主题：商办综合体管理分论坛

时间：2021年6月23日（下午）

地点：世博展览馆A会议室

内容：

主持人（朱云飞）：今天我没想到来这么多人，我记得这个分论坛从2018年当时开始第一届上海市物业管理博览会，当时超高层，我很荣幸第一次做主持同时把五大行请在一屋檐下，现在这样的机会没有了，非常荣幸这么多来宾参加今天的分论坛。

尊敬的各位领导、各位来宾、各位业界同仁，女士们、先生们，大家早上好！

欢迎来到“2021年度上海国际物业管理产业博览会－商办综合体管理论坛”。

作为上海市物协的副会长单位，上实服务和第一太平戴维斯受协会之托，来承办此次峰会，我们感到与有荣焉。我是本次论坛的主持人。

首先，请允许我代表论坛主办单位：上海市物业管理行业协会，以及承办单位：上实服务、第一太平戴维斯，对各位的莅临表示衷心的感谢。大家今天很多人吐槽我们在物业管理会场安检的程序，很多人用了身份证进来。我这次说还是需要科技赋能，如果有更强的信息化和科技赋能，可能大家很多的嘉宾不会迟到，很多人不会堵在路上，在此给大家道个歉。由此看出物业管理非常重要，会议的流程也需要物业管理人共同努力。

在本次论坛主KV的颜色上，已经呼之欲出本次论坛的主题"绿色循环，共建未来"。绿色发展，是对人类经济社会可持续发展的追求，考验着我们在发展中的取舍之道。习近平总书记指出，推动形成绿色发展方式和生活方式，是发展观的一场深刻革命。

本次论坛，我们聚焦商办综合体运营管理中的绿色发展、高质量发展的理念，以数字化、智能化升级为动力，将商办综合体作为城市可持续发展的落地应用场景，为城市智慧生态未来营造健康人居环境，不断提升人民群众的获得感、幸福感和安全感。

今天，我们非常有幸请到各界商办综合体的运营管理者、开发商，为我们带来最前沿的物业管理经验，将从"绿色生态、科技智能、共建未来"等不同的维度，来跟大家一起座谈、分享商办综合体可持续发展的愿景。

现在，就让我们开启这场“让绿色成为物业管理发展最美底色”的论坛。

下面，请允许我介绍今天到场的主要嘉宾和领导。他们分别是：

上海市物业管理行业协会常务副会长 周宏伟  

上海实业发展股份有限公司党委书记  董事长 曾明

上海物业管理行业协会副会长 第一太平戴维斯中国区物业及资产管理部主管、高级董事  孟喆

国际WELL建筑研究院 亚洲区副总裁 吴正锐

朗诗绿色生活服务有限公司 行政总裁 吴旭

上海启胜物业管理服务有限公司 董事兼总经理  梁健声

上海介谷科技有限公司副总裁 许谆

上海上实龙创智能科技股份有限公司 副总经理  吴欣炜

施耐德电气中国有限公司公商建行业业务发展高级经理  黎志红

崇邦集团物业及营运管理董事总经理  连允真

芜湖市物业管理协会秘书长 （人名）

克而瑞副总裁 张兆娟 （音）

葛红俊先生（音）

蔡云先生（音）

潘祥先生（音）

黄亮先生（音）

郭月女士（音）

陈士嘉先生（音）

周林女士（音）

方刚先生（音）

宋爱平先生（音）

以及其他企业界和发展商的朋友到场，各位的到来，同时感谢本次各个物业公司的大力支持，下面有请上海市物业管理行业协会常务副会长 周宏伟，为本次分论坛致辞。有请！

周宏伟：各位领导、各位嘉宾、媒体朋友们：

大家上午好，很荣幸应邀参加由上实服务和第一太平戴维斯共同承办的“商办综合体管理论坛”，同时，我也代表上海市物业管理行业协会对前来参加本次论坛的各位来宾和业界同仁表示热烈的欢迎。

