展会新闻 2021-09-23 08:46:10 作者:
主持人:冯总的分享很落地,我们发现二次装修以后,即使设备保养的很好,也发现一些能耗出现问题,甚至每层楼里面业态的变化可能造成它的空调适应性不够。我们有项目发现过,本来行业里面6平方一个人,很宽松,来了一家金融企业,每两个平方塞一个人,全部都是人,再怎么样改造空调都不行。
连总说到我们应该推广绿色租赁的合同,不能让租客无限量把人放进去,同时投诉我们空调不制冷、不制热,很多情况是没有遵守租赁合同。
我们和租户签的合同太简单,我们跟渣打银行,那个合同要那么厚,每一个条款,可能把一些绿色租赁业作为对你租户的要求,才能整个大楼、租户、业主方、物业管理方一起努力,才能把这个大楼管理好,而不是完全靠业主方和物业方。
第三位就是大咖了,刚才大家都提到既然有物业管理方,有业主方,但是更需要校验单位。第三位嘉宾是上海丰调节能技术有限公司 董事长、总经理 钱颖初先生。丰调调适是建筑智慧能源管理领域的先锋!2015年成立以来,专注建筑用能系统调适,并提供:能源审计、建筑全生命周期节能咨询、高效机房设计、融合物联网和楼宇自控的建筑智慧能源运维等服务。2019年,丰调和同济大学、中国建科院一起主编中国首部调适地标:《上海市既有公共建筑调适标准》。
创始人钱颖初先生,是中国第一位LEED AP,与团队一起参与的绿色建筑、调适等项目多达350多个,如:通用电气、陶氏化学中国总部、华润总、腾讯总部、来福士成都、深圳购物中心、万科上海滨江中心等。2017年,钱先生被11家国际智库推选为城市碳达峰国际合作平台秘书长。
钱总有这么多的案例,又是LEED的老人,肯定会经历很多项目改造,跟很多物业方、运营方、甲方进行过无数次的改造。请您分享一下商业楼宇综合体运营在3060背景下面临的机遇,也就是说希望您能结合项目的案例。
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钱颖初:刚才各位专家很多非常好的分享,我作为一个老兵,简单给大家做一些经验的分享。3060大家谈的很多了,我在半年前说3060,大家会觉得你在说什么,你是不是讲的3060下降,当年有4050工程。现在大家都知道碳中和、碳减排这个事,这是一个大的潮流。
在这个大的潮流底下,从房产企业、从物业企业都有很多的挑战,也有很多的机遇。在过程当中无外乎怎么抓住这个挑战,在3060之前,在2012年就有一个大的背景,一句话概括一下。因为大家在业内蛮了解的,2016年往往被业内称作为“从资产建设到资产管理转变的元年”,也就是说没有那么多楼建了,存量资本成为市场的主流。
在两个大背景下,大家发现设施管理,特别像冯总讲到的这些,非常重要。大家讲碳的时候,讲能源比较多,实际上能源在运行过程当中对碳足迹的贡献,在中国有20度,对于运行成本是三分之一。
给大家举一个例子。开源节流以后,因为资产的价格最终是净现金流除以资本化率,通过物业,包括咨询公司大家的共同努力,这个贡献是巨大的。
我们参与的一个综合体每年的节能量比一般楼最终达到了接近500万,上海的资本化率是5%不到,这样就是1个亿的增值,我们刚刚完成一年多的万科滨江70万一年,接近80万,大家乘以20,这个资产增加多少。首先很直观给大家有这么一个价值概念。
再往前讲,绿色建筑刚刚崇邦讲了很多,绿色建筑给他带来非常好的、非常健康的市场形象。现在国家在推绿色金融,包括崇邦、太谷都在做一些绿色资产,这个资产做了相应的节能以后,通过绿色金融来实现资产化。包括绿色金融,现在园区很多基础设施可以做REITs,实际上都是资产化的过程。在这个过程当中,目前绿色是中国主要的国策,如果你能进入到绿色金融里面,你的利率是低的,上市的期限是快的,上海证券交易所的留位会告诉你这个是政府支持的。
再进一步,刚刚讲到了车跟建筑来比。我们从经济上也把车跟建筑做一个比较,这个比较的点在哪里?大家知道在电动车里面风头正盛的特斯拉,特斯拉的主要利润来自于碳减排,大家可以跟生环所了解,建筑的碳指标不能进行交易,为什么?建筑没有透明。
今天讲的建筑科技化可以让建筑变透明,“孪生”都有了,这种情况下,我个人认为很快,建筑的碳指标会可以交易,这个利润实际上是巨大的。
