像碧桂园、雅生活千亿级的物业服务企业已经上市了，未来上市的护城河会变得越来越宽，但是同时好的企业就会变成强者愈强。

    今年重磅的消息后面还有，这个是我做的时候这个是最大的消息，碧桂园一家物业上市企业收购了另外一家物业上市企业，这就意味着在上市公司行业里面，也同样存在着并购整合，不是物业公司上市了就一劳永逸了，而是你上市以后如果你的表现不佳，你可能对你这块资产将来没有信心的时候，你可能还选择把我这家上市公司卖给另外一家更具发展潜力的上市公司。

    去年整个的并购大概花了76亿元，我觉得整体的并购还是小规模为主的，但是今年大家发现没有？今年大家的并购动则就是10几亿，我觉得整个行业今年的并购资金起码超过200甚至可能会达到300亿，也就是以前小规模的并购变成了大规模的并购。这样一个趋势在发生。

    我们看在大并购的时代已经上市的物业公司，还有一些未上市的公司，在前20强里面，大部分的房企关联物业企业大部分已经上市了，现在没上市的就是万科物业、金地、物业控股、龙湖集团。

    万科集团的CEO说我们一定会上市，但是如果用物业的概念的话，他觉得我们不一定合适。所以下面我可以介绍万科现在的万物云。龙湖的CEO说上市只是手段，不是目的，他要他的底下人去思考我们为什么要上市，除了能圈到一定的钱，哪怕圈到钱以后你要干什么，上市以后我们龙湖物业会变成什么样，都要大家思考的问题。其他几家我就不太了解了，但是可以看到我们上市这样的行为会为我们行业和本身的企业带来什么样的价值，已经也了理性的思考。

    同时这些上市的公司包括未上市公司并购行为也发生了很大的改变，超大型的物业公司像碧桂园服务这样的，它已经不再热衷于收购物业公司，他们去年收购了一家城市服务公司，还收购了一家广告公司。我认为它们是想把整个产业链在服务的人群，尤其碧桂园是以住宅物业为主，想把整个产业链全部打通，在各个条线上都能够产生价值，让价值施行循环。同时有小道消息说碧桂园可能也是想在商/写物业当中找到自己的一方新天地。

    大型物业还是收购不同类型的物业，中型和小型的物业还是以同行并购为主，所以行业的并购行为也发生了很大的变化。这个当中说明了他们的并购行为。

    对于我们物业人来讲，我知道我们当中很多人已经学习了CPM，变成了物业资产管理师，还有人学了设施设备管理师，如果按照我们以前物业管理五大内容，保安、保洁、绿化、工程、客服，学这些东西是用不上的，但是未来市场上，你学了我们将来的CPM和设施设备管理师，你一定会派上用场。

    看看我们现在行业面临新的格局，我们现在除了管住宅小区、公寓、别墅，还有商业物业、办公物业、养老物业、轻、重工业厂房、高新技术产业用房、仓库，我们现在物业行业还管加油站、码头、机场、高速公路和高铁还有像我们公司还管地铁，地铁的运营服务。这些都是新的项目，包括下面写的TOD的项目，就是在城市地铁上盖和周边如何形成商业圈的项目，这是龙湖的特长。

    还有专项城市服务，专门为城镇提供一体化的物业服务，还有我们城市更新现在美丽家园变成建设，美丽家园的建设我们物业公司也可以参与这样的工作，还有就是社区的居家养老服务也是今年年初的时候，提倡让物业企业参与到居家养老这样的服务当中，这些都是我们新涵盖的物业服务可以做的领域。（更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会 ）

    在不动产产业链我们也可以代销一些商品房的尾房，也可以做二手房的销售，这些有很多的企业已经在做了。

    从城市管理小区上升到管理城市，社区的养老托幼包括老旧小区的改造都是我们可以发展的方向，城市交通枢纽的管理。

    现在，很多的物业企业已经把某某物业管理企业大部分都改成了物业服务企业，我们公司还没有管，我不知道什么时候会改，但是大家看到，大家都把自己的经营内容从管理者的角色变成了一个服务者的角色。这样就可以更好地去为客户设计服务的产品，提升服务的价值潜能。

    大家所看到的万科物业已经叫万物云了，物联网这一块也会介入到我们日常的管理当中，特别设施设备管理相关的，物联网时代的到来，不知道大家掌握了多少物联网的知识，我刚才从展区过来的时候，我发现有很多机器人的公司，软件公司在涉展，我建议大家在论坛之后去看一看，这些都代表了行业未来物联网发展的趋势。我们将来一定会用得上这些技术和这些工具。

    最后介绍一下万物云这样的公司，它涵盖的领域已经不只是物业管理部分，我相信物业管理只占它的一小部分，住宅物业服务、商/写服务、设施管理，它所有的服务形成的业态已经涵盖了从居民到非居民、从地上到云、从住宅到非住宅所有可以产生价值的服务。

    在资本市场下我们行业面临的发展新机遇，也包括我们可以做一些更多的行业方面的承接，用一些新的方法，股权合作或者关联公司的方法来获得市场，而不单纯是一个一个项目去接，我们居住业可以拓展自己的项目管理内容。

    我们商/写物业也可以用资产管理和FM为业主进行助力，我们新兴的园区物业包括我们今年的莱顿评的资产管理优秀物流园区奖也被我们浦东机场的一个物流园区获得了，就物流园区可能我们可以提供更加专业的外包服务，比如合同能源关系、餐饮管理、后勤管理，这些都是可以带来新的机遇物业管理的项目内容。

    城市服务方面，我们特别举了一下在今年年初2020年的10月29日，我们上海市物业管理协会和程志生活上海物业管理有限公司（音）是上海的一家物业公司，联合发布了《长三角生态一体化示范区城镇公共区域物业服务管理规范》这是我们城市管理公共服务的第一个规范。也给我们上海市的物业行业带了一个好头，我们希望借助这样规范的发布，大家以后可以学学，能够探索除了住宅物业和非居物业以外的城市管理服务。下面举的这几个例子都是碧桂园服务和陕西省的韩城市，保利物业入驻了西塘等等。

    希望我们所有的同行将来都成为城市服务的提供商，成为我们不同业主的价值的提供者，而不是管理者，这也是我们这个大并购时代给我们带来新的机遇。

    虽然现在不是春天是夏天，但是我希望我们在座的各位深入夏花的绚烂，能够在新的物业市场上发挥更大的作用，谢谢。  

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