近年来，随着城市建设快速发展，商业地产、产业园区数量大幅增加，以及人们对办公环境要求的不断提升，物业管理行业也成为体现城市精细化管理水平的重要载体。“上海国际物业管理产业博览会”，全面展示城市物业管理体系，通过管理思想，管理模式和管理工具展示前沿物业管理新技术与应用方案。

2021上海国际物业管理产业博览会希望助推整个行业顺应时代发展，借助新理念、新技术和新思维，持续改进经营和发展模式，不断进行专业化、标准化和精细化的服务创新，全面提升物业管理服务品质和服务效率，为物业管理行业更快更好的发展而共同努力。

“商办综合体管理论坛”是2021上海国际物业管理产业博览会中的8个分论坛之一。新时代的物业管理行业离不开新技术、新理念，因此，我很高兴地看到今天以"绿色循环，共建未来"为主题的"商办综合体"论坛正是着眼于未来绿色智慧物业管理。两家承办方——上实服务和第一太平戴维斯在这一方面也颇有建树。

上实服务是上实集团旗下上实发展下属专业从事物业服务的品牌，秉承“善其身、怀天下”的社会责任感，始终致力于推广并实践环保低碳、深耕绿色资源领域，为践行“碳达峰”和“碳中和”理念贡献应尽的力量，成为有温度、有责任的服务企业。

第一太平戴维斯是一家起源于英国，国际知名的物业顾问公司，拥有165年的悠久历史，以智慧科技、数字化手段及绿色高效经营等理念打造新一代房地产物管服务聚合移动化平台。在行业飞速发展的明天，上实服务与第一太平戴维斯一定还会继续加速前行。

我相信，通过本次论坛的成功举办，一定能通过物业行业不断交流共进，帮助更多业主共同实现资产及服务增值，奔向可持续发展的未来，为业主提供更高效、更全面、更卓越的全生命周期服务。

值得一提的是，今天来到现场的还有很多在绿色建筑方面非常权威的专家，希望大家可以充分利用物博会这一平台，多交流、多学习，为行业发展作贡献、为建党百年华诞献贺礼。

最后，祝愿本次商办综合体论坛取得圆满成功，谢谢大家！

主持人：感谢周会长的致辞。

正如周会长所言，随着城市建设的飞速发展，推进城市绿色发展已经成为世界各国共同的目标和行动，同时绿色发展也推动了物业行业的转型升级，在这个大时代的背景下，我们共议商办综合体"绿色循环，共建未来"这个话题，对城市的运营和发展、全球化的经济绿色发展，具有深远的意义。

我特地最近做了一些资料检查，“十四五”期间绿色可持续发展是最热的话题之一，中国已经制定了目标，2030将达到碳达峰，2060年达到碳中和，2030年整个碳排放指数只能到一个峰值，2030年承诺往下走，2060年达到碳中和。

在当今社会下，碳排放四大行业，主要是电力、工业、建筑和交通，作为物业管理者和运营管理方，很简单在建筑，建筑又分两块，一块是在建建筑的持续减排，另外是非常重要的建筑能源输出和能源管理，物业管理这块，运营管理中怎么样做到绿色发展。

接下来第一个主题的演讲环节，这个环节的演讲主题是：“商办不动产如何实现资产数字化运营转型”。众所周知，科技的运用和可持续发展的理念的注入、将行业带来更多的空间和转机。第一太平戴维斯于2019年创立房地产科技发展有限公司，致力于数字化管理运营提升物业资产价值。第一太平戴维斯房地产科技公司在孟喆的带领下，发展迅速，数字化服务理念和高科技设备在多个项目中成功落地。

