主持人：非常感谢孟喆的精彩演讲。信息化、智能化就是物业管理行业、设施管理行业，包括资产管理行业，像隔壁前面投诉我们这边声音太响，我们跟第一太平请了专业的人员，所有的礼仪都是第一太平专业的礼仪团队负责，我相信我们这场分论坛肯定是最好的分论坛。非常感动这边好多人还没有进来，以后这个峰会还需要更大的会场和更多的服务来满足。

接下来在圆桌讨论之前，请上实发展党委书记曾明先生做一个即兴发言，我的老板，谢谢！

曾明：确实没有准备，做一个即兴发言。这个论坛举办了大概第三届，从2018年开始举办，我今天身份两个方面，一个作为上级主管单位支持这个论坛的持续论坛；二是作为业主的身份来参加这个论坛。

在三年前举办这个论坛的时候，真正上市发展商业综合体的项目并不多，唯一在建的就是北外滩89号地块，2015年拿的地，2017年正好处于施工阶段，隔了三年可以很负责地告诉大家，89号地块会在今年年底如期竣工，我们也有了在上海市核心区域商业综合体的核心项目。

除了这个项目以外，2020年底又拿了北外滩的90号地，今年5月8日上实发展又联合上海城投、上海建工拿了91号地块，就是浦西的第一高，480米。（更多资讯敬请关注 ：物业展，智慧商业楼宇设施展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会 ）

现在几个地块在北外滩区域，包括地上地下将近100万平米，给我们举办商业综合体的论坛有了基础和未来实践的平台。所以我说是两重身份，一层是支持上实服务继续举办这个论坛，另外也感谢各位同仁参加这个论坛，现在我们也有一个在北外滩CBD实践的基础平台。

第二个想法，对商业综合体有点个人的想法。我不知道大家知不知道，商业现在面临很大的压力来自于互联网、网上电商，网上电商什么时候开始的？2009年11月11日，辛丑年。今年2021年辛丑年，一个轮回，12年过去了，我们没有准备，突如其来的互联网时代给商业运营带来了巨大的冲击。但是隔了12年，我认为回到了一个起点，这个时代不是IT时代，是DT时代，因为我们掌握了商业运营的数据，并且把这些资料数据化，所以我们又回到了起点，可以把我们这个行业在新时代里面继续创新往前发展。所以我说12年之后，信息技术持续的变化又给我们带来了重大的机遇。

第二，现在商业综合体的运营，包括最近我和很多专家做新地块的策划工作，往往的思维方式是正向思维，我建好了楼怎么来管？听了很多专家意见说，他首先问我你准备将来怎么管，现在就准备怎么建。不是建好了再去管，你将来准备采取什么样的管理方式，就决定了你现在的建造方式采取什么样的技术，这可能是一个逆向思维。

第三，我们在数字化转型方面做了实践。前段时间我们和上海市建科委做了一些交流，比如说在老的既有建筑改造方面运营了信息化的技术，通过反向建模来提升既有建筑的综合管理水平，他们认为这是一个探索。因为这个探索，原来的物业行业往往在产业链的末梢，前面是建设单位、施工单位、设计单位、运营单位，然后才是物业管理单位，通过反向建模的时候，一个循环，没有头和尾，说不定我们就是那个头。

所以从这几个方面来讲，衷心地借此机会，我们也有平台，也有一些实践，也有我们上实服务团队的支撑，还有这么多朋友们给我们捧场，希望在将来商业综合体运营方面，包括上实和在座各位，在协会的领导下能够真正把某个区域做成世界一流的会客厅，做成世界一流的商业运营综合体项目。

谢谢大家！

主持人：老板比我会做广告，刚才孟总做了一个广告，作为主办方，今天下午的时间比较紧，我们没有太多的安排，本来我自己也想讲。其实整个上实服务今后有三座超高层的商业综合体管理，我们希望把这几栋楼管好、建好。