刚才谈到电动车,也就是物业行业、资管行业,包括业主怎么在这个蛋糕当中来分,实际上是非常有意思的。
从碳这块做一个引申,碳是以结果为导向。我们公司在集中调试,有点像老中医,当然也结合了西医。碳是以结果为导向的,所以它要求可识别,可识别要求数字化。
举一个例子,我记得上实的书记讲到,现在运维的要求要放到设计当中去。我们现在做一个超低能耗的建筑,很简单,我们发现很多设计师讲他的设计方案的时候会非常漂亮,最终怎么落到数据上,时间关系不展开。试点的这个超低能耗建筑体量是3万平方米的办公楼,空调能耗要控制到18度一年,总能耗控制到38度一年,机房能效到6.0。好处在哪里?有的结果最终才能衡量各个团队的价值、衡量资产的价值。
最后讲两个方面。
第一方面,整个是一个国策。具体到物业行业,中信证券在前段时间发了一个报告,说物业行业的PE值平均达到了46.2。绿城地产要气死了,绿城地产只有7左右,所以物业是一个巨大的价值,也是很大的泡沫,这个泡沫是科技化。
中信证券的第二句话是,物业企业目前的重点不在于把利润做的很高,而是在于把利润用到科技化当中,使得真正把万亿的资产支撑起来。
从我们公司来讲,从今天的主题来讲,回到最后,一方面我们要呼应3060的国家大战略,另一方面为资产保值增值,保驾护航。
主持人:刚才说的资本化率,NOI对于整个运营非常有帮助,NOI的底是开销。资本化率跟国外不太一样,不太透明,如果建筑物减排拿到的券能够在碳上面交易,真的是物业行业最体现价值专业的时代到来,如果真的像汽车一样把大楼里面的碳指标拿到碳市场交易,甚至变成钱,对于我们来说是一个春天到来。
除了像碧桂园、龙湖大量在扫小区以外,物业真正另外一个价值在商业综合体,因为商业综合体是巨大的开销,这跟小区的排放量是不一样的。时间关系,以后请钱总专门做一个主旨演讲。
最后请梁健声总,说启胜物业下面可能很多人不知道,但是女孩子说起来国金中心,环贸,买LV包包都在这个地方,梁总管的是一个奢侈品的地方,奢侈品是排放最厉害的商办综合体。在上海有5、6个,也是资产管理优秀的项目,操这么大的奢侈品的、豪华的商办综合体的盘,我想听听启胜物业怎么做节能减排的。
梁健声:(香港口音听不懂 综合记录)
我们对政府的税收都有很大的贡献,2020年国金中心的税收有100个亿。
在很多年前,我们所有的项目在建筑前期的时候都要考虑环保,所以我们很多项目都有认证,包括LEED,包括国金中心、环贸都拿了LEED CD,铂金级的认证。
我们非常重视环保,3060的目标对于国企的调整更大,我们在2018年计划,要在2020年有一个铂金级的认证,这个认证是给一个员工目标,通过这个认证,我们可以对我们的项目重新体检。(更多资讯敬请关注 :物业展,智慧商业楼宇设施展,垃圾分类展,电动自行车充电展 ,智慧物业展,清洁园林展,智慧社区展 ,2022上海物博会 )
更重要的除了员工,其实大家的配合是很重要的。我们的租户、供应商、服务商都要积极的配合,这个工作是非常难的,政府要求垃圾分类都不容易,但是通过行政处罚就容易做得到。但是作为一个物业公司,我们在这方面比较难,但是难,通过努力还可以做得到。
通过这次认证,带来的福利是我们更节能,我们的空气更好,这是带来我们的福利。这个认证对一些企业,他们对我们的认证是非常欢迎,更喜欢落户在国金这个商场。
主持人:作为一个奢侈品的大型综合体为主,虽然交了很多税收,但是很注重环保,最后要全员参与,让整个建筑、运营能够节能减排,为社会带来更大的价值,也就是ESG要有社会责任,不是光赚税收的钱。现在很多领导会问我说这栋楼落地了没有,但总有一天,如果哪个区长或者街道书记跟我说“你这个楼节能减排了多少”。我们这个行业,中国将走向一条真正的可持续发展之路。
今天由于时间关系,不能再问大家问题,希望下次再有机会有论坛,请各位做详细的分解。请各位嘉宾入座!
综合各位大伽所论,面对"碳达峰""碳中和"如此宏大的命题,新时期的物业发展之路将着重点放在环保,科技上,运用科技的力量,走"减碳""绿色"之路。让我们共同努力,坚持"绿色共识",让绿色成为物业管理行业发展最美底色。
最后,请与会的嘉宾留步,请前二排的嘉宾上台,合影留念。
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