郑益：谢谢吴总的专业分享，刚刚吴总分享的核心内容就是在讲通过设备的升级改造，再加上物联网技术的应用，以及通过大数据分析，以智慧化物业管理平台能力赋能管理团队，达到提效。最终这块可以保证实际的双边效益，一边产生经济价值，为碳达峰、碳中和国家目标助力。

谈到智慧化物业管理平台，接下来的问题有请介谷科技的许总聊聊。介谷科技的资产管理平台在全国很多商办及综合体上面成功上线运营，甚至产品输入到日本去了。

那么问题来了，这么多商办及综合体导入了数字化、智慧化、资产管理平台后，在运营商具体带来哪些收获？

许谆：我想分享案例之前给大家简单介绍一下介谷科技，大家可能不太清楚介谷科技是什么样的公司。

介谷科技虽然是科技公司，但是我们基因和科技公司不一样，我们母公司是物业公司。我们一直说个笑话，我们在科技公司里面最懂物业的，在物业公司里面最懂科技的。这样会导致我们和传统的物业公司有差距，因为所有的科技最后的使用者其实是人，是哪方面人在用？可能是物业公司、可能是业主。但是物业和业主他们的需求和科技公司本身对楼宇管理的需求是不一致的，就会导致更多的科技公司打造产品或者部署内容，本身他们的逻辑界面和应用，并不一定完全符合真正使用者的需求。就是因为这个点，我们介谷科技应运而生。（更多资讯敬请关注 ：物业展，智慧商业楼宇设施展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会 ）

我们主要的主要业务帮助楼宇的拥有者、使用者和体验者来更好地部署一些楼宇智能化的管理改造方案，甚至是一些咨询解决方案。这就是介谷科技核心的使命。

接着刚才，分享一些案例。现在我们产品在日本已经有正式部署了，在日本东京大概有3个项目，是和日本的一家开发商东京建物（音）有真正落地的。

我分享一个我们产品在日本这边部署的实际价值的情况。众所周知，日本精细化管理应该是全球最高的，他们的日常任务的拆分，物业管理会把国内一条任务可能拆分成10条，对于绿化的检查，在国内看一下这边有没有垃圾，绿化有没有浇水就好了，他们的精细程度甚至到每片叶子上面的筋有没有开杈，树的存活寿命有没有问题，他们基于一个任务的表单打造28张，这个时候问题来了，他们在没有电子化工具/智能化工具的前提下，他们只是把表单收集、上传、汇总，一旦一年下来需要去分析的时候，他们发现工作量好大，要把一年所有的任务去分析，哪个空间发生故障更多，哪个设备发生故障更多，哪个一年下来会发生很多问题，会做非常大的工作量。

在国内依然会碰到这样的问题，拿这个项目来说，跑了一年下来，整个一年的场馆办了多少场，设备寿命多长、哪个阶段每个设备出过什么问题，维修过几次都是很模糊的。这时候智能化工具价值就出来了，因为核心是我们通过传感器和人进行连接，把所有的设备可以以一个全生命周期的状态告诉不管是管理者、拥有者，比如在汇报的时候，以图标化的方式告诉所有的应用者，一年下来了，冷冻机这台泵被维修过几次，今年一年它电压过高发生过几次，再让专业的公司甚至供应商去判断这台冷泵需不需要做维护。

换言之，我们一直认为智慧楼宇的最终发展可能和汽车有类似的情况。其实我们倒退50年设想一下，50年前的汽车没有仪表，整辆汽车只有基础的可以跑起来。如果这时候汽车发生问题了，基本上都是大修，大修的成本很高。慢慢科技化的介入、传感器的介入，让现在开车随时知道每个部件有什么问题，细小的问题我们就知道可能有问题了就去维修，这时候维修非常低。

楼宇的情况也一样，像日本这个项目，我们给他们布这套系统以后，他们可以实时了解到整个楼宇每个设备的状态、每个人的工作状态，在发生任何一点点问题的时候，可以及时介入，避免大问题的发生，降低楼宇的运维成本。

这是刚才所提问题的第一个价值，我们有一个目标，帮助业主降低整个楼宇的运维成本，这个运维成本包括设备设施维护成本、工作人员的效率提升，降低人员的工作成本。

案例2：我们去日本调研一栋楼，大概6万方，是一栋25年的办公楼，我们因为要帮他们部署不同的传感器，会问他们一些问题。到了他们水泵房问了一个问题，你们水泵房一般漏水可能在哪些地方发生？他们里面管物业的年纪比较大的，大概将近60岁的物业工程经理说，在他整个生涯当中，以他个人的生涯来说，从来没碰到在水泵房漏水。当时我们听完是非常震惊的，这是不同建筑的基础设施标准高和低会导致整个楼运维质量的差别。