下面我们进入论坛座谈环节，圆桌论坛的主题为“智慧+能源管理如何提升楼宇与综合体价值”。

请出主持人是第一太平戴维斯中国区信息技术部物业及资产管理系统创新负责人、助理董事 郑益先生，郑益先生是Savills MDI平台的负责人，该平台是以智慧科技、数字化手段以及高效经营等理念打造的新一代房地产物业管理服务聚合移动化平台。

此外，我们还请到了五位非常资深的商办综合体物业管理人，与大家座谈。他们是：

上海上实龙创智能科技股份有限公司副总经理 吴欣炜先生；

上海介谷科技有限公司副总裁 许谆；

朗诗绿色生活服务有限公司 行政总裁 吴旭；

施耐德电气中国有限公司公商建行业业务发展高级经理 黎志红

现在我们请圆桌论坛的主持人和嘉宾上台。

郑益：作为savills的承办方之一，我代表savills对各位参加今天会议的业界人士表示热烈的欢迎，今天这个会议的主题是2021上海国际物业产品博览会商业综合体管理论坛。

今天主要内容讲的是智慧+能源管理如何助力综合体的价值。非常有幸今天请到各位业界的领袖来讨论这样的主题，显而易见今天讨论的是科技赋能和价值提升的事情。

众所周知，智慧科技+绿色可持续发展是当下房地产行业最为重要的发展主线的其中两样，尤其今年政府倡导的碳中和绿色使命，以及与能效管理和智慧科技是密不可分的。

第一个问题请教朗诗的吴总，朗诗绿色生活作为持续深耕绿色建筑物业服务领域的企业，在绿色建筑领域积累了丰富的管理经验。

问题是：对于能源管理，朗诗绿色生活是怎么做的呢？

吴旭：回答主持人的问题之前，分享朗诗两个案例。

第一个是位于上海天山公园附近的住宅项目，虽然和今天的主题略有不同，并不属于一个综合的商办。这个也是去年获得英国全球首个BREEAM In-Use V6全球住宅认证类的项目，这个项目带着朗诗的科技系统，我们可以把它量化为一个微型的带IFM管理的建筑体。

这个项目为什么能评到全球首个BREEAM In-Use V6住宅类的项目呢？核心的问题是，刚才上实的领导提到，我们在建造的前期，整个物业的运维团队已经介入了。研究了天山公园附近气候微环境，10年左右的数据，拿到相关气象局所有的资料，为未来这个项目可持续运营奠定了比较好的前期基础，也深度融合了未来的运营和建造环节当中的契合。

这个项目当时2012年做的设计，2014年交付的，这个项目当时做了一个测算，达到了欧洲的标准，叫“2升房”，每年每平方用于制冷、制热的能耗是2升原油。这个也符合当下碳中和节能环保的理念，这是我想讲的第一个案例。

第二个案例，位于太湖之滨的建筑研发基地，这是典型的商办综合体，涵盖了研发，有酒店、有会务、办公这样的功能，这个是目前为止现在努力实现“增能房”，不但不消耗能源，但是我们也希望通过这些科技手段能够实现能源的输出。

目前在南京的王家湾地区也在打造这样的项目，不是整个园区都是增能房，我们拿一栋楼做一个实验，希望通过这样的技术手段一方面探索未来物业管理，提升楼宇的价值。

我们在这里面做了很多工作，包括物业公司比较早的参观一些欧洲发达国家的楼宇管理，比如说参观德意志银行。德意志银行里面有一点，在目前的办公建筑里面，尤其在虹桥朗诗的测试中心里面得到了应用，里面有一个设施的使用值得在座的，尤其是商管类的、办公类的运营商借鉴，它用到了“定向新风输送”。也就是说在办公桌的位置上有定向的风口，输送新风、输送氧气，在办公楼里面到了下午两三点，很多员工会发困人头晕、降低工作效率，如果有这样一种定向的新风输送和含氧量的输送，可以所有员工的工作效率，同时避免在流感高发季的交叉感染。