接下来，就让我们请出演讲嘉宾：上海市物业管理行业协会副会长、第一太平戴维斯中国区物业及资产管理部主管、高级董事  孟喆先生，上台来为我们进行主旨演讲。

 （更多资讯敬请关注 ：物业展，智慧商业楼宇设施展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会 ）

孟喆：感谢云飞，感谢今天很多朋友的到来。我们最近策划这个题目已经策划很长时间，大概几个月的时间。

包括我们对主题一直在想，一开始我们更多想讲一些整体的物业管理的内容，后来聚焦到商办综合体，过去几年讲得最多的是科技和绿色。这两个主题是很难分开的，包括云飞讲到碳中和、碳达峰，很多手段要通过科技赋能。所以我今天上半场的主要部分会讲一下科技的内容，讲一下第一太平戴维斯在过去几年怎么样探索的方式。这些方式除了第一太平戴维斯在用，我们也做了很多赋能，给了很多第三方以及甲方、还有管理公司，同时可以给大家很多帮助。今天主要是这方面的思考。

这个话题讲的是数字化转型。其实现在讲得最多的就是这个话题，每行每业都在做数字化转型，这个过程当中大家会发觉，很多行业已经完成了数字化转型，特别是传统的零售、金融，甚至于以前很难转型的行业——汽车。很多人在过去两三年里面发觉汽车这么笨重的行业，一辆汽车的组装可能3万个零件，销售的链条、服务的链条非常长，但这个过程在过去几年过程当中被电动车完全颠覆。我个人也有这样的体验，去年我换了电动车，从整个交付的过程到客户服务的过程，到保养的过程，和以前完全不一样。

当中很重要的点，我们看到整个行业从IT，以前叫信息的、IT的技术变成了DT的技术（信息科技变成数字科技）。这个背后带来的变化是什么？以前信息科技更多用的是终端、用PC，用的是一些终端的东西，包括移动互联网。但是到DT时代，所有的人今天都离不开的是数据，离不开的是算法。

大家有没有这种感觉？现在很多人已经慢慢被算法而影响，甚至影响到消费习惯，影响到社会习惯。物业管理、房地产在那么多行业当中，在这方面转型是最慢的。我本人在第一太平戴维斯工作了将近17年时间，我一直在想，为什么这个行业数字化转型那么难？这当中有很多痛点。其中最痛的我认为有几个点：

1）人。今天看到所有这个行业的从业人员到今天为止，不管是从背景还是商业的习惯以及运作的逻辑上，其实和今天其他很多经过数字化转型的行业还是有一定差距的。

2）工具。这个当中我觉得在房地产科技现在的变化当中，其实有很多新的应用在产生。应用产生的过程当中，也发生一个问题——学习成本太高、培训成本太高、硬件成本太高。过去几年有一个很有意思的事情就是很多成本在下降，举一个例子，5年前去找一个感应器，5年前的成本和今天降低了50倍、30倍，导致今天万物可联起来，对于房地产运营来说，更多前置的因素可以放进来。

讲讲第一太平戴维斯在这当中的思考，我们把现在看到的房地产智慧运营找来四个关键字。

1）入口；

2）粘度；

3）触点；

4）数据链路。

大家听上去很熟悉，但是在运营端怎么实现的？

看一下入口。我们研究了很久，用什么样的入口让楼宇数字化，从各种各样可以切入的方式，最终选择，我们觉得最好最方便的是小程序，今天几乎所有的中国人，只要用手机的基本上都链接在里面。小程序的生态代表开放了一个入口，让以前需要打开APP做的事情可以通过小程序完成。

第二，它的传播，它的沟通速度非常快。

这是我们找到的一个很有意思的点。在很多楼宇现在已经开始做的，把传统以前需要通过人传递的信息放在小程序上面，通过小程序可以看到楼宇的基本信息以及物业管理的信息。以前传统做装修手册必须给人家一本书，不够绿色、不够环保，现在在小程序上可以完成。

我们看到很多功能可以实现，比如公告的转发、信息的转发、服务的沟通都可以完成。这个成本是多少？正常去开发一个APP有两个成本，一个是时间成本，另外一个是内容上线的成本。

现在第一太平戴维斯搭建了一套SaaS的系统，帮物业公司做这样的小程序入口的界面，从数据信息到真正拿到产品上线差不多3个星期的时间。成本非常低，可以控制在5万块内，把所有的设计、功能，因为都是模板式的，SaaS化的服务可以保证后续所有的功能可以实现。