我们还问了，一般来说你们整个项目租户的小东西维修，一般多少频率有一次维护。他们跟我说，一般来说，一家租户三个月有一次报修，可能偶尔一次灯坏了或者怎么样，这是在国内项目上非常不可思议的。

郑益：我想归纳一下，基于落地的经营项目，有没有非常实际的数据呈现？打比方，我上了一套系统最终得到什么样的收效？

许谆：我们在全国目前一共部署了大概30栋左右的楼，有一套标准化的SaaS工具往里面布。布完系统之后，可以测算出一个数值，在同样6万方差不多保洁、保安的情况下，可以得出人员工作的体系，可以比较好地分析在什么样情况下，某一个点，这个任务会高会低。可以说一套物业管理的体检工具，整个部署下去之后，可以给业主比较好的参考，告诉他你现在楼的状态是怎么样的。

郑益：稍微归纳一下许谆总这边介谷科技的能力，整个平台就是将人、设备以及事件联系起来，形成连接最终一个处理中枢，简单来说就是通过环境感知、移动技术，你们能够比较好的支撑到每个线下的岗位，从而实现这套体系。谢谢！

大家知道任何系统平台离不开云端以及本地端，也包括软硬件。接下来关于这块，请施耐德公司黎总，他们公司一直在能源管理这块，包括软硬件这块都是非常有实力的产品和能力。

接下来的问题问一下黎总，施耐德在软硬件方面是如何帮助房地产行业实现运营节能，以及在目前比较热的话题碳达峰这块怎么助力它的？

黎志红：施耐德电气一直帮助楼宇做节能，其实楼宇的节能在过去这段时间内，做了很多节能工作，对于设备侧工作，我们做了很多这方面的工作，像LED的应用、变频器、空调等。

楼宇节能对于物业来说，今天面临的挑战更大。从“3060”目标提出以后，对于新建的这部分，我们从现在新技术可以立马引入更新的技术，但是物业怎么办？我们面临改造的困难。

从设备这块，大家已经做得非常多了。在未来这个目标驱使下，这个行业还会有更大的投入，更高能效比的产品还会有要求出来。但是，从我们的视角来看，其实楼宇管理节能的的空间还是比较大的。

现在所有的商业建筑立面，BA系统都是一个标配，而且暖通系统都有，各位嘉宾都提到了，包括孟总也提到，都是多系统的，整个系统里面不打通。实际情况是怎么样的？据我们了解，现在大部分BA没有充分发挥BA真正的功效，我们只是在用BA，但是它还没有真正发挥。

施耐德电气我们可以给楼宇部署一套Building-Advisor软件，这套软件我打个比方，其实它就是一个楼宇能耗的体检工具，通过体检工具以后我才能真正发现楼宇能耗实际的使用情况，通过这个使用情况。通过这个使用情况以后，Building-Advisor功能是针对每个楼不同的用能情况，可以给出一个策略。这个策略要改变BA空调，还有其他一些用能设备的运行状况，这个状况不是我部署了这套软件以后，楼宇就可以节能了，而是通过软件整出来的策略去实施，通过这样的实施以后，达到节能的目的。（更多资讯敬请关注 ：物业展，智慧商业楼宇设施展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会 ）

Building-Advisor本身就是能源数据收集和展示的平台，也可以帮助整个物业把所有的能耗进行管理和KPI考核。

在现在谈物业，谈现在这个存量市场里面，第一步不是冲上去就是节能，我们应该好好给楼宇做个体检，把实际情况了解清楚。

另外，我们也受制于授权的问题，我们在项目里面也有一些应用，通过部署这样的软件和实施以后，能给楼宇达到15%-30%的空间。

谈到一个比较大的话题，也迎合整个大趋势，数字化带来的碳达峰和碳中和的目的，对于房地产企业、对于目前现有项目里面，在现在阶段可以达到零碳途径。怎么样达到？在零碳评审目标里面，一方面致力于能耗的下降，另一方面通过购买绿电的方式，实现项目近零的目标。

一些比较好的项目，有些可能是园区比较好的项目如果能部署一些新能源，比如光伏或者风电这样的能源，加上储能这样的设备以后，施耐德还有另外一套软件，叫Smart Grid微网调度的系统，它可以很好地进行高效的能源调度以后，更容易让整个项目实现近零的目的。目前在德国的欧瑞府园区，施耐德已经帮助这个园区达到了零碳园区目标。

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