按照发达国家现在一些统计来讲，员工的工作效率很大一部分在于要不要请假、要不要看病，通过这样一种方式可以提高租金收益率。

简单分享这些，谢谢！

 （更多资讯敬请关注 ：物业展，智慧商业楼宇设施展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会 ）

郑益：吴总大体上说明了几件。第一件，通过体系的能力做这块的助力，同时在能源方面，以再生能源的方式，对在有的项目设备改造改善办公环境的绿色化。

谈到能源管理，一定程度上谈碳排放管理如何做到，刚刚朱总聊过，其实房地产建造行业占据了整个全球碳排放将近三成多。下面这个问题抛给上实龙创智慧科技的吴总。

据我所知，吴总咱们公司这边更多在能源管控做了非常多的项目，在中国推广能源管理将近10多年了，当下关于智慧+能源管理有什么样新的趋势，以及实际的效益？

吴欣炜：中国在推广建筑节能已经十几年了，包括国家大力推广合同能源管理业十多年了，我相信很多资深物业管理人员都知道，你们管的大楼最早不做节能做什么？改设备。把冷冻机改成高效冷冻机、水泵改成高效电机，灯改成LED灯。通过这10多年，绝大多数楼已经换成比较新的、高效的设备了。

下一步怎么样把这些好的设备用好，怎么在原来的基础上，原来很多系统有BA系统，有自成系统的控制系统，这些控制系统对本体的控制、对单台系统的控制几近完美，因为是原厂配来的，对机器的参数非常了解。

但是结合整体建筑包括出租率、客流量，很多楼如果工程做冷冻机，举一个例子，7、8年前，我们那时候帮广交会的会展中心做冷冻机节能的时候，那时候我在西门子，我们请了亚洲我们认为对冷冻系统最有权威的专家，来自新加坡，为什么？亚洲在新加坡它的冷冻机基本上是365天开的，所以他们积累了大量的经验。我们到现场之后，发生了一件很尴尬的事情，琶洲会展中心有两个大型冷冻机房，非两个完全不同的部门在管理，我们的专家对整个系统做评估，数据分析之后，发现一个很尴尬的问题，有一个机房的管理水平，他说接近于他花了整整几年积累出来的程序的水平。另外一个机房的管理水平，他说就要差很多。

同样一个业主，同样一家物业公司，因为那个机组太多了，分了两个大部门在管理不同的冷冻机房。这说明什么？现在碰到很多尴尬的时候，单个系统的控制，我相信这里很多物业人员，你们冷冻机的台数控制，我相信很多时候就是我刚才说的，今天黄梅天大概多少度开多少机器，是这样的情况。

在现在数字时代到来的时候有没有更好的办法？老师傅总有一天会退休。

第二，老师傅总有一天判断不精准的时候。

刚才说了，我记得第一太平孟总说很多单系统现在已经通过物联网的技术连接在一起，我要说的也是这样。现在通过物联网技术、边缘网关打通的基础上，以前取数据有延迟，现在这个延迟几乎可以不考虑。

在这些实时数据的基础上，结合物联网、结合大数据分析，如果把门禁系统、客流量分析、CCTV监控的客流量分析、酒店管理系统住客的信息、商管的客户管理系统，这些系统都打通的话，我们对数据进行一段时间的分析，我们可以提供一些更精准的控制，包括可以为物业管理的精细化管理，我相信物业后续的时代就是精细化管理。我们把各种以前看不见的东西的浪费，通过科技手段把这些浪费挖掘出来。我们不仅是简单在设备的更换上，而是通过科技手段把这些信息结合在一起。

我们做过的项目，可以说通过精细化的管理，它的节能率几乎在10-30%，原先设备的更换投资比较大。如果精细化管理，可以充分利用各个系统的传感器、数据的话，可以达到更好的效果。

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