小程序可以链接很多内容，小程序还可以跳转，进去以后发现后面可以跳转很多新的内容，比如说增值服务、停车等都可以在里面实现。我们还做了一些尝试，豪宅的销售，把一些销售的场景、把销售的内容、把销售的服务放进去了，可以做进一步的社交裂变。

同时看到可以进行一些嫁接，比如说维修，包括现在还做了一个基于小程序的延展，叫Savills  PaaS，可以做出入的管理，门禁、闸机、停车都可以在上面实现，所以这是很有意思的应用。

第二，有的入口怎么保证客户持续进来，粘性。我们想到两个东西是最高频的。

1）通行。每天到一个楼宇，到一个办公空间，都需要看，需要进入这个通行系统，需要做这个连接。

2）停车。现在在城市里面停车是很麻烦的地方，但也是必需的点。

我们做了两个东西：

1）Savills的改造。简单的应用可以看到传统的做法不仅仅是在闸机系统，还可以在门禁系统，我们在楼宇里面尝试。以前很多写字楼碰到一个问题，员工都觉得这个电梯非常堵，每天到楼宇里面，到楼下可能8点57分，排电梯排了10分钟上去就迟到了。现在我们做了一个很好玩的东西，在楼下用二维码扫码，在楼上和客户的门禁系统联通，一个码可以扫两个码，同时可以做成考勤系统。也就是说你在大楼电梯厅扫码的时候，你的考勤已经完成了，这个过程当中所有的链路都已经完成，大家都觉得很好。

2）邀约。现在很多楼通过卡做很多通信，如果背后有一个陌生人过来，我经常看到前台排了很多队，排队。我们现在微信、短信发一个链接给你，你拿码到楼下扫就可以了，也可以做成动态二维码，它是不断变化的。

改造是不是很麻烦？其实很简单，速度很快。这样的改造差不多就是一周的时间可以完成。

另外就是停车。现在用的方式也是SaaS的模式，传统的闸机，不管用怎么样的技术、怎么样的闸机，基本是0成本的投入，我们用一个通道大概几千块钱的成本可以做到完全无人。大家看到右边的视频，其实是个通话的机器，以前传统需要有个人，陆家嘴这边出入的地方还是有人收停车费，我们完全不用，退钱可以通过二维码扫扫，钱就到你钱包了，基本上整个停车场不需要人。

同时纳入会员体系。这是在上海繁华的市中心做的改造，经过我们的改造，大型的停车场基本上收入提升了15%，出入口4倍，电子支付率从原先42%上升到99%。

这个背后带来的是什么？可以远程看到整个停车场所有的内容，甚至于每个闸道口，我们都有Camera可以看到实际情况。再回到前面还可以链接到小程序里面，很轻的方式数字化。

第三，除了粘性以外，找一些点不断敲打客户，不断跟客户建立新的内容。

两个内容：

1）Savills。基于IFM系统做的闪服系统，这个系统基于小程序，可以把在上海不同的一百多个项目的所有工程人员连接起来，在每个地方发生的工程维修，只要甲方愿意接入我们的系统，我就可以把所有背后的维修、内容全部通过中央化的管理中心，把它连接起来。

2）俱乐部。通过Savills可以给客户带来的是什么？今天上市的物业公司增值服务的收入在不断增加，其实慢慢他们线上的增值服务、销售，现在看到一些高的做到三成或者四成，Savills不是简单做一个增值服务的入口，想做的是会员的系统，想做的是忠诚度的系统。通过现在在服务的所有的客户，把不同的客户按照不同的消费习惯，甚至跟他建立服务的方式，去进行一些区分，精准地投送一些服务给他。这个很快会上线，预计在下个月上线，到时候会找更多的朋友体验，今天做一个小小的剧透。

这个当中包括了很多生活服务、生活方式，也包括了很多福利，甚至于有很多同事以前自己去购买了一些产品，自己找了一些入口，价格比较高。通过我们有一个更好的折扣。

第四，数据链路。这个跟绿色、跟现在整个大的环境有关的就是在数据方面的想法，我前面讲到DT的部分。

有数据没用，怎么样把它连起来？找了三个点：

1）savills自己的一套AIoT的系统，AIoT就是很多物联网，AI+IoT。

从四个角度，水、火、气、电，大家看到的是一个一个很小的盒子，这个盒子里有一个电池，电池可以用5年，有一个无线路由器，不是用传统的wifi频率，而是用的另外一个频道，它可以实现所有的设备互联。

传统的物业管理大家都知道有一个最大的问题，就是所有的系统都有自己的一套生态，比如说消防、空调、BA，其实都有背后的集成厂商，像霍尼韦尔等。但是最大的问题是作为管理者、运营者，这些系统是不打通的，你要把这些东西打通，成本非常高，而且西门子会问你要过路费。我们现在在传统的系统上面加了一层，通过感应器的方式把所有实时的现场情况回收过来，通过AIoT的技术进行分析。

下面看到的是我们做的不同点，有些关于气体、关于烟雾、关于门禁、关于摄像头的都有。

这是一个例子。在我们自己管理的项目，用了一个sensor，跑冒滴漏的sensor。传统的设备机房自己巡检的频率最高的就2小时一次，晚上这个频率会下降。用了这个技术以后，实际发生漏水的情况，从漏水发生到感应到，到后面的处理，整个过程5分钟内完成。整个过程当中，所有人在链路上面可以看到谁处理，如果他没有处理到，会提上去。如果完全没有处理到，所有的利益相关方会收到警示，避免了在运营当中很大的问题。同时还会弹窗，自动语音呼叫，通过物业管理系统进行连接。

第二点讲一下在绿色方面的一些研究。大家都知道第一太平戴维斯今年市成立了可持续发展委员会，我作为中国区的主席一直在做这方面的尝试。今天主要的话题交给连总说，我从科技的角度讲一下我们的尝试。 （更多资讯敬请关注 ：物业展，智慧商业楼宇设施展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会 ）

我们更多希望帮一些老楼做审计，做体检。通过我们的体检把它的实际能效水平、可能的空间找出来。背后需要有一套技术，我们希望能够把savills在AI方面的技术放到建筑空间里面进行能耗的预测、管理，同时通过学习的能力不断地帮我们进行优化。

这个当中是在做某一个项目里面做的视窗，通过现场类似于黑盒子的技术，连入了BA，打通了BA系统以后，实时抓到一栋老楼所有的相关数据，可以看到设备开启的数字、故障的数字，同时可以看到不同的温度、使用的情况，这些数据最终帮我们判断它的能效水平。

可以想像，第一太平戴维斯在中国大概管了500个项目，上海100个项目，我们可以直接看到这个项目它的能耗水平在整体的城市里面是怎么样的水平，同时还可以进行一定的优化。

除此之外用了一套自己移动的系统监测日常的运营，我相信很多人在用。背后的逻辑是什么？我们又链回到刚刚的小程序，我们希望易用、入口友好、希望大家一打开就能找到。

非常感谢，我们最近在说关于一些体验类的东西，这也是我们的延伸，很快会上线的。这样的服务最近也在召集一些行业内伙伴，如果有兴趣的客户，大家可以连接到我们整个系统里面，通过我们对外的外延去帮助客户体验更好的服务。当中的逻辑是什么？今天说物业管理能做所有的服务吗？不可能。尽管是一个地方的管家，尽管是一个地方的守卫者，不可能做到所有的服务。今天看到BAT把很多的服务打穿了，他们进到社区里面、进到楼宇里面，我们要做的是希望在社区的周边做一个私域流量，在私域流量里面尽可能好的服务好客户。这个背后是需要有很强的供应链整合的能力。

希望更多有兴趣的伙伴一起做好科技的打通。这是我的同事，今天他也会主持后面的论坛，如果有任何科技方面的信息，请大家扫码联络他。谢谢大家！

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